SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?

Je vous propose, au travers de cet article (téléchargeable également ici au format PDF : http://clubscpi.com/linvestissement-en- … ationales/), de faire un récapitulatif de l’intérêt des SCPI internationales et des SCPI diversifiées à l’international ainsi que de la fiscalité qui leur est applicable.

Alors que la France et le Royaume Uni ont connu une forte hausse du marché immobilier d’entreprises depuis les années 2000, certains pays comme l’Allemagne ou la Belgique n’ont pas connu une telle envolée des prix et les actifs immobiliers restent plus abordables à l’achat. L’Espagne et le Portugal ont également connu une importante bulle spéculative qui se dégonfle fortement depuis 2008. Cette baisse des prix génère des opportunités d’investissement à l’échelle européenne.

Comment investir à l’étranger en toute sérénité, pour profiter de ce différentiel, sans se prendre les pieds dans le tapis fiscal des conventions internationales, des problèmes de langue, de réglementation des pays d’investissement ou de distance à franchir ?

La SCPI de rendement investissant à l’étranger est certainement une des solutions parmi les plus efficaces et les plus sereines pour investir hors de nos frontières dans de l’immobilier professionnel.

Les SCPI de rendement ont pour objectif la distribution de revenus, si possible élevés. Ainsi, les meilleures d’entre elles ont encore distribué plus de 5 % net en 2016. Elles sont généralement composées de commerces, de bureaux mais aussi de locaux spécialisés… En franchissant les frontières, elles gardent bien sûr ces mêmes spécificités.

Les SCPI qui investissent à l’étranger ont choisi l’Europe comme terrain de jeu, dans le même but d’assurer à leurs propriétaires, la distribution d’un revenu complémentaire !

Certaines choisissent spécifiquement l’Allemagne pour profiter de fondamentaux économiques plus solides, parce que la consommation est en augmentation chaque année, avec très peu de chômage, une politique stable…Bref, un environnement économique plus sécurisant, mais aussi plus dynamique qu’en France !

D’autres choisissent l’Europe, plus largement, en panachant leurs investissements sur différents pays européens (Belgique, Pays Bas, Portugal, Allemagne, Irlande, Slovénie, mais aussi Espagne ou Portugal, pour profiter de gros rendements et d’actifs à prix cassés dans des marchés qui ont sérieusement corrigé) en complément d’investissements en France. Les stratégies de gestion sont donc très différentes d’une SCPI à l’autre.

Toutes ont cependant un point commun : une fiscalité généralement plus « douce » que les SCPI exclusivement françaises, liée à la perception de revenus de source étrangère imposés selon les règles du pays d’investissement. En parallèle, elles bénéficient, en France, des conventions fiscales internationales destinées à éviter la double imposition des revenus et des plus-values. Voyons tout cela dans le détail…


I – SCPI « internationales »  : quel intérêt pour votre patrimoine ?

Comme vous le savez sans aucun doute, la grande majorité des SCPI de rendement est composée en intégralité d’immobilier professionnel situé en France. Mais des SCPI, dont certaines de création récente, permettent maintenant d’investir dans de l’immobilier d’entreprise situé à l’étranger, diversifiant votre patrimoine par des bureaux ou des commerces dans toute l’Europe occidentale. En effet, nous assistons, depuis plusieurs années, à :
- un développement d’offres dont l’objectif est d’investir principalement ou exclusivement les fonds collectés dans des actifs de qualité, situés hors de nos frontières.
- une diversification, parfois importante, de certaines SCPI par l’achat d’actifs situés hors de France, dans le but de capter une rentabilité additionnelle par rapport aux actifs français.

Cette offre n’est pas encore, à ce jour, pléthorique. Elle a vocation à se développer fortement dans les années à venir.

* Les avantages pour l’investisseur
Il peut être intéressant de choisir une SCPI partiellement ou totalement investie à l’étranger pour mutualiser les risques et profiter d’opportunités en dehors du territoire français.
En plus de la diversification géographique, le rendement des SCPI Internationales peut être plus intéressant que celui des SCPI Françaises. En effet, le taux de rendement offert par les investissements réalisés, combiné avec la fiscalité des revenus fonciers de source étrangère (selon la convention fiscale internationale) peuvent procurer, un avantage notoire pour les investisseurs concernés, en France, par un fort taux marginal d’imposition.

En effet, pour les personnes physiques soumises à un fort taux marginal d’imposition, il est plus avantageux de s’acquitter d’un prélèvement forfaitaire libératoire hors de nos frontières (Allemagne : 15,825%, Pays-Bas 25%…), plutôt que de l’impôt sur le revenu de droit français au barème progressif (jusqu’à 45%) majoré des contributions sociales (15,5%).

* Les inconvénients pour l’investisseur   
Le financement à crédit de parts de SCPI investies à l’international peut poser problème. En effet, certaines banques, comme, par exemple, le Crédit Foncier de France, refusent de financer les SCPI à vocation internationale et posent des conditions supplémentaires dans l’octroi de financements pour les SCPI diversifiées hors de France, généralement un apport supplémentaire correspondant à la part de diversification internationale.   
L’investissement en SCPI « internationales » ou en SCPI « diversifiées à l’international » est la source de complexité dans la déclaration des revenus fonciers encaissés provenant d’immeubles situés à l’étranger. Citons d’emblée :
- l’application d’une ou plusieurs conventions fiscales internationales, en fonction de chaque pays de situation des immeubles détenus par la ou les SCPI. Cette question sera traitée dans la suite de cette étude ;
- les règles particulières de déductibilité des intérêts de l’emprunt souscrit pour acheter des parts de SCPI « internationales » ou « diversifiées à l’international ». Ce point sera également abordé dans la suite de nos développements ;
- le traitement fiscal extra-comptable des revenus de sources étrangères et des retenues à la source acquittées à l’étranger, dans le cadre d’un investissement en parts de SCPI dans une structure soumise à l’impôt sur les sociétés (holding patrimonial à l’IS, SCI à l’IS ou société opérationnelle).

Toutefois, l’investisseur en parts de SCPI internationales est largement préservé de la plupart de ces complications. Chaque année, la société de gestion produit un document d’aide à la déclaration des revenus de la SCPI, sur lequel figure les montants et les rubriques à renseigner. Sur ce document, les informations sont personnalisées pour chaque investisseur. Celui-ci se contente juste de les recopier, la plupart du temps.

II – Les offres du marché

* Quelques exemples de SCPI « diversifiées à l’international » (liste non exhaustive…)

- Pierval santé : Elle est, gérée par EURYALE ASSET MANAGEMENT : Pierval Santé est une SCPI d’entreprise thématique, dédiée aux actifs immobiliers de santé, en France et en Allemagne. Constituée sous forme de SCPI à capital variable, Pierval Santé propose une solution d’épargne innovante des SCPI d’entreprise classiques. Au 31/12/2016, sa capitalisation est de 113 millions d’euros et le taux d’occupation financier est de 99%.

Répartition géographique : Allemagne 44%, France 56%
Taux d’occupation financier (31/12/2016) : 99% DVM net 2016 : 5,15%

- Actipierre Europe : à notre connaissance, c’est historiquement la première SCPI à avoir investi en Europe, hors de nos frontières. Actipierre Europe est une SCPI gérée par Ciloger. Elle a été créée en 2007. Cette SCPI est investie principalement en « murs de commerces ». Sa capitalisation est de bonne taille : 338 millions d’euros au 30 juin 2016.

Répartition géographique : Allemagne 12%, Belgique 2%, Espagne 6%, Île-de-France 14%, Province 59%, Paris 7%,
Taux d’occupation financier (2016) 96,05%
DVM net 2016 4,31%
%TRI 5 ans 4,6% (2011 à 2016)

- Immorente : on ne présente plus Immorente, la plus grosse SCPI à dominante « commerces » du marché. Cette SCPI a entrepris une diversification hors de nos frontières depuis quelques trimestres, dans le but de capter un supplément de rentabilité, par rapport aux actifs français. Elle ambitionne actuellement de renforcer ses investissements aux Pays-Bas.

Répartition géographique : Allemagne/Belgique/Pays-Bas 16,40%, Immo. indirect 3,2%, Île-de-France 23,2%, Province 35,4%, Paris 21,7%
Taux d’occupation financier (2016) 93,98%
DVM net 2016 4,84%
%TRI 10 ans 6,61%

Plusieurs autres SCPI « traditionnelles » ont choisi de faire évoluer leurs statuts pour leur permettre d’investir, dans un avenir proche, à l’étranger (Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine, Epargne foncière, etc…). Cette diversification internationale sera certainement la tendance de fonds des prochaines années !

* Les SCPI majoritairement investies à  l’« international »

- Novapierre Allemagne : Cette SCPI est gérée par paref gestion. Elle a été lancée le 29 novembre 2013. Elle commence à fonctionner en « rythme de croisière » depuis seulement quelques trimestres. Comme son nom l’indique, elle est exclusivement investie en immobilier professionnel situé en Allemagne, essentiellement de l’immobilier commercial.

Répartition géographique : Allemagne : 100%
Taux d’occupation financier (2016) 97,4%
DVM net 2016 4,71%
%TRI 10 ans NS

- Corum convictions : Cette  SCPI est gérée par Corum AM. Elle a été créée en février 2012. A ses débuts, elle investissait presque exclusivement en France, tout en revendiquant, dès le début, un positionnement fortement opportuniste, à une échelle européenne.

La diversification internationale a progressivement accompagné le développement substantiel des encours depuis plusieurs trimestres, tant et si bien qu’elle a changé de nature par rapport à ses débuts : il s’agit plus aujourd’hui d’une SCPI internationale (80%) diversifiée en France (20%), qu’une SCPI française diversifiée à l’international ! Cette SCPI est la plus diversifiée de toute en termes de localisations géographiques. Elle offre un rendement (DVM) de haut niveau et un taux d’occupation qui se maintient à proximité des 100% depuis sa création.

Répartition géographique (%) : Ile de France 9%, Province 11%, Allemagne 19%, Pays-Bas 34%, Espagne 7%, Portugal 4%, Belgique 4%, Italie 10%, Irlande 1%, Slovénie 1%
Taux d’occupation financier (2016) 99,5%
DVM brut* 2016 6,45%
%TRI 5 ans 5,18%

* Le DVM mentionné pour Corum Convictions tient compte à la fois des sommes effectivement distribuées, mais également des prélèvements fiscaux payés à la source, à l’étranger. Ceux-ci représentent environ 13,1% de la distribution totale. Pour comparer ce DVM avec celui des autres SCPI présentées ici, il convient donc de retrancher environ 13,1% du DVM  2016 (6,45%- (6,45% x 13,1%) = 5,61%) !

- Eurovalys : Il s’agit d’une SCPI crée en mars 2015 et gérée par Advenis AM. Elle a pour vocation d’investir en locaux de bureaux exclusivement en Allemagne.  Au 4ème trimestre 2016, la capitalisation de cette SCPI est de 57,5 millions d’euros et la SCPI a fait l’acquisition de 4 actifs.

Répartition géographique : Allemagne : 100%
Taux d’occupation financier (2016) 96,6%
DVM brut 2016 4,5%

- LF Europimmo : La SCPI LF Europimmo est gérée par La Française AM. Elle a été créée en juillet 2014. Elle a pour vocation d’investir en immobilier d’entreprise européen, principalement en bureaux, neufs ou récents. La stratégie d’allocation géographique vise en premier lieu l’Allemagne, puis la France en diversification de portefeuille et potentiellement d’autres pays selon opportunité.

Répartition géographique : Paris 12,47%, Province 5,32%, Allemagne /Hollande 82,21%
Taux d’occupation financier (2016) : 99,8%
DVM net 2016 4,56%
%TRI 5 ans : NS

- Europimmo market :  Il s’agit d’une SCPI de création récente gérée par la Française AM. Elle ne dispose pas encore d’un historique suffisant de performance ou d’investissement pour pouvoir se prononcer sur la qualité et y investir sereinement. C’est donc un dossier à surveiller pour l’avenir.

III - Le traitement fiscal de l’investissement

Pour les SCPI diversifiées à l’international, nos développements ne portent que sur la partie « internationale » des revenus encaissés par le porteur de parts.

A. Pour les personnes physiques domiciliées en France

1. L’élimination des doubles impositions

En règle générale, en vertu des conventions fiscales internationales signées entre la France et les pays où se trouvent les immeubles loués, l’imposition est réservée au pays du lieu de situation de l’immeuble, et bien souvent sous la forme d’une retenue à la source.

Corrélativement, il est également prévu que ce revenu ne doit pas faire l’objet d’une seconde taxation en France, puisque les Etats s’entendent justement, dans ce type de convention, pour éliminer les « doubles impositions ».

Plusieurs mécanismes fiscaux permettent, en France, d’éliminer la double imposition des revenus fonciers de source étrangère, de façon plus ou moins parfaite et de façon plus ou moins avantageuse pour le contribuable. Le mécanisme applicable est celui visé dans chaque convention internationale, tant et si bien qu’il convient de raisonner en décomposant le revenu encaissé « pays par pays ».

Deux grands mécanismes coexistent en droit fiscal français :

* La Méthode de l’exonération avec progressivité (dite méthode du taux effectif – ligne 8TI de la déclaration)  : elle entraîne la prise en compte des revenus de source étrangère nets d’impôt étranger pour calculer « un taux moyen d’imposition » applicable aux seuls revenus taxables en France. C’est de cette façon qu’elle préserve la progressivité de l’impôt sur le revenu en France.

Exemple : Revenus de source française : 200. Revenus de source étrangère (net d’impôts étrangers) : 10. IRRP calculé sur les deux revenus : 60. Taux effectif applicable aux seuls revenus de source française : 60/210 = 29%. IRPP du : 29% (taux effectif) x 200 (revenus de source française = 58

Cette méthode s’applique aux revenus des SCPI provenant des pays suivants : Pays-Bas, Portugal, Belgique…

* La Méthode de l’imputation (crédit d’impôt – ligne 8TK de la déclaration) : elle consiste à calculer l’impôt en France sur les revenus de source française majorés des revenus de source étrangère (bruts = avant impôt étranger), puis à déduire de l’impôt ainsi calculé, le supplément d’impôt français correspondant aux revenus de source étrangère.

Pour une application pratique de cette méthode, vous pouvez vous reporter aux exemples situés ci-dessous au paragraphe C.

Ici encore, cette méthode de calcul permet de préserver la progressivité de l’impôt sur le revenu français. Elle est moins favorable que la première méthode car elle intègre des revenus bruts de source étrangère pour la détermination de la progressivité.

Cette méthode s’applique aux revenus des SCPI provenant des pays suivants : Allemagne, Royaume-Unis, Espagne, Slovénie…

2. Une application pratique : les revenus de SCPI provenant d’immeubles situés en Allemagne

En vertu de la Convention fiscale  allemande du 21 juillet 1959, les revenus locatifs perçus par la SCPI investie en Allemagne sont taxés en Allemagne.

Pour les revenus provenant des loyers d’immeubles situés en Allemagne, la SCPI se trouve directement soumise à l’impôt sur les sociétés Allemand au taux local de 15,825%. Cet impôt est supporté par les associés, au prorata des droits et de la jouissance de leurs parts.

Comme indiqué ci-dessus, afin d’éviter une double imposition et en application des conventions internationales, les revenus locatifs de source allemande sont exonérés d’impôt sur le revenu en France. L’exonération est réalisée par la soumission à l’impôt sur les revenus français des revenus bruts Allemands mais sous octroi d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français afférent à ces revenus.

Les revenus locatifs de source allemande sont exonérés des prélèvements sociaux en France, dans la mesure où la CSG et la CRDS sont des impôts entrant dans le champ d’application des conventions fiscales. Toutefois, à l’usage, il semblerait que cette règle génère quelques difficultés d’application pratique par certains services des impôts en France !

3. Les intérêts d’emprunt liés aux prêts finançant des parts de SCPI européennes

Ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers de source française, exception faite de la partie qui concerne les revenus de source française. Le calcul d’un prorata correspondant aux seuls revenus de source française est donc nécessaire si la SCPI distribue à la fois des revenus de source française et des revenus de source étrangère. Seule la partie « française » doit être prise en compte. Toutefois, les intérêts d’emprunt peuvent venir réduire le montant du revenu foncier de source étrangère pris en compte pour la détermination du taux d’imposition en France des revenus de source française (dans la méthode du taux effectif) ou pour la détermination du montant du crédit d’impôt (dans la méthode de l’imputation).

B. Pour les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés

Pour les investisseurs qui sont des sociétés ou des entités soumises à l’impôt sur les sociétés, en l’absence de progressivité de l’impôt sur les sociétés français, la méthode d’élimination des doubles impositions prévue par les Conventions fiscales équivaut à une exemption. Ainsi, les revenus fonciers concernés qui sont imposables à l’étranger conformément aux dispositions de la convention ne sont donc pas à retenir pour la détermination du résultat fiscal français. Pour le calcul de l’impôt sur les sociétés, il faut donc procéder à une rectification extra-comptable du bénéfice de la société. Les revenus fonciers de source étrangère sont déduits de celui-ci avant application du barème de l’impôt sur les sociétés.

Ici encore, ce dispositif est très favorable dans la mesure où :
- le prélèvement libératoire étranger est généralement inférieur au taux de l’impôt sur les sociétés de droit français (IS à 33,33% qui devrait être progressivement ramené à 28% d’ici 2020),
- il nous paraît possible de considérer que les usufruits de parts de SCPI internationales restent amortissables pour la détermination du bénéfice comptable,
- il nous paraît également possible de considérer que les intérêts des emprunts souscrits pour l’acquisition des parts de SCPI investies à l’étranger sont déductibles pour la détermination du bénéfice comptable.

C. Exemples chiffrés :  SCPI investie en Allemagne / SCPI investie en France
    (méthode de l’imputation)

Exemple 1 : souscripteur personne morale à l’IS, au taux de 33,33% (bénéfices de la société supérieur à 38.120 euros par an). Comparons un investissement de 60.000 € qui génère un revenu brut foncier de 3000 € (SCPI investie en France/ SCPI investie en Allemagne). Nous avons :

* SCPI investie en France : 60.000 euros sans emprunt
Revenus SCPI = 3000 €
Impôt : 1000 € (3000 x 33,33%)
Taux global d’imposition IS  : 33,33%
Revenus nets : 2000 €

* SCPI investie en Allemagne : 60.000 euros sans emprunt
Revenus SCPI = 3000 €
Impôt 475 € (3000 x 15,825 %)
Taux global d’imposition IS allemand : 15,825 %
Revenus nets : 2525 €

Exemple 2 : Souscripteur personne physique, TMI de 30%. Personne physique mariée sans enfant – salaire annuel de 130.000 euros. Comparons un investissement de 60.000 € qui génère un revenu brut foncier de 3000 € (SCPI investie en France/ SCPI investie en Allemagne). Nous avons :

* SCPI investie en France : 60.000 euros sans emprunt
Revenus SCPI (DVM 6% brut) = 3000 €
Impôts : 1319,10 € (3000 x 43,97 %)
Explication du taux global d’imposition : 43,97%
(TMI + prélèvt soc – part déductible prélèv soc)
[30% + 15,5% - (5,1% x 30%)]
Revenus nets : 1680,90 €

* SCPI investie en Allemagne : 60.000 euros sans emprunt
Revenus SCPI (DVM 6% brut) = 3000 €
Impôts : 755 € (Dont 475 € IS allemand (3000 € x 15,825 %) et dont 280 € (frottement : progressivité de l’IRPP))
Taux global d’imposition : 25,16%
(15,825% : IS all + 9,33% : progressivité)
Revenus nets : 2245 €

   Détail du calcul du surcoût lié à la progressivité de l’IRPP français     avec 2 parts
   Revenu brut imposable                                                                    130 000,00 €
   1 Revenu net imposable avant SCPI                                                 117 843,00 €
   2 IRPP avant SCPI                                                                            24 075,00 €
   Taux moyen d’imposition avant SCPI (2/1)                                                20,43%

   3 Revenu SCPI (avant impôt allemand)                                                 3 000,00 €
   4 Revenu net imposable total avec SCPI (1+3)                                   120 843,00 €
   5 IRPP théorique avec SCPI avant crédit d’impôt                                  24 975,00 €
   6 Taux moyen d’imposition                                                                        20,67%
   7 Crédit d’impôt (6 x 3)                                                                           620,00 €

   8 IRPP final (5-7)                                                                                24 355,00 €

   Frottement fiscal IRPP                                                                              280,00 €

Exemple 3 : Souscripteur personne physique, TMI de 41%. Personne physique mariée sans enfant – salaire annuel de 280.000 euros. Comparons un investissement de 60.000 € qui génère un revenu foncier de 3000 € (SCPI investie en France/ SCPI investie en Allemagne). Nous avons :

* SCPI investie en France : 60.000 euros sans emprunt
Revenus SCPI brut = 3000 €
Impôts : 1632,27 € (3000 x 54,41 %)
Explication du taux global d’imposition : 54,41%
(TMI + prélèvt soc – part déductible prélèv soc)
[41% + 15,5%  (5,1% x 41%)]
Revenus nets : 1367,73 €

* SCPI investie en Allemagne : 60.000 euros sans emprunt
Revenus SCPI brut = 3000 €
Impôts : 775 € (Dont 475 € IS allemand (3000 € x 15,825 %) et dont 300 € (frottement : progressivité de l’IRPP)
Taux global d’imposition : 25,8%
(15,825% : IS all + 10% : progressivité)
Revenus nets : 2225 €

   Détail du calcul du surcoût lié à la progressivité de l’IRPP français                 2 parts
   Revenu brut imposable                                                                          280 000,00 €
   1 Revenu net imposable avant SCPI                                                       267 843,00 €
   2 IRPP avant SCPI                                                                                  82 752,00 €
   Taux moyen d’imposition avant SCPI (2/1)                                                     30,89%

   3 Revenu SCPI (avant impôt allemand)                                                      3 000,00 €
   4 Revenu net imposable total avec SCPI (1+3)                                        270 843,00 €
   5 IRPP théorique avec SCPI avant crédit d’impôt                                       83 982,00 €
   6 Taux moyen d’imposition                                                                            31,01%
   7 Crédit d’impôt (6 x 3)                                                                               930,00 €

   8 IRPP final (5 - 7)                                                                                 83 052,00 €

   Frottement fiscal IRPP                                                                                300,00 €

Synthèse des exemples chiffrés :

SCPI investie en France : 60000 euros / 3000 euros brut/an)

TMI 14% : 2136 euros de revenus nets
TMI 30% : 1681 euros de revenus nets
TMI 41% : 1368 euros de revenus nets

SCPI investie en Allemagne : même montants
TMI 14% : 2355 euros de revenus nets
TMI 30% : 2245 euros de revenus nets
TMI 41% : 2225 euros de revenus nets

SCPI investie en France : 240000 euros / 12000 euros brut/an)

TMI 14% : 8544 euros de revenus nets
TMI 30% : 6720 euros de revenus nets
TMI 41% : 5472 euros de revenus nets

SCPI investie en Allemagne : même montants
TMI 14% : 9423 euros de revenus nets
TMI 30% : 9059 euros de revenus nets
TMI 41% : 8840 euros de revenus nets

CONCLUSION :

L’investissement en parts de SCPI peut être une excellente solution pour profiter d’une diversification géographique et des opportunités que nous offrent les marchés immobiliers européens. L’intérêt de percevoir des revenus de source étrangère est lié à la fiscalité du pays d’investissement qui  est toujours plus avantageuse que la nôtre !

Cette attractivité fiscale est également renforcée par le fait que les conventions internationales accordent aux pays de situation des immeubles le droit exclusif de taxer les revenus ainsi distribués, ce qui exclut la taxation en France.

Les revenus de source étrangère sont uniquement pris en compte pour majorer la progressivité de l’impôt sur le revenu qui n’est applicable qu’aux seuls revenus de source française.

Dernière modification par stephane (16/03/2017 10h26)

Mots-clés : conventions fiscales internationales, double imposition, scpi internationale, scpi