Adadou70 [25] : étude de cas immobilier (appartement F4 à rénover )

Comment estimez vous les travaux, sérieusement, avant d’avoir visité ?
Confirmez nous tout ça après la visite

adadou70 a écrit :

Aujourd’hui je possède 2 studios loué au réel. Je me pose la question de creéer une SCI à l’IS et d’y intégrer ce bien + les deux autres biens. Le CA serait de  14K euro, ce qui me permettrai de commencer à pouvoir amortir les frais de comptabilités.

Es ce une bonne idée de transférer les deux studios dans une SCI, que je créerai à l’occasion pour ce bien?

Au foncier la comptabilité est simplissime, pourquoi vouloir prendre un comptable ? (il ne s’agirait pas d’amortissement mais de charges)
Beaucoup de frais pour quel intérêt ? Il vous faudrait céder vos deux premiers studios à la SCI…

Pour les travaux cous n’indiquez pas faire vous même la plomberie et ne budgétisez pas de plombier (pour douche, cumulus, toilette…)

Vous devez pourvoir trouver un électricien bien mois cher que cela !

Le syndic n’existant pas tout est possible : le meilleur avec un syndic bénévole compétent et peu coûteux (vous par exemple ?), le pire avec l’agence (est-ce vendu par agence ?) qui tente de se placer…

Le cimetière peut effectivement faire fuir quelques locataires, par contre c’est en général un voisinage peu bruyant

Bonjour,

Je ne peux vous conseiller pour ce qui est du status à cause de mes maigres connaissances, mais pour les travaux je pense avoir fait des travaux relativement proche des votre et je vais vous dire ce que je pense des différents budgets.

L’électricité est a mon avis surévalue.. ! Comme dis DDtee vous pouvez trouver un électricien moins cher, ce que vous voulez faire est relativement simple, a moins qu’ils soit très compliqué de passer les cables… Et dans ce cas ce n’est pas seulement de l’électricité à refaire.

Pour ce qui est la plomberie vous l’avez pas mal divisé, j’aurais plutôt tendance à penser que vous sous évaluez un peu si vous faites faire par un pro l’ensemble.

Pour la cuisine, il existe de très nombreux cuisiniste a des prix très raisonnable, et dont l’installation n’est pas compliqué si vous êtes un peu débrouillard… ! Comptez vous le four/frigo etc dans le budget de 3000€?

Que pensez vous faire sur le sol pour un budget de 2000€?

Pour la porte d’entée, que pensez vous faire pour 300€?

bonjour,

1) si vous possédez le bien en nom propre, loué en location nue et imposé selon les revenus fonciers au réel :
Votre tableau est bien fait mais contient quelques grosses erreurs :
1300 € de frais de syndic : ça paraît brut de décoffrage. Il faut affiner les charges de copro pour savoir quelle part est récupérable auprès du locataire et quelle part reste au bailleur. Il me semble que les syndics détaillent la part "locative" dans les charges : obtenez les relevés de charges de copro et décortiquez-les. Ne retenez dans vos charges déductibles du revenu que la "part bailleur" ; la part locative est payée par le locataire dans ses charges locatives, donc ça ne vous coûte ni ne vous rapporte.
- vacance locative est placé au mauvais endroit : ce n’est pas une charge, mais un moindre revenu. En cas de vacance, il faut donc immédiatement diminuer le loyer perçu, et non pas le considérer comme une charge.
- vous devez inclure des travaux d’entretien et réparation. Même si vous avez fait 15 k€ de travaux initiaux, ce n’est pas pour ça que l’appartement va passer 30 ans sans entretien. En première approche, 0,3 % du prix d’achat par an peut convenir (sachant qu’il ne s’agit que de l’entretien de l’intérieur de l’appartement ; l’entretien de l’immeuble étant payé par la copro et revenant donc dans les charges de copro). Vous parliez ci-dessus de travaux de l’ordre de 1000 € tous les 5 ans ce qui est assez réaliste ; mais je n’ai rien vu de tel dans votre tableau !
- en l’absence de gestion par agence, comptez un forfait de 20 € de frais de gestion par an (c’est le tarif des impôts)

C’est sur l’onglet fiscalité que figurent les plus grosses erreurs :
- vous déduisez 2000 € de frais de notaire. Or, seuls les éventuels frais de notaire liés à une hypothèque ou un PPD sont déductibles en revenus fonciers.
-  Et surtout, vous partez du principe que les travaux sont "amortis" pour ramener le revenu à zéro. Ce n’est pas du tout comme ça que ça se passe.
Déjà, il manque une colonne revenus fonciers nets de l’immeuble (=revenu - charges déductibles) qui peut être négative. Avec vos 15 k€ de travaux en année 1, je trouve -14070 €.
Ensuite, il faut additionner vos revenus nets de vos différents biens loués aux revenus fonciers réels. Supposons que votre studio A vous rapporte 1000 € de revenu net, votre studio B vous rapporte 1500 € et votre F4 dénommé C vous rapporte - 14070 €.
Votre revenu foncier imposable l’année 1 est donc 1000+1500-14070 = -11570 €
Sur ce déficit, 10700 € sont imputables sur votre revenu. Ce qui ne vous arrange pas, car c’est "subventionné" seulement à 14 % (vous économisez l’impôt sur ce revenu). Alors que dans votre système, c’est subventionné à 29 % environ puisqu’on économise IR + IS. Sauf que vous n’avez pas le choix, le déficit sera forcément imputé à 10700 € sur votre revenu de l’année N. Et encore, vérifiez bien que baisser votre revenu imposable de 10700 € ne va pas vous faire franchir une tranche d’imposition, car la "subvention" serait encore plus faible.
Donc, déficit reportable : 11570-10700 = 870 €.
En année 2, vous avez donc 870 € de déficit à reporter en diminution de votre revenu foncier, et c’est fini ! Vos travaux sont entièrement déduits en seulement 2 années.
Par contre, déduction d’un déficit foncier sur le revenu -> engagement de conservation de cet appartement F4 jusqu’au 31/12 de l’année N+3 (donc aussi interdiction de le passer en meublé où de l’amener à une SCI).
Lisez bien le premier tableau du point 250 de cette page, jusqu’à ce que vous l’ayez parfaitement compris :
RFPI - Revenus fonciers - Règles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires)

2) Si vous créez une SCI IS :
Vous devez faire une comptabilité absolument comme une entreprise, donc expert-comptable quasi-obligatoire. DDTee s’est emmêlé les pinceaux parce que vous parliez de revenus fonciers (les revenus fonciers au réel sont simples pour le particulier en nom propre ou pour la SCI IR), mais je vous confirme que les revenus de location (même nue) d’une SCI IS doivent être comptabilisés dans une comptabilité de type entreprise.
Avantages bien connus : amortissement de la valeur de l’immeuble ; imposition basse voire nulle tant qu’on ne se verse pas de dividendes.
Inconvénients bien connus : l’amortissement pratiqué chaque année vient diminuer la valeur comptable de l’immeuble et il n’y a pas d’abattement pour durée de détention, ce qui fait que si on le revend au bout de 20 ans par exemple, la SCI va payer une méga plus-value.
Je pense que vous êtes inconscient des conséquences de la SCI IS. Vous devez absolument potasser cela avant d’aller plus loin. Par exemple, savez-vous que si vous avez emprunté en votre nom personnel, vous ne pourrez pas déduire les intérêts et l’assurance ? Il faut que ça soit la SCI qui emprunte.

Dernière modification par Bernard2K (11/03/2017 11h10)