Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?)

Oui je me suis planté ! Désolé, c’est bien 1300€ ! 32K€ sur 25 ans = 1280€, soit 106.66€/mois !

Et le CF ANNUEL est de -53.78€, soit - 4.50€/mois

J’ai édité mon message précédent

Ps: Sachant qu’ici c’est une location nue, et que dans quelques années je passerais sur une location meublée avec revalorisation du loyer.. !

xazh a écrit :

Attention au passage en meublé, c’est loin d’être évident avec un locataire en place. Par ailleurs, il faut vérifier qu’il existe un marché pour ce type de location. En station de ski, ce n’est pas un souci (mais on est sur du saisonnier), sur une métropole avec des "salariés temporaires" qui cherchent des locations de relativement courtes durée, non plus, dans une ville industrielle, ce peut être un peu plus difficile.

Il faut étudier le marché (offre / demande) sur ce type de biens. Personne ne peut répondre précisément sauf à être exposé sur la même commune.

Le locataire étant très vieux, pour le moment je ne me fais pas de souci… si il va dans une maison de retraite, je pourrais alors passer en meublé…  Et au pire des cas (c’est moche mais ça risque d’arriver) si il décède..

Concernant le marché je pense qu’il n’y a pas trop de risque, la population de la ville est en constante augmentation, et comme dit précédemment il y a des lycées publics et professionnels donc possibilité de loué à des étudiants.
J’ai une connaissance qui à mis du temps aussi à trouvé un studio pas cher dans cette ville, car elle avait trouvé du taf là bas.. donc un réel besoin de petite surface à priori..

Ps: Mes calculs sont juste du coup ? Cet investissement en vaut il la peine finalement ? L’effort d’épargne est de 5€/mois, et quand je pourrais passer en meublé, le CF sera positif..

Merci pour votre aide xazh et Surin, et merci d’être resté calme malgré mon inexpérience… !

Dernière modification par Rossox (05/03/2017 15h36)

Je pense largement que cela peut se faire dans la ville où ce bien est situé

Ps: je viens de mettre une fake annonce sur LBC, on verra si j’ai des touches ou pas !

Dernière modification par Rossox (05/03/2017 17h40)

Normal je ne sais pas. En tout cas mieux vaut éviter. Allez-y froidement, vous y allez en tant qu’investisseur. Vous pouvez ressentir des émotions mais elles ne peuvent qu’embrumer la partie de votre cerveau qui devra analyser froidement et méthodiquement les différents points que vous devrez lister.
Oubliez donc le cerveau reptilien et faites-vous une check-list complète (exemple ici, à compléter) afin de ne rien oublier et ne tenez pas compte de la couleur des posters au mur ou la saleté du tapis, vous n’êtes pas là vous ça. Oubliez aussi le mobilier et jugez la partie qui vous intéresse, murs, isolation, fenêtres, exposition, chauffage etc…
Vous n’y allez pas pour le plaisir non plus, pour l’expérience peut-être mais il faut aborder la visite avec rigueur et poser succinctement les bonnes questions à l’agent et éventuellement au locataire.

Petit rajout …. Suite à une jurisprudence récente, un "nouveau" type de texte qq fois plus exigeant que les arrêtés, décrets et autres codes s’impose : le RSDT (Réglement Sanitaire Départemental).

En l’occurence celui de la Yaute (tout comme d’autres d’ailleurs) impose une surface mini de 9 m² et une hauteur mini de 2m20. Sans possibilité d’équivallence et par ailleurs en ne comptant pas les éventuels dégagements et culs de sac de ces pièces. Il impose aussi d’autres exigeances, à lire pour éviter un des écuils déjà (bien) mis en avant dans ce fil de discussion !

Je pensais que les diag’ avaient une durée de validité plus limitée dans le temps :

Durée de validité du diagnostic immobilier - Ooreka

Donc pas de plomb amiante c’est une bonne chose…Pourquoi y a t’il eu des diag en 2009 2012 d’ailleurs ?
Que se passe t’il si le papi de 80 ans à un soucis de santé ici ou "au pays" vis à vis de la CAF ? Il ne verse absolument rien de sa poche c’est du 100% CAF ?

Quelques questions à vous soumettre à la volée:

- Syndic ou pas, si oui, pro ou bénévole ? Demandez à avoir les 3 derniers PVs, on y voit beaucoup de choses.

- Sauf erreur de ma part, vous ne pouvez pas "obliger" la CAF à vous payer directement, attention !

- Les 200€ sont Charges Comprises ou non ?Si oui, quel est le montant des charges ?

- Taxe foncière ?

Là, si je prends 200€ le loyer, la rentabilité n’est pas exceptionnelle malheureusement (200*12/27000= 8.88% brute).

Par contre, lancez vous dans ce genre de projet vous ne le regretterez pas.

Sylvain

-Le syndic vient d’être créer, car avant il y avait un seul proprio pour l’immeuble. Syndic bénévole donc et pas de PV car il n’existait pas avant.

-200€ charges comprises oui, les charges sont de 75€/an, soit 6.25€/mois.

-La TF est d’environ 160€ - 170€ / an, l’agence n’a pas pu me dire car avant elle était pour l’immeuble en entier, et il n’ont pas encore le relevé cadastrale du studio. Je table sur 200€/an, et c’est la fourchette haute pas m’éviter les mauvaises surprises.

C’est simple, loyer-toute les charges (impôts et PS compris) je suis à +87€/ an, donc un CF positif. (calcul réalisé quelques messages auparavant).

En le passant en meublé d’ici quelques années, je serais à 3600€ de loyer pour environ 1800 de charges, en prenant une fourchette haute de 2K€ de charges/an, on sera à 1600€/an de CF positif, soit 133€/mois..

Merci pour l’encouragement !

EDIT Aster73100: On ne s’en sort jamais enfait.. ! Le diagnostic amiante à enfait été réalisé en octobre 2013 (je viens de vérifier le rapport) "Date démission du rapport de repérage : 02/10/2013".

Ils m’ont envoyé le DPE, réalisé le 04/2008 et qui a une validité de 10 ans à priori, donc à refaire en 2018.

Voilà le mail envoyé à l’agent :

a écrit :

Je reviens vers vous car je voulais savoir si vous avez le diagnostic "termites" (je ne l’ai pas vu dans les diagnostics que vous m’avez envoyé) qui est censé être réalisé tous les 6 mois environ selon ce site : Diagnostic termites : prix et devis - Ooreka

De plus,  concernant l’amiante, depuis 2013 la législation a changée et on recherche davantage de produits dont les produits extérieurs. C’est à dire que si la couverture du bâtiment est en fausses-ardoises (en amiante-ciment 8 cas sur 10 environ) il faudrait le faire mettre à jour. Les diagnostics amiante (appartement et parties communes - Via le DTA Dossier Technique Amiante) sont ils à jour ?

Et une dernière, les diagnostics électriques et gaz ,si ils ont été réalisé datent de quand ? Car à priori ils n’ont qu’une validité de 3 ans..

Dernière modification par Rossox (08/03/2017 18h50)

Perso, il y a un point qui me gène :

Rossox a écrit :

-Le locataire est un papi de 80 ans, qui ne loge que la moitié de l’année dans l’appartement, l’autre moitié il rentre "au pays" dans le Maghreb, donc il "n’use" l’appartement que 6 mois dans l’année.

Que ce passe t’il si le papi décède au bled ?
Car la CAF récupérera les loyers trop perçu.
Et si l’information met 3 mois à vous parvenir, c’est pour votre pomme.

Second point, en cas d’hiver très rigoureux, avec un locataire absent et le chauffage éteint, n’y aurait il pas un risque ?

Ensuite, le crédit sur 25 ans en locatif, c’est tendu, déjà peu de banque accepte (certaines plafonne même à 15 ans pour le locatif), et ensuite le surcoût par rapport à 20 ans est plus que discutable :
30k€ sur 20 ans c’est 156€/mois pour 5k d’intérêt et 2,4 d’assurance.
30k€ sur 25 ans c’est 135€/mois pour 7,7k d’intérêt et 2,7 d’assurance.
Pour gagner 20€/mois, vous dépensez 2.500€ de plus, j’ai un doute sur l’intérêt du 25 ans (surtout que vous allez vous fermer des portes bancaire)

Pour le diagnostic amiante seul votre notaire peu confirmer ou non la nécessité de faire un diagnostic. La réponse de votre agent me surprend, ne tenez pas compte de ce qu’il dit et vérifiez par vous-même. Vu le coût de ce genre de diagnostic, autant ne pas s’en priver.

Oui, c’est même vivement conseillé Achat Immobilier : Faut il avoir son propre notaire ?

D’accord, m*erci ! Je vais tenter une offre aggressive à 26K€ alors.. !

Du coup, si le loyer passe par une agence immobilière, comment je fais pour arrêter et recevoir directement le loyer ? Vu que c’est la CAF qui paie directement le loyer ?

Je résilie l’offre avec l’AI dés la signature de l’acte et je contact la CAF pour leur expliquer de m’envoyer directement le loyer ?

Dernière modification par Rossox (09/03/2017 09h58)

File particulièrement intéressante à lire, avec je l’espère pour vous, un dénouement final heureux.

Je ne peux que vous recommander, comme bon nombre de membres du forum, de prendre votre notaire, et surtout pas celui de l’AI. La définition de "au top" peut être " au top pour l’agence, il est pas pénible, et ne vérifie rien", ce qui ne veut pas dire "au top pour vous"…
Le bouche à oreille, les connaissances… peuvent vous orienter vers une étude notariale.

Depuis mon premier achat, où seul "mon" notaire a vu un droit de préemption ( bien camouflé par le vendeur, et le notaire du vendeur, et j’aurais découvert le pot aux roses le jour de la vente), je lui reste entièrement fidèle.