Deninvest [Bruxelles] : étude de cas immobilier (location saisonnière ?)

Bonjour à tous,

après quelques recherches, j’ai trouvé un appartement correspondant à mes critères dans le centre de Bruxelles (ou je vis actuellement) dans le but de procéder à une division (non urbanistique) de cet espace de 54m² en deux petits studios de 25m² en location courte durée.

L’appartement est au 3ème et dernière étage d’une petite copropriété de 5 biens dont un rdv commercial.
Le vendeur à accepté mon offre à 125.000€ pour lequel je prévois entre 20.000 & 25.000€ de travaux (aménagement intérieur inclus)

Tout se prête bien au niveau des installations techniques, évacuation, entrées, éclairage naturel.

La nuit se louera entre 50 & 60€ par studio. Vu l’emplacement du bien et les offres concurrentielles actuelles, je pense apporter une réelle plus-value pour ce type de location. 

Bon projet en vue pour mon premier investissement.

Je souhaite faire financer tout. Le bien(125k€) + les travaux(25k€) + les frais de notaires (+/-8k€]
(PS: pas de frais d’enregistrement à Bruxelles car 1er bien + achat résidence principale)

TOTAL du financement : 158k€

Le petit challenge est au niveau du financement, après avoir visité 6 courtiers/banques différent(e)s, tous mon mit face à la même situation.

Je suis en CDI avec un revenu mensuel net de 2180€/mois. Je suis également indépendant complémentaire en activité depuis 1 an. (pas assez de résultats pour prendre en compte un revenu supplémentaire par rapport mon activité)

J’ai deux crédits en cours:

Business : 280€/mois - capital restant 9.150€ - soldé en avril 2020
Voiture: 160€/mois - capital restant 4.250€ - soldé en janvier 2020
Total : 450€/mois
Je n’ai pas de loyer à payer.

Vu mon taux d’endettement actuel et le montant demandé, la banque me propose de regrouper mes deux crédits actuels en prêt personnel sur 7 nouvelles années (+/-10%) ce qui me fait un peu mal -_-
En parallèle, le crédit logement sur 25 ans à taux variable (5/5/5) + frais de notaire.
(PS: pas possible en fixe, le taux me refait sortir de la limite d’endettement)

Tout ça pour donner des mensualités de :
638€ sur 25 ans
257€ sur 7 ans en prêt personnel.

Ma question est… quel sont votre avis par rapport à ce montage ?

Deux solutions d’offres à moi:

A) Le plan actuel, en location courte durée qui devrait rapporter au moyenne de 20 ou 25 nuits en tapant dans l’excellence.

B) Acheter le bien dans les mêmes conditions, mais au lieux de dépenser 25.000€ de travaux pour la division et la location courte durée, j’en dépense 12.000€, je vend après 3 mois avec une plus-value et je solde mes deux crédits avec la plus-value pour repartir sainement.

Vous en pensez quoi ?

Merci d’avance,
Denis

Mots-clés : crédit, immobilier, location