Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?)

Bonjour,

il est quasiment certain que ces logements ne respectent pas la loi :

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. | Legifrance

- logement comportant une piège principale d’au moins 9 m² et 2,2 mètres de HSP ou un volume de 20 m3.
- logement comportant coin cuisine avec évier et une douche. Le WC sur le palier est toléré.
- fenêtre qui s’ouvre et dont on peut occulter la lumière.

Donc : prenez la vraie surface du logement (il est facile d’écrire 9 m², mais il reste à le mesurer pour vérifier que ce n’est pas 8,75 m²) ; déduisez la surface occupée par la salle d’eau, et vous êtes en-dessous de la surface légale de 9 m² pour la pièce principale.

A noter que le RSD (réglement sanitaire départemental) peut imposer d’autres dimensions minimales.

N’oubliez pas non plus la liste des meubles obligatoires en location meublée :
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé | Legifrance

Il n’est pas facile de faire rentrer un frigo avec compartiment congélateur, un four micro-ondes, des plaques de cuisson, un lit, une table et des sièges dans 9 m².

Donc, logements dont la location est très probablement illégale, notamment à cause de la surface de la pièce principale. Accessoirement, ça peut menacer la capacité de votre locataire à recevoir des aides de la CAF.

Le risque ?
Devoir rembourser les loyers et/ou la CAF !
Logement indécent : un bailleur peut être condamné à restituer les loyers perçus depuis le début du bail - Location - Le Particulier
Location: logement non décent ou insalubre, le bailleur condamné à rembourser les allocations logement (Cass. 2e civ., 29 nov. 2012, n° 11-20.091) - ADIL 34

Donc, rien que sur ce critère, affaire à oublier.

Sinon, je vous aurais bien dit que (vu qu’on trouve facilement les annonces) :
- tout est vieux donc il faudrait refaire une grande partie
- aménagement miteux (étagères très moches)
- je doute que l’électricité soit aux normes
- pas assez lumineux
- la "louabilité" de tels logements est réduite par la concurrence : résidences étudiantes publiques ou privées, offre locative dans le privé où l’on doit trouver plus grand pour à peine plus cher… Et cela évolue dans le temps : il suffit que la puissance publique ou un promoteur fasse une résidence étudiante à côté et vos cages à lapins deviennent alors très difficiles à louer.
- calcul de l’investissement initial faux : en partant de 110 k€ FAI, ajoutez les frais de notaire, les frais de dossier de l’emprunt, les travaux, les meubles, vous serez entre 130 et 150 k€.
- calcul des charges et de la rentabilité fantaisiste.

Bref, encore plus à oublier.

Si vous voulez savoir comment on dégotte de bonnes affaires immobilières, une seule solution : apprendre !
- Lire les présentations et les messages des foreumeurs qui maîtrisent : : cricri77700, ZX-6R, philippe30, perecastor, Morey, gunday, DDTee, Surin et j’en oublie
- Lire des études de cas
- Se renseigner autour de soi.

Dernière modification par Bernard2K (28/02/2017 07h55)

Si le notaire du coin est au top ce n’est paeut etre pas le cas de l’AI

Effectivement on ne produit et commercialise plus d’amiante en France depuis 1997 mais le fait est que dans le cadre des ventes, l’état fixe la liste des produits rechecrhés et que cetet liste à qq peu gonflée en 2013, l’état ayant essentiellement rajouté des produits extérieurs qui n’étaient pas pris en compte précédemment. Par exempel si le studio est sous rampants et qu’une fenêtre donne sur la couverture et que celel-ci est en fausses-ardoises en amiante-ciment, un diag d’avant 2013 dira "absence d’amiante" (comprenez - c’est même d’ailleurs normalement précisé dans la conclusion - "Dans le cadre cité en référence") alors que si le diag est fait après 2013 il dira "présence d’amiante"

OFFRE ACCEPTÉE à 47.5K€ ! ça y est, la réponse positive à illuminé ma journée !

Si l’un d’entre vous pouvez m’indiquer les démarches à suivre et dans quelle ordre les réaliser ça serait top ! (Premier investissement…)

Je confirme, j’ai travaillé 10 ans dans la sécurité incendie et n’ai jamais entendu parler de cela, le bois étant réputé avoir des propriétés coupe-feu.
Soit je suis un incompétent notoire, soit votre entrepreneur est un beau charlatan.
J’ai trouvé ce pdf intéressant qui parle des propriétés du bois:
CONSTRUCTION BOIS ET SÉCURITÉ INCENDIE

Dernière modification par kc44 (06/04/2017 07h58)

Bonjour, cela semble un peu risqué?
Je ne pense pas que dire que rencontrer quelqu’un suffise. Le logement avec crédit PAS ne peut pas être loué avant 6 ans sauf:
mobilité professionnelle lorsque la distance séparant le nouveau lieu de l’activité et le logement financé est au moins de 50 km ou entraîne un temps de trajet aller au moins égal à 1 h 30,
décès,
divorce,
dissolution d’un PACS,
chômage d’une durée supérieure à un an,
invalidité,
ou si l’emprunteur l’a acheté ou fait construire en perspective de sa retraite ou de son retour de l’étranger ou des DOM-TOM.].

Les prêts sociaux sont réglementés (et heureusement). Et apparement il est interdit de louer en saisonnier et meublé, seulement vide, avec respect de restrictions de ressources : le loyer et les ressources du locataire ne devront pas dépasser les plafonds des logements locatifs sociaux (voir les plafonds de loyer et les plafonds de ressources sur le site de l’Anah).

Comme vous voulez faire du haut de gamme cela semble en contradiction.

Pour info :
- en général, sur les immeubles collectifs, il y a un conduit unique d’évacuation de l’air (même s’il peut y avoir aussi une multitude de conduits individuels). Ce conduit fonctionne soit en tirage naturel (l’air chaud monte), soit avec un groupe extracteur (un gros ventilateur qui aspire l’air venant du conduit et le rejette à l’extérieur par une cheminée).
- Si groupe extracteur, la VMC (ventilation mécanique contrôlée) désigne en fait l’ensemble : l’extracteur, les bouches et les conduits. Il y a une seule VMC avec de nombreuses ramifications.
- dans les parties privatives, il y a des bouches d’aspiration de ce système de ventilation.

Donc, quand vous dites "j’ai une une VMC dans la salle de bains", j’ai de gros doutes. Il est probable que ce que vous avez est plutôt une bouche du système de ventilation de l’immeuble.

Ensuite, vous pouvez :
- avoir seulement la bouche de la SDB qui renouvellera l’air de tout l’appartement, à condition d’avoir des entrées d’air quelque part et suffisamment d’espace sous les portes, comme expliqué par gaspode
- ajouter une bouche dans la cuisine (à condition que ça soit techniquement possible).

Vous ne pouvez pas :
- relier une hotte aspirante de cuisine à une bouche du système de ventilation de l’immeuble (qu’il soit à tirage naturel ou mécanique). C’est interdit et la raison technique en est que, cette hotte, en soufflant fortement de l’air pollué dans le conduit, va faire refouler les autres bouches y compris chez les voisins.

Pour en savoir plus : https://bfc.coachcopro.com/media/download/2267

Du coup, avant / aprés pour ma part Sachant qu’il y a encore des finitions à régler dû à des erreurs de mon artisan, mais le plus gros est fait (normalement, si j’ai pas de surprises..)

La pièce principale







La cuisine





La SDB









Une petite de plus …



Voilà pour ma part, la cuisine est de moi, ainsi que les penderies + étagères. (Enfin plus un ami menuisier ^^). Le reste c’est mon artisan (je fais pas de gros plan, pcq entre le parquet qui se soulève un peu partout et les accrocs + coups sur les murs, il y a pas mal de gaffes…)

Voilà ma petite contribution :