Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?)

Julien, je viens de voir l’avancée des travaux. Hâte de voir la fin!

Je vous ai mis un commentaire, que je reposte ici, au cas ou ça pourrait servir à quelqu’un:

zaser a écrit :

Julien pour votre voisine d’en haut - vous êtes bien trop sympa d’avoir accepté une servitude informelle de passage d’évacuations en échange de passage de gaine vmc.
Vous avez une cheminée - vous pouviez raccorder la vmc dessus ( à condition de ne pas faire fonctionner la cheminée , ce que vous n’avez pas prévu de faire je pense- car vous l’utilisez uniquement comme élément décoratif).
Par contre sans évacuation votre voisine du dessus était complètement bloquée, sans évacuation - impossible de faire quoique ce soit. A votre place je n’aurais pas refusé mais monnayé ça contre une prestation dans l’appart (qu’elle prenne en charge le lot peinture), ou du matériel ou de l’équipement (lave linge + frigo) ou tout simplement du cash.
Je pense que pour plusieurs apparts au vu du prix du foncier par chez vous que ca vaut dans les 2-3kE/appartement.

Dans une relation c’est bien quand c’est gagnant-gagnant équilibré mais là pour le coup la voisine a gagné 10x plus que vous.

Une VMC et une hotte de cuisine ne servent pas à la même chose. La première renouvelle l’air et est importante pour éliminer l’humidité des pièces d’eau, et doit fonctionner en permanence, au moins à faible régime. Une hotte élimine les odeurs. Si elle en circuit ouvert (reliée à l’extérieur) elle élimine aussi l’humidité quand elle tourne mais c’est une fonction secondaire.

Par contre si vous avez déjà une VMC ailleurs dans l’appartement, il suffit de s’assurer que le bas des portes intérieures est raboté et laisse passer une lame d’air ( quelques mm suffisent) pour que la VMC soit efficace pour tout l’appartement hors pièces d’eau qui doivent avoir une bouche dédiée. Les appartements anciens avaient souvent des grilles de ventilation inter pièces en bas de mur pour répartir la chaleur.

Pas une autre VMC, juste une bouche. Mais la porte coulissante est peu étanche donc pas de problème.

une VMC sert typiquement 4 ou 6 bouches d’aspiration.
Tout savoir sur la VMC | Leroy Merlin

Dans votre cas, la bouche de la salle de bain renouvellera aussi l’air de la pièce principale. Vérifiez qu’une entrée d’air extérieur existe.

Votre artisan dit la même chose que moi. On peut installer une bouche supplémentaire mais sur ce type d’appartement ce n’est pas indispensable. Il faut juste vérifier que la porte de la salle de bain, même fermée laisse passer suffisamment d’air. Ca se fait normalement en rabotant le bas de porte (mais sur une porte à galandage ce n’est pas toujours possible), ou en rajoutant une grille ventilation en bas de la paroi entre les 2 pièces.

Pour info :
- en général, sur les immeubles collectifs, il y a un conduit unique d’évacuation de l’air (même s’il peut y avoir aussi une multitude de conduits individuels). Ce conduit fonctionne soit en tirage naturel (l’air chaud monte), soit avec un groupe extracteur (un gros ventilateur qui aspire l’air venant du conduit et le rejette à l’extérieur par une cheminée).
- Si groupe extracteur, la VMC (ventilation mécanique contrôlée) désigne en fait l’ensemble : l’extracteur, les bouches et les conduits. Il y a une seule VMC avec de nombreuses ramifications.
- dans les parties privatives, il y a des bouches d’aspiration de ce système de ventilation.

Donc, quand vous dites "j’ai une une VMC dans la salle de bains", j’ai de gros doutes. Il est probable que ce que vous avez est plutôt une bouche du système de ventilation de l’immeuble.

Ensuite, vous pouvez :
- avoir seulement la bouche de la SDB qui renouvellera l’air de tout l’appartement, à condition d’avoir des entrées d’air quelque part et suffisamment d’espace sous les portes, comme expliqué par gaspode
- ajouter une bouche dans la cuisine (à condition que ça soit techniquement possible).

Vous ne pouvez pas :
- relier une hotte aspirante de cuisine à une bouche du système de ventilation de l’immeuble (qu’il soit à tirage naturel ou mécanique). C’est interdit et la raison technique en est que, cette hotte, en soufflant fortement de l’air pollué dans le conduit, va faire refouler les autres bouches y compris chez les voisins.

Pour en savoir plus : https://bfc.coachcopro.com/media/download/2267

Non, j’ai fais installé une VMC par l’artisan dans la SDB car il n’y avait rien avant ! et le flexible sort par une tuile chatière du toit ! (c’est ce que j’ai négocié avec la nana qui a racheté toute les combles) Aucune extraction d’air dans l’appartement de base, l’immeuble datant des années 1900 et l’ancien proprio le louant vraiment avec le strict minimum… (il était inoccupé depuis 5 ans..).

D’accord, je vais partir sur une hotte à filtration alors ! La bouche de la SDB renouvellera l’air de l’appartement entier.

Me*ci pour les infos Bernard !

Surin: Je viens d’avoir mon artisan au téléphone pour me renseigné sur l’avancée des travaux, et il s’agit bien d’une VMC et non d’un extracteur simple flux. Elle fonctionnera en permanence.

Oui, vitesse normale en permanence et vitesse "2" lors de la douche dixit mon artisan.
La SDB comprend les toilettes, et vu que l’appartement est tout ouvert (une seule porte coulissante du séjour à la SDB) ça sevrait suffire selon les intervenant de ce forum.

Je compte mettre une hotte à filtration au dessus de la plaque de cuisson.

Et vu que je viens de demander à l’artisan de me changer les vieilles fenêtres double vitrage en bois pour me mettre du PVC blanc, je dirais au locataire de mettre en position "demi ouvert" quand il partira au travail pour aérer l’appartement. J’ai demandé à avoir des fenêtres "oscillo battante", avec une ouverture en grand et une demi ouverture verticale.

De toute façon un appartement ça s’aère au minimum 15 mn/jour… je n’hésiterais pas à le rappelé au futur locataire.

Bonne nouvelle, c’est que l’appartement vous plaît.
En même temps, vous y avez consacré beaucoup de temps, d’énergie. Vous avez comparé puis choisi les éléments, pensé et imagié l’agencement, la décoration… L’appartement devient à votre goût, et donc vous plaît !

Maintenant, il faut raisonner plus froidement.
L’appartement est moderne, conviendrait à une cible comme vous ( jeune actif célibataire ), et vous devriez le louer à cette cible.
Souhaitez vous réellement le louer, et commencer votre premier investissement locatif ?

Ou souhaitez vous prendre votre indépendance et en faire votre Résidence Principale?

Il est loin de votre travail ( vous le savez), pendant la période estivale, la circulation autour du lac est compliquée ( c’est un euphémisme). Pouvez vous vous doucher quand vous arrivez dans votre travail ? Quand vous voulez sortir le soir, souhaitez vous rentrer en vélo ?
D’un point de vue pratique, c’est sur que 3 min à pied >>> 30 min en voiture : Pour le confort ( se lever plus tard), pour les finances, pour le côté pratique (rentrer manger chez vous sur la pause).

C’est une réflexion à avoir.
Mais c’est dur d’enlever tout l’affect que vous avez dans l’appartement.

Dans mes visites, la locatrice retenue m’a dis
- "la décoration reste? "
- moi " oui, c’est un meublé",
- c’est super joli, c’est exactement ce que j’aurais choisi

Oui, on le décore avec goût, et souvent nos goûts transparaissent.

Vous savez Rossox la vie ne se résume pas à investir 10k euros en bourse chaque année. Si vous avez envie d’habiter cet appartement pourquoi ne pas sauter le pas, vous aurez certes moins d’argent à placer mais vous serez chez vous et indépendant. Je vous garantis que c’est un luxe qui n’a pas de prix …

Malcolm : Oui effectivement, c’est un luxe appréciable… ma mère m’a toujours dit : "Un petit chez toi vaut mieux qu’un grand chez les autres".. à méditer..

Après il est vrai que de nature plutôt frugal de base, j’aurais je pense quand même entre 6 et 7K€ à investir chaque année… cela ralentira mon obtention de temps partiel mais bon… (sachant que je devrait grimpé d’un échelon cette fin d’année, et gagner 1/2 SMIC en plus de salaire chaque année).

Amoilyon : Oui je sais, mais avec les travaux et l’amortissement de l’appartement, je serait toujours gagnant malgrès tout si je le passe en location après avoir habité dedans..

Toujours autant indécis.. Après je me dis que sur Annecy, un appartement de 35m² de ce standing se louerait aux alentour des 850€/1K€… (j’ai déjà effectué des recherches sur Lebon****).
Même en comptant les trajets en voiture (essence, entretien etc..), ainsi que le remboursement de mon prêt + assurance ainsi que la TF et la TH, je n’arriverai pas à 850€/mois de sortie d’argent…

Effectivement, je devais le louer une année et habiter ensuite dedans… mais je me dis qu’avec un remboursement de crédit à +/- 150€/ mois pendant encore 20 mois, j’aurai tort de me priver de ne pas y habiter…

Puis ce qui m’embête c’est de me dire que le potentiel locataire serait moins soigneux que moi.. (je suis un vrai maniaque!), et ça m’agace d’avance ! aha

Concernant la loc saisonnière, cela ne me tente pas… mais pq pas de temps en temps les WE effectivement… (mais il faut que je me renseigne pour la déclaration des revenus aux impôts etc.. pour ce mode de fonctionnement).