Déficit foncier : que faire quand il n'y en a plus ?

non l’impot IS apparait quand l’ammortissement et les charges sont effacés … impossible de vous dire quand sans chiffres.

mais il y a le comptable a prendre … 1000 euros ( a la louche )

sans votre situation precise sur les immeubles si votre situation personnelle ( epargne reste a vivre etc ) impossible d’aider reellement , on creuse une piste qui ne me semble pas a meilleure a premiere vue

Cdt

notez que j’ai fait une SCI IS donc je ne suis pas contre

A michaelstaudi :
A priori, la location du local commercial générera des revenus fonciers. La location LMNP des BIc, donc de nature différente.
Les revenus LMNP pourront être nuls ou déficitaires mais ils ne viendront pas s’imputer sur un loyer commercial ( sauf cas de certains locaux commerciaux équipés).

c’etait une reponse toute faite .. inutile d’aller voir un conseiller pour ca ( d’ailleurs c’etait surement un vendeur de Pinel )

Maintenant, je pense que vous n’avez pas tout a fait expliquer si la problematique etait de payer l’impot ou de payer parce que c’est un Impot ..

vous sortirez plus d’argent de votre poche avec un pinel ..

Bonjour

( desole pour la charte)

Pour répondre, à votre question, c’est payer cet impot, notre TMI est de 14%, en 2018 nous n’avons pas payé d’impot. On pourrait payer quelques années cet impot car nous avons un peu de réserve mais pas pendant 15 années (fin des prêts immobiliers).

Non, le probleme n’est pas une " allergie " a l’impot mais un probleme de tresorie  ( reste a vivre, capacite d’epargne etc ).

LE PINEL EST LA DERNIERE CHOSE A FAIRE.

il faut des chiffres tres precis sur : votre epargne actuelle, la capacite d’epargne a venir .
les revenus NET de charges des  bien immo
le cout des credits et restant du pour chacun ( avec la maturité ).

Sans plus d’info c’est assez simple :
- tactiquement un pasage en meuble ( mais vu la description tres detaillée dans votre profil … c’est pas possible )
- allongement des prets ( voir lesquels )
- vente d’un bien.

eventuellement passage a l’IS pour la SCI avec les pros et cons deja largement debattus mais ca me parait plus risqué qu’autre chose.

cdt

Tout dépend si le prélèvement de 30% est libératoire ou non. Nous n’en serons certains qu’en septembre.

Bonjour

tout est la
https://www.service-public.fr/professio … its/F32963

Je doute qu’une personne serieuse  et sans qualité divinatoire vous explique un futur systeme

et ici un exemple avec la table favorisant le " choix" du prelevement

https://www.lerevenu.com/impots-et-droi … dividendes

N’oubliez pas que vous avez deja payé X%  ( 15 a priori ) a travers la société. 

Cdt

ps : vous n’avez toujours pas décrit votre profil, vous eseperez des reponses précises impossible sans cela … et pour lesquelles la réponse se trouve assez facilement d’ailleurs.

pps : dans les réponses données précedemment, nous posons des questions , remettons en cause quelque choix mais visiblement , vous trouvez qu’y répondre n’est pas utile pour votre probleme ..

il faut des chiffres tres precis sur : votre epargne actuelle, la capacite d’epargne a venir .
les revenus NET de charges des  bien immo
le cout des credits et restant du pour chacun ( avec la maturité ).

Sans plus d’info c’est assez simple :
- tactiquement un pasage en meuble ( mais vu la description tres detaillée dans votre profil … c’est pas possible )
- allongement des prets ( voir lesquels )
- vente d’un bien.

eventuellement passage a l’IS pour la SCI avec les pros et cons deja largement debattus mais ca me parait plus risqué qu’autre chose.

vous ne répondez pas sur le " pourquoi" vous ecartez les autres alternatives..

En tout cas le taux de prélèvement et le taux forfaitaire d’imposition correspondent (12,8 %).

De ce fait le montant du crédit d’impôt dont bénéficie le contribuable qui n’opte pas pour le barème progressif d’imposition est équivalent à son impôt réellement dû.

Article 117 quater

I.-1. Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B qui bénéficient de revenus distribués mentionnés aux articles 108 à 117 bis et 120 à 123 bis sont assujetties à un prélèvement au taux de 12,8 % .

Pour le calcul de ce prélèvement, les revenus mentionnés au premier alinéa du présent 1 sont retenus pour leur montant brut.(…)

V.-Le prélèvement prévu au I n’est pas libératoire de l’impôt sur le revenu établi dans les conditions prévues aux 1 ou 2 de l’article 200 A et dû à raison des revenus auxquels s’est appliqué ce prélèvement.

Ce prélèvement s’impute sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année au cours de laquelle il a été opéré. S’il excède l’impôt dû, l’excédent est restitué.

Article 200 A

1. L’impôt sur le revenu dû par les personnes physiques fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B à raison des revenus, gains nets, profits, distributions, plus-values et créances énumérés aux 1° et 2° du A du présent 1 est établi par application du taux forfaitaire prévu au B du présent 1 à l’assiette imposable desdits revenus, gains nets, profits, distributions, plus-values et créances.

A. Pour l’application du premier alinéa du présent 1, sont soumis à l’imposition forfaitaire :

1° Les revenus de capitaux mobiliers mentionnés au VII de la 1ère sous-section de la section II du présent chapitre, à l’exception des revenus expressément exonérés de l’impôt en vertu des articles 125-0 A, 155 B, 157 et 163 quinquies B à 163 quinquies C bis, des produits des bons ou contrats de capitalisation ou placements de même nature mentionnés au 6° de l’article 120 et au 1° du I de l’article 125-0 A, attachés à des primes versées jusqu’au 26 septembre 2017, ainsi que des revenus qui sont pris en compte pour la détermination du bénéfice imposable d’une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, ou d’une profession non commerciale. Sont également soumis à l’imposition forfaitaire les produits mentionnés au 5 de l’article 13 qui se rattachent à la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Pour le calcul de l’impôt dû, les revenus mentionnés au premier alinéa du présent 1° sont retenus pour leur montant brut, sous réserve, le cas échéant, de l’application des articles 124 C, 125-00 A et 125-0 A.

(…)

B. 1° Le taux forfaitaire mentionné au premier alinéa du présent 1 est fixé à 12,8 % ;

Si je comprends bien tant que la prochaine loi de finances n’est pas passée le taux d’imposition peut varier. A vérifier.

Trahcoh a écrit :

L’excellent lien de Timinel indique bien que le prélèvement sur les dividendes est non libératoire de l’impôt. Vos dividendes vont donc s’ajouter à vos autres revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Notez que plusieurs membres du forum contestent cette approche, et indiquent que le prélèvement actuel est libératoire. Comme indiqué dans mon message précédent, nous le saurons en septembre.

Tracoh, le site des impôts n’est pas d’accord avec votre hypothèse. Je viens d’utiliser son simulateur de calcul de l’impôt 2019 sur les revenus 2018 (simulateur du site des impôts).

Scénario : un célibataire qui déclare 30 k€ de salaires avec/sans 9k€ de dividendes en plus.

- IR sans dividendes = 2 385 €                                       
- IR avec dividendes = 2 385 € + 1 151 € = 3 537 €

Donc le taux d’IR sur les salaires de ce contribuable ne varie pas, avec ou sans dividendes.
Et les dividendes sont bien imposés à 12,8%.

L’écran montre par ailleurs dans les deux scénarios un ’revenu net imposable’ identique, à 27 000 € (30k€ moins abattement de 10%).

Sur la base du site des impôts, j’en déduis que dans l’hypothèse standard du PFU, les dividendes ne s’ajoutent pas aux autres revenus pour le calcul de l’IR.

Je ne suis pas certain de vous suivre.
Quelle garantie que le PFU reste à 12,8% (pour la partie IR) et que le gouvernement ne l’augmente pas (genre : PFU qui passerait à 32%)? C’est bien ça?
Dans ce cas aucune garantie que le taux n’augmente pas.

carignan99 a écrit :

Tracoh, le site des impôts n’est pas d’accord avec votre hypothèse. Je viens d’utiliser son simulateur de calcul de l’impôt 2019 sur les revenus 2018 (simulateur du site des impôts).

Scénario : un célibataire qui déclare 30 k€ de salaires avec/sans 9k€ de dividendes en plus.

- IR sans dividendes = 2 385 €                                       
- IR avec dividendes = 2 385 € + 1 151 € = 3 537 €

Donc le taux d’IR sur les salaires de ce contribuable ne varie pas, avec ou sans dividendes.
Et les dividendes sont bien imposés à 12,8%.

A noter que pour 2018, année "spéciale" avec la mise ne place du PAS, il serait sans doute plus avantageux pour ce contribuabl d’opter pour une imposition à l’IR de ses dividendes (qui seront un rveenu exceptionnel, imposé de fait  cette année là au taux MOYEN d’IR, de 2385/27000 ou 3537/36000 < 10% < 12.8%) que de rester à l’option par défaut qui les impose à 12.8%.

carignan99 a écrit :

Trahcoh a écrit :

L’excellent lien de Timinel indique bien que le prélèvement sur les dividendes est non libératoire de l’impôt. Vos dividendes vont donc s’ajouter à vos autres revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Notez que plusieurs membres du forum contestent cette approche, et indiquent que le prélèvement actuel est libératoire. Comme indiqué dans mon message précédent, nous le saurons en septembre.

Tracoh, le site des impôts n’est pas d’accord avec votre hypothèse. Je viens d’utiliser son simulateur de calcul de l’impôt 2019 sur les revenus 2018 (simulateur du site des impôts).

Scénario : un célibataire qui déclare 30 k€ de salaires avec/sans 9k€ de dividendes en plus.

- IR sans dividendes = 2 385 €                                       
- IR avec dividendes = 2 385 € + 1 151 € = 3 537 €

Donc le taux d’IR sur les salaires de ce contribuable ne varie pas, avec ou sans dividendes.
Et les dividendes sont bien imposés à 12,8%.

L’écran montre par ailleurs dans les deux scénarios un ’revenu net imposable’ identique, à 27 000 € (30k€ moins abattement de 10%).

Sur la base du site des impôts, j’en déduis que dans l’hypothèse standard du PFU, les dividendes ne s’ajoutent pas aux autres revenus pour le calcul de l’IR.

Bonsoir,

Afin de faire des simulations, quelle est la case à renseigner dans la déclaration des revenus concernant dividendes.

Merci

J’ai utilisé également le simulateur indiqué par Carignan. Je confirme que les dividendes soumis au PFU n’augmentent pas le taux de prélèvement à la source (les non résidents fiscaux français me suivent toujours?). Les dividendes non soumis au PFU l’augmentent d’après mes tests (actions chez un broker étranger par exemple).

Vous devriez faire un sujet specifique pour votre " etude de cas " ici vous etes un peu noyé dans une discussion générale.

pourquoi n’etudiez vous pas la partie " cosse " ou convention Anah ? cela peut reduire vos impots sans meme reduire vos revenus selon le secteur

cdt