SCPI investissant dans des hôtels : Aestiam Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels…

C’est confirmé effectivement
La part va passer au 1er août de 260 € à 265 € (+ 1,92%)

Petite interview de la présidente datant du 4 juillet 2018 trouvé par hasard
Interview Présidente Cap Hébergimmo

Dernière modification par nanogoldos (17/07/2018 15h58)

Bonjour,

L’article 8 des statuts a été modifié suite à l’adoption de la 11ème résolution (partie AGE) de l’AG 2016 (introduction du paragraphe concernant le maintien du report à nouveau) - source : rapport 2016, page 34.

Le montant de 0.92€ correspond exactement au report à nouveau à l’issue de l’exercice 2016. Le nombre de parts créées en 2017 que vous avez déterminé correspond à celui figurant dans le rapport 2017, page 9.

Les anciens associés ne voient donc pas leur report à nouveau dilué par la création des nouvelles parts.

Si la société de gestion le propose à nouveau pour l’exercice 2018, le RAN pourrait être doté de 1.62€ par part nouvelle créée.

Canyonneur

Déontologie : je suis associé

Dernière modification par Canyonneur75 (21/08/2018 09h58)

Bonsoir,

Le BT4 de Foncia Cap Hergimmo est disponible.

Distribution : 3,12 Euros - idem T3 2018 - -0,06 par rapport à T4 2017
TOF : 100 %

La distribution 2018 s’élève à 12,36 € soit 0,12 € de moins qu’en 2017 pour un prix de la part de 265€.

Un investissement en fin de trimestre pour environ 11 M€, un hôtel de la chaine "Le roi soleil" dans les environs de Strasbourg, qualifié de "bien d’exception" par la directrice de Foncia Pierre Gestion, exploité par le même groupe que les 8 hôtels déjà détenus (à 40%) par la SCPI …

La trésorerie a du passer d’environ 10 M€ (dont 7 M€ d’emprunt) au 31/12/2017 à 18 M€ au 31/12/2018 si l’emprunt n’a pas été remboursé. La SCPI est donc sous investie.

Les loyers dépassent de peu la distribution : 655 k€ de loyers encaissés au T4 contre  595 k€ de distribution au minimum(évaluée en prenant le nombre de parts 2 trimestres plus tôt, soit le 30/06  ce qui conduit à une sous évaluation compte tenu du délai d’entrée en jouissance).

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (05/02/2019 07h03)

Bonjour,

1 - Il y a manifestement une erreur dans le tableau de la page 17 : il convient de lire -1,19 euros.
En effet :
- le tableau de la page 5 du rapport 2018 donne un report à nouveau (après affectation du résultat) de 0,43 euros contre 1,62 euros dans le rapport 2017.
- il est indiqué en bas de page 15 que le report à nouveau après affectation s’élève à 110 344,72 euros pour 257 235 parts au 31/12 (tableau page 7 du rapport), soit 0,429 € par part.
- il convient de garder à l’esprit que la note 2.7 page 26 et le tableau d’analyse de la variation des capitaux propres, page 21, donnent le report à nouveau avant affectation du résultat.

2 - Il y au moins une autre erreur dans le rapport :
Il est indiqué page 11 que "la valeur expertisée de chacun des immeubles figure dans le tableau intitulé "présentation du patrimoine", alors que la liste des immeubles page 25 ne donne que la valeur immobilisée. La liste détaillée (avec valeur expertisée et loyers) qui figurait en pages 17 et 18 du rapport 2017 a disparu…
Pour mémoire, une erreur dans les statuts 2017 a été détectée (voir messages 23 et 24 de cette file).

3 - La baisse importante du résultat par part s’explique de la façon suivante :
- les loyers ont évolué de 1,94 m€ à 2,51 m€ (page 11) entre 2017 et 2018 soit +29% alors que le nombre de parts en jouissance est passé de 119 765 (page 19 du rapport 2017) à 207 062 (page 17 du rapport 2018) soit + 73%… Ces chiffres confirment les produits par part dans la première ligne du tableau page 17.
- la SCPI est restée sous investie toute l’année : 10,7 m€ de trésorerie au 31/12/2017 (page 21 du rapport 2018 et page 15 du rapport 2017), remboursement anticipé de l’emprunt de 7 m€ début mai 2018 (note 3.8 page 27), collecte de 18,9 m€ en 2018 (page 18 du rapport), investissement de 11 m€ le 14 décembre 2018, 7,7 m€ de trésorerie au 31/12/2018 (pages 15 et 21 du rapport 2018).

4 - La situation risque de perdurer en 2019 : 778 k€ quittancés au 1er trimestre (source BT1) pour au moins 243517 parts en jouissance (nombre de parts au 30/09), soit 3,20 euros de revenu brut par part pour 3 euros de distribution…

5 - On peut donc s’interroger sur la politique de collecte de la SCPI.

6 - Le rendement AEM du nouvel investissement peut être estimé à 5,7 % malgré les cachoteries de la société de gestion (voir point 2) en comparant les loyers encaissés au 3ème trimestre 2018 (avant l’achat) et ceux encaissés au 1er trimestre 2019 (621 vs 778 k€)… en retrait par rapport aux autres hôtels de la même chaine acquis en 2017 (6,10%).

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (28/05/2019 08h17)

Le premier retrait de 11 000 titres sur le 2t19 m’avait interpellé. Le bis repetita sur le 2t19 (11 000 titres également) m’interpelle encore plus.

J’ai obtenu les informations (qui sont rassurantes) ci-après :
Les retraits de ces parts correspondent au retrait des parts détenus par le groupe FONCIA, qui avait contribué au lancement de la SCPI CAPH (à priori en souscrivant environ 27 000 parts).
Aujourd’hui, la SCPI atteint une taille suffisamment importante pour poursuivre le développement de la SCPI sans l’appui du groupe Foncia. Le Groupe Foncia n’a (à priori) pas vocation à conserver dans leurs bilans des placements de trésorerie en SCPI.
Il resterait donc encore +/- 5 000 parts à retirer.

Personnellement, je me dis qu’ils auraient pu commencer en 2018, ça aurait permis de contrebalancer le décalage important entre les souscriptions et l’investissement. L’effet sera positif sur 2019 (et peut-être un petit peu sur 2020).

Il est prévu une augmentation du dividende 2019 à 12.48 euros (vs 12,36 en 2018).

@ Canyonneur75
Pour vos calculs, j’estime de manière simplifié un impact positif de + 0.16/0.17 l’effet des retraits 2t19 et 3t19 du groupe FONCIA sur le montant du dividende distribuable (ca n’impacte pas le résultat, entendons-nous bien).
(22 000 parts * 3,12 (dividende)  * 2/3 (délai de jouissance de nouvelles parts)    /   272 559 parts (nombre de parts au 30/09/19) = 0,167 euros par parts.
Il resterait donc un impact positif pour les parts restantes (pour 2019/2020).

Avec, « en début 2020 des investissements assez importants en Belgique » (interview DF Brazier, message #61 de Canyonneur75) (et qui à priori se confirment), et le reflux des dernières parts du groupe FONCIA sur le 4t19, le délai de jouissance des nouvelles parts 4t19, CAPH devrait maintenir sa situation actuelle d’être en sous collecte/sur investissement sur les prochains mois (4t19 – 1t20)
Au 30/09/19 :
*trésorerie + crédit TVA au 31/12/18 (7.7+2.2) : + 9.9 me
*investissement 2019 : - 15 me
*Collecte 1/2/3 T19 : + 4 me
= sur collecte de 1 me

Je suis associé principalement en qualité d’usufruitier de cette SCPI.

Dernière modification par alex470 (04/11/2019 19h41)

Atream Hôtels, la SCPI ou je m’attendais à un gros trou d’activité, mais je suis moins inquiet que les SCPI de commerces. Cependant Atream est assez lucide pour indiquer une espérance de retour à la normale pour 2022.  Pour moi c’est seulement 3.35% de mon portefeuille SCPI.

Malgré l’adaptation immédiate des exploitants et la mise en place des mesures citées ci-dessus, le manque d’activité a toutefois conduit à la fermeture consécutive de la majorité des hôtels de la SCPI Atream Hôtels entre le 13 mars et le 1er avril 2020. Au 1er avril 2020, 86% des établissements étaient fermés au public. Seuls les hôtels Hampton by Hilton Amsterdam et Park Inn by Radisson Nüremberg restaient ouverts. A noter toutefois, que la fermeture temporaire de ce dernier est prévue le 5 avril 2020, portant ainsi le taux de fermeture des établissements de la SCPI Atream Hôtels à 93%.

En conséquence et à titre préventif, Atream a décidé de revoir à la baisse le montant du premier acompte sur dividende pour 2020 à un niveau de TDVM équivalent annuel proche de 3% contre un niveau prévisionnel initial de 4,60%.

Com Atream Hotel

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (09/04/2020 15h08)

Bonjour à tout le monde

Canyonneur75 : Oui, c’est bien ce que j’ai perçu : 1/3 de moins, résultat de 3 locataires ..

Pour info : Sur les SCPI de Foncia que j’ai : Placement Pierre    : -1,..%
                                                                Patrimoine Foncier : identique

Ca ne vient donc pas d’ une politique générale de Foncia (réduction par précaution), mais bien de la Gestion de la SCPI, qui est pénalisée par son faible nombre de locataires !

Et vu leur profil, cela risque d’ être plus bas au trimestre suivant (?)

Vivent les bienfaits de la diversification, et à moi d’ assumer sereinement mon choix de cette SCPI

Mimizoé1

Astream Hôtel, se diversifie dans les 30% alloués en dehors de l’investissement hôtel. On voit apparaitre en plus de possibles investissements en auberges de jeunesse, Résidences de Coliving, villages de vacances et la liste est non limitative.

Tout à fait d’accord, mais à condition d’avoir la collecte ou la latitude du crédit pour saisir les dites opportunités.

Je suis porteur d’Atream Hotel mais dans un portefeuille de SCPI diversifié (Corum, RAP, Pierval, etc …) . Je ne suis pas inquiet, effectivement si ça baisse je serai "chagriné" mais c’est du très long terme.

Le dividende qui baisse aussi c’est ennuyeux pour les cash flow mais pareil sur un portefeuille diversifié l’impact est limité.

Comme toujours et comme dans toutes les classes d’actifs le maitre mot c’est la diversification.

Au-delà des conditions techniques et financières de l’opération qui seront définies pour l’absorption de la SCPI Pierre Altitude par Atream Hôtels, c’est l’intérêt stratégique même d’une telle opération pour les actionnaires d’Atream Hôtels qui pose question.

Drystan, le 30/04/2021 a écrit :

Il y a fort à parier que comme souvent les dés soient pipés en avance et les actionnaires n’aient pas vraiment leur mot à dire dans cette affaire, les rapports d’Atream ne détaillent pas qui sont les associés et leur importance mais fin 2019 on pouvait déduire que ~7% était détenu par BPCE Vie et 7% par les Caisse d’Epargne Hauts de France & Normandie (P84)
Mais oui le point soulevé est correct.

Comme Atream Hôtels figure également dans différents contrats d’AV (ex Linxea spirit et linxea spirit II de Spirica) et que ce sont les assureurs qui sont propriétaires des parts des SCPI, l’accord des assureurs en amont doit suffire à sécuriser le vote. Ceci doit d’ailleurs donner lieu à quelques tractations qui nous échappent.

Pour ces raisons, je privilégie désormais les SCPI qui ne sont pas distribuées dans les contrats d’AV et où les intérêts stratégiques des actionnaires individuels sont peut-être mieux pris en considération.

Déontologie : actionnaire d’Atream Hôtels, Cœur de Région, Epargne Pierre, Eurovalys, Aestiam Cap’hébergimmo, Immo Placement, Interpierre, LF Europimmo, Logipierre 3, PF Grand Paris, Pierval Santé, Epargne foncière, Novapierre Allemagne, Primovie…