Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?)

Bonjour,

Vous n’avez pas peur que la réglementation évolue en se durcissant vis à vis des surfaces minimales actuelles de 9 m2 considérées comme décentes ?

Bonsoir Rossox,

Question peut-être un peu bête, mais est-ce que ces studios sont situés dans le même immeuble ? Si oui, ne serait-il pas possible de les regrouper afin de tirer un peu plus de superficie (18 / 21 / 30 mètres carrés) ?

. Personnellement j’ai vécu en couple dans un studio de 18 mètre carrés pendant 7 mois, et ensuite 9 mois (toujours en couple) dans un studio de 23 mètres carrés.
Je peux vous assurer qu’une fois le clic-clac et une table pliante de chez Ik** installés + la salle de bain + le coin kitchenette… il ne restait absolument plus de place.
. J’ai également, durant mes études, occupé (seul à l’époque) un studio de 15 mètre carrés. Heureusement qu’il y avait une "mazzaline" pour y installer un simple matelas pour moi dormir, sans quoi j’aurais dû dormir la tête collée soit au frigo soit à l’ordinateur…

Alors dans seulement 9 / 12 mètres carrés je ne pense pas que vous puissiez faire grand chose d’autre qu’une chambre, comme l’a indiqué Kiwai10.

Petite question qui vaut son pesant de cacahuète : Rossox, seriez-vous prêt à vivre dans un de ces studio ?

Sinon dans votre calcul :
Le vendeur souhaite vendre à 110K net vendeur ? Avec frais d’agence ? Les frais de notaire sont estimées ? Pas de travaux ?
Les charges annuelles intègrent la taxe foncière ?
Qu’en est-il de la vacance locative ? Etes vous sûr d’être en capacité de louer les 12 mois de l’année ?
Qu’en est-il du frottement fiscal ? Votre TMI ? Vous allez louer en quoi ? Vide ou meublé ?

A première vue, le projet ne me fait pas rêver. Après je connais pas le marché de cette endroit mais déjà 9m², c’est déjà juste pour une chambre en colocation. Alors un studio…

Bonjour,

il est quasiment certain que ces logements ne respectent pas la loi :

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. | Legifrance

- logement comportant une piège principale d’au moins 9 m² et 2,2 mètres de HSP ou un volume de 20 m3.
- logement comportant coin cuisine avec évier et une douche. Le WC sur le palier est toléré.
- fenêtre qui s’ouvre et dont on peut occulter la lumière.

Donc : prenez la vraie surface du logement (il est facile d’écrire 9 m², mais il reste à le mesurer pour vérifier que ce n’est pas 8,75 m²) ; déduisez la surface occupée par la salle d’eau, et vous êtes en-dessous de la surface légale de 9 m² pour la pièce principale.

A noter que le RSD (réglement sanitaire départemental) peut imposer d’autres dimensions minimales.

N’oubliez pas non plus la liste des meubles obligatoires en location meublée :
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé | Legifrance

Il n’est pas facile de faire rentrer un frigo avec compartiment congélateur, un four micro-ondes, des plaques de cuisson, un lit, une table et des sièges dans 9 m².

Donc, logements dont la location est très probablement illégale, notamment à cause de la surface de la pièce principale. Accessoirement, ça peut menacer la capacité de votre locataire à recevoir des aides de la CAF.

Le risque ?
Devoir rembourser les loyers et/ou la CAF !
Logement indécent : un bailleur peut être condamné à restituer les loyers perçus depuis le début du bail - Location - Le Particulier
Location: logement non décent ou insalubre, le bailleur condamné à rembourser les allocations logement (Cass. 2e civ., 29 nov. 2012, n° 11-20.091) - ADIL 34

Donc, rien que sur ce critère, affaire à oublier.

Sinon, je vous aurais bien dit que (vu qu’on trouve facilement les annonces) :
- tout est vieux donc il faudrait refaire une grande partie
- aménagement miteux (étagères très moches)
- je doute que l’électricité soit aux normes
- pas assez lumineux
- la "louabilité" de tels logements est réduite par la concurrence : résidences étudiantes publiques ou privées, offre locative dans le privé où l’on doit trouver plus grand pour à peine plus cher… Et cela évolue dans le temps : il suffit que la puissance publique ou un promoteur fasse une résidence étudiante à côté et vos cages à lapins deviennent alors très difficiles à louer.
- calcul de l’investissement initial faux : en partant de 110 k€ FAI, ajoutez les frais de notaire, les frais de dossier de l’emprunt, les travaux, les meubles, vous serez entre 130 et 150 k€.
- calcul des charges et de la rentabilité fantaisiste.

Bref, encore plus à oublier.

Si vous voulez savoir comment on dégotte de bonnes affaires immobilières, une seule solution : apprendre !
- Lire les présentations et les messages des foreumeurs qui maîtrisent : : cricri77700, ZX-6R, philippe30, perecastor, Morey, gunday, DDTee, Surin et j’en oublie
- Lire des études de cas
- Se renseigner autour de soi.

Dernière modification par Bernard2K (28/02/2017 07h55)

En l’occurence, sur ces annonces, les salles d’eau sont équipées (lavabo, douche, WC) mais sont une pièce distincte donc il y a bien le problème de la réduction de la surface de la pièce principale sous le seuil minimum du logement décent.

Bon ben merci à tous pour vos réponses ! Effectivement, les 9m² sont salle d’eau comprise, et les 3 biens ne sont pas au même endroit..

Je vais donc laisser couler cette affaire, je ne savais même pas qu’il existait un minimum de m² pour pouvoir louer…

Le souci c’est qu’ici par chez moi tout est tellement cher, je m’étais dit que c’était une opportunité sympa, mais apparemment non ^^ (par exemple ici à Annecy un studio de 20m² s’achète 80K€ pour un rendement locatif ridicule et j’ai même vu une studette en vente de 9m² pour 65K€… mais avec vu sur le lac, s’il vous-plait!)

Rossox a écrit :

Le souci c’est qu’ici par chez moi tout est tellement cher, je m’étais dit que c’était une opportunité sympa, mais apparemment non ^^ (par exemple ici à Annecy(…)

Et si vous vous donnez 1/2h de voiture autour de chez vous, il n’y a nulle part de l’immo moins cher, avec néanmoins une demande locative, qui pourrait donner une bonne rentabilité ?

Il me semble que c’est la question que vous devriez vous poser. Ce qui va nécessiter pas mal de recherches pour affiner la réponse à cette question : cf. meilleursagents pour savoir le prix le l’immo dans les différentes communes, leboncoin aussi bien sur les ventes que sur les locations pour voir les prix pratiqués, discuter avec des acteurs locaux de l’immobilier (AI, investisseurs etc.) pour recueillir des avis et de l’expérience, Insee, wikipedia ou autre pour connaître les caractéristiques démographiques des communes, etc. Bon courage !

Il y a forcément quelque chose d’intéressant à faire dans l’immobilier dans un rayon de 30 minutes en voiture autour de chez vous.

Et, désolé de vous le dire, mais votre niveau de questionnement très basique sur ce projet montre que vous êtes très très loin d’avoir tout cherché, tout approfondi, sur ce qu’il y à faire dans ce domaine.

Maintenant, si vous voulez jeter l’éponge avant même d’avoir cherché sérieusement, c’est votre choix !

2 éme essai…

Un studio de 16m², à 40mn de chez moi en voiture. Il est situé dans une commune de 20K habitants, avec 1 lycée public et 2 professionnels. Et à 40mn du coup d’un bassin de population de 100K habitants.

Le bien est occupé par un papi, et est loué à 200€ mensuel, directement envoyé par la caf. (dixit l’agence). Les parties communes ont été refaite il y a 4 ans, boites aux lettres, interphone etc..

Le bien est à vendre 29K€. Charges annuelles 75€. possibilité de négocier un peu le prix

Apparemment, le propriétaire veut s’en séparer car il veut prendre sa retraite dans un pays ensoleillé !

A priori, pas de gros travaux à prévoir, mais quelques rafraichissements quand le papi ne sera plus là.. (je compte 1K€ en prenant très très large). Et donc par la suite revalorisation du loyer, sur leboncoin les 18m² se loue entre 300 et 350€ dans cette ville.

Au prix de 29K€, et avec 2.4K€ de loyer annuel :

-Rentabilité brut de 8.28%. (2400/29000)
-Rentabilité nette de 8.02%

Emprunt sur 20 ans à un taux de 1.2% de 30K€, soit 127€ de remboursement par mois du prêt.

Si je me met en LMNP au régime réél, je peux déduire toutes les charges de mes impôts, et d’après une simulation en ligne sur lmnp-expert cela fera 1693€ d’impôts sur 10 ans, soit en moyenne 170€/an. (en comptant les 1K€ de travaux et 500€ de "divers" (expert comptable, notaire, intêrets d’emprunt etc..)

-Rentabilité nette après impôts 6.95%

Le bien est censé s’auto-financer de 2400 (loyer)- 1770€ (charges+impôts+emprunts) = 630€ soit 52.5€/mois…

Meilleur affaire que précédemment ou pas ? (Désolé si je suis lourd, mais j’avance doucement, je tatonne). Si meilleur affaire que les 3 studios d’avant, je vais organiser une visite je pense, car les autres studios que j’ai vu sur lebonc*** se vendait aux alentours des 40K€.

Comme le dit xazh, vous ne pouvez pas passer en meublé avec le même locataire. Il faudrait qu’il donne congé de son bail de location pour en signer ensuite un autre en meublé. Il faudrait que vous lui fournissiez les meubles et équipements obligatoires (de force puisqu’il les a déjà) et que cela soit dûment constaté sur l’état des lieux. Et il faudrait que ni la CAF ni les Impôts ne s’intéressent à ce tour de passe-passe.

Par contre, passer en meublé au départ du papi, ça c’est possible. Reste à savoir s’il a envie de partir.

Sachant que :
- les locataires âgés et à faibles revenus sont particulièrement protégés.
- avoir son locataire qui décède pose tout un tas de problèmes.

Je trouve ridicule que vous chiffriez les travaux à 1 k€ grand max sans avoir visité le studio : là vous vous illusionnez vous-même. On ne peut estimer des travaux qu’après avoir visité. Et même en ayant visité, si on n’est pas un pro de l’immobilier, il y a beaucoup de chances que l’on se trompe.

Un scénario intéressant serait, au départ du locataire, de vraiment bien rénover l’appartement et de le meubler et équiper avec goût, de façon à en faire un meublé qui se louerait nettement plus cher. Mais :
- c’est dans un futur à terme incertain
- il faudra bien plus de 1 k€ pour mettre au goût du jour, meubler et décorer.

Ce 2nd bien me semble plus intéressant.

Déjà le rendement a terme semble plus intéressant.
Tout en ayant un rendement immédiat pas non plus totalement moche.

Ensuite, un investissement de 29k€ semble plus adéquat pour commencer un investissement.

Par contre, il va falloir travailler sur les chiffres.
Déjà avec les frais de notaire, on est à 7,7% de rendement brut.
Ensuite, les 75€ de frais, c’est propriétaire ou locataire ? (au vu de l’annonce, ça semble propriétaire, mais pas sur).
Pour continuer, il n’y a pas d’évocation de la taxe foncière, il faut également la prendre en compte.

Ensuite, pour aménager de façon intéressante un studio, 1.000€ me semble vraiment insuffisant!
Surtout si en plus, il faut refaire de la déco, voire un peu de réparation.

Pour finir, y a t’il des gros travaux de prévu dans la copro ?

Edit : pas forcément prudent de donner le prix et la ville, le bien se trouve alors très facilement!
Et si quelqu’un de la région est intéressé, vous risque de vous faire griller la priorité.

Edit2 : Faites un tour sur castorus : bien disponible depuis 112j.

gunday a écrit :

Ce 2nd bien me semble plus intéressant.

Déjà le rendement a terme semble plus intéressant.
Tout en ayant un rendement immédiat pas non plus totalement moche.

Ensuite, un investissement de 29k€ semble plus adéquat pour commencer un investissement.

Par contre, il va falloir travailler sur les chiffres.
Déjà avec les frais de notaire, on est à 7,7% de rendement brut.
Ensuite, les 75€ de frais, c’est propriétaire ou locataire ? (au vu de l’annonce, ça semble propriétaire, mais pas sur).
Pour continuer, il n’y a pas d’évocation de la taxe foncière, il faut également la prendre en compte.

Ensuite, pour aménager de façon intéressante un studio, 1.000€ me semble vraiment insuffisant!
Surtout si en plus, il faut refaire de la déco, voire un peu de réparation.

Pour finir, y a t’il des gros travaux de prévu dans la copro ?

Edit : pas forcément prudent de donner le prix et la ville, le bien se trouve alors très facilement!
Et si quelqu’un de la région est intéressé, vous risque de vous faire griller la priorité.

Edit2 : Faites un tour sur castorus : bien disponible depuis 112j.

Merci Gunday !

Les 75€ sont les frais de copro payés par le propriétaire à l’année, soit 6.25€/mois  !
Effectivement, je n’ai pas comptabilisé la taxe foncière ni la CFE (celle-ci est de 200€ me semble-t-il).. je vais me renseigné là dessus.
Aucun gros travaux de prévu dans la copro dixit l’agent immobilier.

Pour le moment, aucun travaux dans le studio de prévu tant que le locataire reste en place, mais j’essayerai aussi de chiffré ça en prenant la fourchette haute..