SCI de gestion de patrimoine familiale et achat Résidence Principale

Q2000 · #1

Patrick a dit dans file Projet de loi de finances 2013 (2/3):
Juste une petite reflexion à creuser : Puisque tous les revenus du capital , moins AV et PEA tout de même comme le fait justement remarquer GBL, devraient entrer dans la base d’imposition à l’IR, il faudra donc planifier la date à laquelle ils vont entrer dans cette base.

Comment faire : Vous créez une SCI de gestion de patrimoine familial, imposable à l’IS et vous y faites entrer vos CTO, vos obligations, de l’immobilier, et vous essayez d’emprunter au maximum pour réduire la base d’imposition à l’IS qui sera de 15% pour la plupart d’entre nous ( jusqu’à 38.000 € de dividendes, en supposant aucune charge…).

Vous pouvez faire apport à la SCI, qui empruntera la somme ad hoc, de votre résidence principale par exemple…ceci pour dégager un maximum de charges financières..

Vous ne distribuez pas de dividende tant que vous avez d’autres revenus qui vous placent dans un TMI de 30 % ou plus…

Quand vos revenus diminueront, vous distribuerez du dividende capitalisé, mais vous ne serez pas fortement imposé.

Personnellement, c’est ce que je vais faire avec ma retraite : j’arrêterai de travailler à 60 ans, donc deux ans sans pension et me distribuerai du dividende à la place.

Ceux qui pourront être rentier bien avant planifieront leurs distributions. La contre attaque réside dans la maîtrise de la date à laquelle on perçoit ses revenus financiers.

Pour les grands patrimoines, imposables à l’IS à 33% dans le cadre de leur SCI ( donc plus de 38.000 € de dividendes sans aucune charge), on peut enviger la création d’autres SCI ou d’une holding. Au delà, on va s’installer au bord du Lac ( Léman).

Voilà, une piste de réflexion.

Ce montage me parait très malin est correspondrait a certains mes besoins:
--> "optimiser" l’imposition de mes obligs et d’un compte-titre buy & hold (coupons + forte PV latente)
--> acheter une residence principale avec ma compagne

Cependant n’y a t-il pas de risque que le fisc y trouve son mot à dire?

est-ce un montage "courant"?

Mots-clés : sci residence principale

crosby · #2

Bonne logique, avec laquelle je suis un peu familier.
Juste quelques points :
- ce n’est pas je pense une SC *I*, mais simplement une SC. Ca peut aussi se faire sous forme de SAS ou SARL
- créer plusieurs sociétés afin de rester sous la barre des 38k (et uniquement dans ce but), c’est de l’abus de droit pur et simple, et devrait être en principe réprimandé par le fisc.
- a moins que la société n’ait une réelle activité (ie des clients) et nécessite du capital pour fonctionner, y laisser des montants importants ne permet pas en principe d’échapper à lISF
- le montant assez forfaitaire de l’IS (à 15 ou 33%) élimine les aspects artificiels de choix d’investissement, plus d’intérêt à être en actions Fr pour un PEA, ou ne pas faire d’obligs etc. C’est à mon sens un avantage.
- les frais de fonctionnement de la société (raisonnables) passent en charges

GoodbyLenine · #3

Ne pas oublier les inconvénients suivants :
- frais importants (>> 1%) lors d’apport en nature (RP, etc.);
- besoin que la SCI ait une vrai existence, avec compta, AG, et toute la paperasse (avec risques d’erreur) et les frais associés;
- double imposition : 15% à l’IS, puis IR+prélèvements sociaux sur le dividende. Avoir certaines années un faible IR compensera-t-il vraiment les 15% (ou 33%) d’IS payés de toute façon ?
- imposition de plus-values sur RP si elle est logée dans cette SCI (mieux vaudrait une SCI à l’IR)
- pas si facile d’emprunter à la banque avec une telle structure (essayez, vous verrez…)
- difficulté potentielle à la sortie (lors de la succession, du divorce, etc.), avec d’autres frais et complications en perspective.

Il semble déjà y avoir pas mal de moyens de développer son patrimoine à long terme avec une fiscalité favorable, sans avoir besoin d’une telle SCI : RP exonérée sur les PV, PEA, AV, Contrat de Capi, FCPR, etc.

Mélanger dans une telle structure la RP détenue avec une compagne (ni marié ni pacsé) avec des titres (portefeuille d’oblig) aura pas mal d’inconvénients, le jour de la vente de la RP, ou d’une séparation, entre autres.

Philippe30 · #4

Bonjour,

Quelques réflexions et interrogations sur la création d’une SCI IS pour des actions et obligations :

- Comment se passe la revente de ces actions sachant que les SCI IS sont assujetti à la plus value professionnelle ?

- Une SCI gère des biens immobiliers et n’est pas la meilleure structure pour gérer des revenus mobiliers.

- Une SCI IS est assujeti à la CRL à 2,5 % , qu’en est il pour des revenus mobiliers ?

J’ai vu qu’il existe des SCR ( société de capital risque )
La Société de Capital Risque : Caractéristiques juridiques et fiscales - Pansard Associés

Hormis un montage complexe pour éluder une partie de l’impôt avec des risques d’abus de droit , la démarche vis une structure SCI IS ne me semble pas adaptée , d’autres structures existent comme l’a indiqué Crosby et cela ressemble fortement à une usine à gaz dont il faut bien maitriser l’ensemble des paramètres.

Philippe

Sebastien · #5

Concernant la RP dans une SCI ou dans une SC, il y a plusieurs points négatifs :

- La détention de la résidence principale par une société ne bénéficie pas de l’exonération de la plus value pour la vente de la résidence principale
- On perd l’abattement de 30 % à l’ISF pour la résidence principale
- On perd l’abattement de 20% des droits des successions sur la résidence principale.
- L’immeuble détenu dans une société civile ne peut pas être déclaré insaisissable.

Concernant les SCI ou SC il y a un avantage important qui n’a pas été évoqué : les comptes courants d’associé qui peuvent être un outil d’optimisation successorale et fiscal (par donation des comptes courants aux enfants ou par remboursement des comptes courant en guise de revenu).

Philippe30 · #6

Sebastien a écrit :
- La détention de la résidence principale par une société ne bénéficie pas de l’exonération de la plus value pour la vente de la résidence principale

Si à hauteur des parts détenues

http://www.paris.notaires.fr/sites/defa … r_2012.pdf

L’associé occupant gratuitement un bien appartenant à
une SCI à titre de résidence principale est exonéré de
l’impôt sur la plus-value à hauteur des parts qu’il détient
dans la société.

Philippe

GoodbyLenine · #7

Cette exonération ne concerne qu’une SCI transparente à l’IR, par une SCI à l’IS (pour laquelle ce n’est pas l’associé qui devra payer sur la PV, mais la société)…

Philippe30 · #8

GBL a écrit :
Cette exonération ne concerne qu’une SCI transparente à l’IR, par une SCI à l’IS (pour laquelle ce n’est pas l’associé qui devra payer sur la PV, mais la société)…

C’est juste étant donné que la SCI IS est une personne morale opaque et assujetti à la plus value professionnelle à la différence de la SCI IR , cette exonération concerne les SCI IR.

Philippe

GoodbyLenine · #9

Oui, mais toute cette discussion concernait l’utilisation d’une SCI à l’IS pour optimiser…..

alors qu’une même SCI ne pourra cumuler les avantage de la SCI à l’IS (pour certains aspects) et celles de la SCI à l’IR (pour d’autres, comme héberger la RP).

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Sebastien a écrit :

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GBL a écrit :

#9 26/09/2012 22h04

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