SCPI investissant dans des hôtels : Aestiam Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels…

Le bulletin 2T19 de CAP’HEBREGIMMO vient d’être adressé par voie postale. Il ne semble pas encore disponible sur le site de Foncia.

1/ Distribution
1t19 : 3,00 € (identique au 1t18)
2t19 : 3,12 € (identique au 2t18)

2/ Collecte sur le 1S19
3.5 Me sur la période.
A noter une petite collecte sur le 2t19, suite au retrait de 11 ke titres (presque 3ME, somme assez conséquente au vu de la taille de la SCPI (71,7 ME de capitalisation au 30/06/2019) et de sa jeunesse (crée en 2013)).

3/ Une acquisition au cours du 1s19
Acquisition d’un hôtel 4 étoiles à Ferney Voltaire (France) à proximité de l’aéroport de Genève.
Le 15/05/19 pour 15 ME AEM pour une rentabilité de 5,50%.
Durée du bail restant à courir : 12 ans.

Je fais un calcul rapide de la rentabilité du bien avec le DVM.
Les charges à retirer des loyers pour obtenir le résultat courant tourne à +/- 10%.
Après frais de souscription de 8,60%, des charges (ci-dessus) de 10%, on obtient un taux de 4,52% (5,5% * 91,4% * 90%). On est légèrement en dessous du dvm actuel (12,36 / 265 = 4,66%).

4/ Analyse / comparatif années 2019 et 2018 et précédentes
Je me permets de refaire un petit layus sur 2018, même si ces points avaient été évoqués précédement.
Le résultat net par action avait diminué fortement en 2018 à 10,91 euro (vs 13,65 euros en 2017, alors qu’il était au minimum depuis 2014 de 12,10 euros).
Pour autant, les revenus distribués se sont élevés en 2018 à 12,36 (vs une fourchette comprises entre 12 et 12,51 euros depuis 2014).
CAPH avait donc distribué au-delà de son résultat en 2018. Auparavant, elle avait toujours distribué des dividendes inférieurs au résultat net. En 2018, elle a pu compenser le différentiel entre le résultat net et le dividende en piochant fortement dans le RaN.

L’explication de la baisse du résultat net se trouvait dans le décalage entre la date de jouissance des nouvelles parts (tout au long de l’année) et la date d’investissement des fonds (un achat unique en décembre 2018). La SDG n’avait donc pas réussi à faire coïncider les investissements avec la collecte au cours de l’année.

Il semblerait que l’année 2019, prenne le chemin inverse de 2018.

En effet, avec une collecte de 3,5 ME, et un investissement de 15ME, la SCPI se retrouve en sur investissement de 11,5 ME au cours de ce 1S19. Elle a pu piocher dans la trésorerie (7,7ME au 31/12/18) et dans sa capacité d’emprunt.

On peut espérer que la baisse du résultat 2018 n’avait qu’un caractère exceptionnel.
La taille de cette SCPI occasionne ce type de risque, à savoir qu’un effet négatif peut être très vite significativement impactant.
J’ai une relative confiance dans le style de gestion de FONCIA, qui m’apparait plutôt dans la catégorie « bon père de famille ». Elle collecte, d’une manière générale, de façon maitrisée, et ne recherche pas à tout prix à collecter.
La baisse du résultat courant 2018 m’avait jeté un doute, l’analyse des chiffres du 1S19 tend à me rassurer (en tout cas, elle me permet de voir une inflexion par rapport à 2018).

4/ Bulletin publication
La SDG laisse sous entendre qu’elle va publier le bulletin semestriellement.
Elle conserve toutefois une période trimestrielle pour 2019.

Canyonneur75

Pour rebondir sur vos points beaucoup plus détaillés :

Canyonneur75 a écrit :

2 - Les rendements acte en main se tassent : achats avant 2018 proches de 6%, 5,7 % pour l’achat 2018, 5,5% pour le dernier achat.

La baisse (6 / 5.5 = - 8.3%) est un plus prononcée que la hausse des parts depuis 2017 (265/250 = + 6%), mais il y a une corrélation marquée. Ce qui doit normalement ne pas avoir un impact trop important sur le montant du résultat par part.

Canyonneur75 a écrit :

3 - On peut estimer les loyers à quittancer pour T3 et T4 à 991 k€ sur la base d’un loyer pour le dernier hôtel de 213 k€ par trimestre. On arrive à un total de 3651 k€ de loyer sur l’année, soit 13,50 euros par part si on estime que le nombre moyen de parts en jouissance sur l’année 2019 sera de 270598.

Sur la base du % de charges enregistré en 2018 (page 17 du rapport), on arrive à 12,10 € de résultat par part… soit un DVM  de 4,57 % en baisse de 0,15%.

Le résultat remonte donc, mais pas suffisamment pour retrouver les rentabilités 2014-2017.

L’exercice de déterminer le résultat par part m’apparait assez difficile, notamment sur cette SCPI, tant les différents facteurs peuvent avoir un impact significatif, aussi bien négatif, comme on a pu le voir en 2018, que positif (Foncia a augmenté sensiblement la capacité d’emprunt de la SCPI lors de la dernière AG, et pourrait utiliser ce levier pour favoriser le résultat net in fine. Je pense que l’année 2017 avait bénéficié d’éléments positifs au vu du résultat par part).
En tout état de cause, avec un résultat estimé de 12.10 euros (j’ai tenté de faire le même exercice, j’arrive à +/- 12,30 de mon côté), CAPH pourra à minima distribuer 12 euros comme en 2015 et 2016 (même s’il semble que l’on se dirige vers davantage au vu du dividende 2t19). Cela me donne l’impression que CAPH va reprendre le chemin initié avant 2018, distribuer entre 12 et 12,48 avec un résultat dans des proportions +/- proche, mais soumis aux aléas déjà évoqués (taille et sur/sous - collecte / investissement).
Réponse en fin d’année.

Bonjour WhiteTiger,

Le taux facial de 5,5% apparait ainsi faible.
Celui-ci, au-delà d’être la conséquence de la hausse des actifs, n’est-il pas aussi le reflet qu’il est net pour la SCPI (baux triple net) et que les durées des baux sont sur des périodes plus longues (ici 12 ans ferme pour la dernière acquisition) ?
Avec ces considérations, retraitées, et en comparaison avec des investissements dans des bureaux,  n’auraient on pas un taux de rendement équivalent ou supérieur ?

Pour le détenteur de part de CAPH, la particularité de ces baux triple net a de plus été prise en compte dans les frais de gestion facturés par Foncia qui, me semble-t-il, font partie des plus bas du marché (0,24% de l’ANR) (de la même manière que les frais de souscription à 8,60%). Ceci est en faveur de l’investisseur, même si ces éléments ne modifient pas le rendement AEM, mais permet d’avoir un résultat net un peu plus important. A titre de comparaison dans le même univers de l’hôtellerie (uniquement sur les frais), ATREAM HOTEL a des frais de souscriptions de 12%, et des frais de gestion de 0,31% de l’ANR.

WhiteTiger,

" WhiteTiger " a écrit :

l’opportunité d’investir dans des biens au rendement inférieur, peut-être lié à l’excès d’investisseurs sur le marché.

J’ai bien peur que c’est le problème de l’ensemble des SCPI à capital variable.

" WhiteTiger " a écrit :

A vrai dire, je pense que ce type de SCPI spécialisée devrait plutôt être à capital fixe et qui lancerait une augmentation de capital seulement lorsqu’une réelle opportunité se présenterait.

Je vous rejoins, mais la tendance est malheureusement à l’inverse, surtout pour les SCPI à thèmes, qui sont plutôt récentes (et donc à capital variable).
Pour CAPH, avec une seule acquisition en N-1, et également une seule en 2019 à aujourd’hui, FONCIA ne met clairement par le turbo pour développer. Nous ne sommes pas si loin que ça (par rapport aux autres SCPI à capital variable) d’une SCPI à capital fixe avec des augmentations de capital, mais la SDG se retrouve à jongler entre collecte et investissement. J’espère vraiment qu’ils vont utiliser leur effet de levier pour mieux piloter les décalages.

Deb 67,

Ça fait parti inévitablement de leur job.
Toutefois un décalage/mauvais timing d’un seul projet n’a pas le même effet sur une SCPI ayant une capitalisation de plusieurs centaines de millions d’euros voir quelques milliards d’euros qu’une SCPI qui pointe à 50/70 millions comme CAPH.
Le décalage pour CAPH en 2018 semble (d’après les échos que j’ai pu avoir) être le résultat du décalage/report de la date d’investissement.
Il s’agit d’un risque, qui est propre aux petites capitalisations.
J’espère que FONICA ne renouvellera pas cette aventure, le joker Ran ayant été déjà utilisé,

Dernière modification par alex470 (03/08/2019 22h39)

Bonjour,

La sémillante Danielle François Brazier, Directrice générale de Foncia Pierre Gestion, a annoncé des investissements assez importants en Belgique pour le début 2020 pour, semble t’il, Foncia Cap Hebergimmo (FCH) au cours d’une interview donnée le 30 septembre dans le cadre du salon PATRIMONIA.

FCH détient déjà un actif en Allemagne depuis août 2017.

A suivre…

Canyonneur

Edit : je suis associé de cette SCPI

Dernière modification par Canyonneur75 (19/10/2019 14h57)

Bonsoir,

Le BT3 de Foncia Cap Hebergimmo est disponible sur le site de Foncia Pierre Gestion.

Distribution T3 2019 : 3,12 Euros par part (idem T2 2019 et T3 2018)

Souscription : à nouveau un très gros retrait de parts (11 000 parts) et une collecte nette de 1961 parts au cours du trimestre pour un total de 272 559 parts en fin de trimestre.

Loyers quittancés au cours du trimestre : 1001 k€

Les hypothèses que j’ai avancées dans le message #52 semblent se confirmer.

Pas d’annonce de nouvel investissement.

Canyonneur

Edit : je suis associé de cette SCPI

Bonjour,

Je n’ai pas trop vu de topics sur cette SCPI un peu atypique: Atream Hôtel. Elle est uniquement centrée sur un seul secteur d’activité, l’hôtellerie comme son nom l’indique. Je la regarde car sélectionnée par mon GDP dans le cadre d’une diversification. Elle semble en effet peu connue et sa taille est relativement faible. Avez vous de votre côté des remarques ou des infos sur cette SCPI ? En possédez-vous ?

Je vais faire un gros investissement en SCPI à travers une SCP; J’ai sélectionné déjà Epargne Pierre, Immorente et Corum XL (Corum AM étant plus ou moins bloquée). Du coup je regarde aussi des choses un peu différentes comme cette SCPI et aussi Cadence XII (mais également très très jeune et quid de la société de gestion?).

Merci de vos avis.

Bonjour,
Le dividende Atream est de 47,52€ pour 2019.
Le site est toujours en maintenance mais le téléphone fonctionne.
Je vous invite à les rappeler la semaine prochaine afin de s’assurer du délai de remise en service du site qui doit être remis dans les prochains jours d’après mon correspondant.

Bonjour

loulou75015 a écrit :

Bonjour,

Est ce que l’un d’entre vous est déjà associé d’Atream Hôtel ?
Je pose la question car depuis plus d’un mois leur site est en maintenance et le Numéro de téléphone disponible sur leur site sonne dans le vide depuis plusieurs jours.

Plus étrange encore parfois le site n’apparaît pas en maintenance mais en anglais et très mal mis en page…

Visiblement ils ont fini de faire le ménage sur leur site

Atream Hotels T4 2019

Note : en simplifiant un peu, un immeuble acquis avec une rentabilité locative de 5%, financé à moitié avec un crédit à 2%, générera pour la SCPI un rendement vers 8%  ( = ((100*5%)-(50*2%))/50%) la première année (ensuite ça baissera pour rendre vers 5% en fin de credit).

Voici la note d’information d’Atream concernant Atream Hotels : Covid19 - Atream Hotels

Tiens les deux seuls Hôtels qui sont restés ouverts sont donc ceux de Amsterdam (capitale européenne) et Nuremberg (ville + 500 000 habitants), et celui de Nuremberg est désormais fermé depuis le 5 Avril.
Cela tend plutôt à renforcer mes convictions : Prime, Prime, Prime
Les faits sont têtus décidément :-)

Edit : bien que je puisse aussi faire un peu de non prime, à dose homéopathique