PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport)

Bonjour JeanGoisse,

Effectivement, créer une SCPI à 27 ans en primo-accédant serait un peu ambitieux, le post est édité

Concernant les compétences en immobilier, rassurez-vous, je ne m’y connaissait pas pour un sous il y a quelques mois.
Après quelques lectures et consultations d’études de cas sur devenir-rentier, mais également après avoir pu réaliser une dizaine de visites d’appartement, on forme déjà un peu son oeil et son esprit à l’immobilier.

Quand au temps, il me semble qu’une grande partie des opérations est sous-traitable (travaux, gestion,  etc), même si ça prendras forcément plus de temps qu’investir dans une société foncière…même si la rentabilité peux être meilleure!

Merci pour vos encouragements en tout cas!

Bonjour,

Concernant le terrain constructible : je vais rester dans les grandes lignes, vous comprendrez qu’il faut un peu plus de précision pour bâtir un projet.

1- Quel est votre projet justement : seulement découper et revendre ou garder une partie ?

2- Que permet le document d’urbanisme (PLU PLUi) s’il existe (RNU autrement) ? Avez vous un CU opérationnel récent (vérifiez si une révision n’est pas en cours) ?

3- Imaginons qu’il soit constructible : comme indiqué par Bernard vous trouverez un cas de figure récent avec un balayage des possibilités et contraintes. En résumé pensez que vous pouvez d’abord diviser par géomètre puis revendre mais s’il y a des réseaux communs (accès par exemple) je vous conseille de rencontrer le service urbanisme pour voir la procédure la plus adaptée, personnellement dans le cas d’une revente à des tiers je vous conseille le permis d’aménager valant division pour dormir tranquille d’autant que vous bloquez la constructibilité sur plusieurs années.

En cas de revente à la découpe, vous risquez la requalification en marchand de bien, il est conseillé de rencontrer les services fiscaux pour éclaircir ce point au préalable. Présentez la chose sous l’angle d’une contrainte technique ou financière imprévue qui vous force à revendre alors que votre idée initiale n’était surtout pas de revendre (chômage, séparation, gros travaux imprévus etc).

Bonjour à tous,

Merci pour ces réponses, qui enrichissent vraiment ma vision analytique de la situation.

Concernant le prix, même si l’affaire semble intéressante même au prix affiché, il est souhaitable de le négocier, car comme vous me l’avez fait remarqué, il faut toujours que le bien soit au moins autofinancé même en cas de gros pépins (expulsion de locataire, remboursement de la CAF, gros travaux imprévus).

Comme ce seras à distance avec des possibilités de déplacements assez limités, ces éléments seront forcément plus difficiles à gérer, et devront être compensés par une rentabilité plus importante et donc je vais tenter de négocier sur les points évoqués (travaux éventuels, locataires "difficiles", ville qui perd de ses habitants

Par contre, concernant l’historique de l’annonce, Castorus m’’indique que l’immeuble est mis en ligne depuis seulement 4 jours (le propriétaire m’as dit que j’étais son premier appel).
En revanche, il existe plusieurs immeubles dans cette ville dont les annonces sont là depuis un moment et propose des prix inférieurs (par exemple un immeuble de 260m2 pour moins cher!), mais ce sont des biens avec travaux et je ne suis pas sûr que ces biens bénéficient de la même situation géographique, ce qui est un point important dans une petite ville.

Concernant d’éventuels travaux, je n’ai par contre peu de connaissances à ce sujet me permettant d’estimer financièrement leur coût. Le mieux est donc que je me forme sur les différents thread du forum là dessus, plus visiter tout en posant beaucoup de questions sur l’historique des travaux à l’AI.

Comme l’idée serait d’éventuellement de rénover les parties communes si besoin, puis de rénover progressivement les appartements, afin d’être concurrentiels dans le secteur, l’idée serait de garder de la trésorerie pour faire face (>=10000€).

Concernant le cadastrage en 5 lots, si j’ai bien compris, les 5 lots doivent être déclarés auprès des impôt et auprès de ERDF (via 6 compteurs). En revanche et après avoir consulté des sujets du forums, si ce n’est pas déclaré à la mairie, est-ce ok si le bien est acheté en l’état et que je ne suis pas le responsable de la division (j’ai même entendu qu’il y avait prescription après 10 ans)? Ou la seule possibilité est t’elle de payer la "taxe parking?

Par rapport au défaut de paiement des locataires, je vais me renseigner sur l’historique des locataires pour savoir depuis quand ils sont en place et sur leurs régularité à payer. Evidemment , je pourrais "séléctionner" lors de nouveaux locataires, mais il n’est pas sûr de trouver une meilleure "qualité" de locataire sur du studio dans une si petite ville.

Concernant la gestion à distance, l’idéal serait de trouver parmi les 4 locataires en place  (qui ne travaillent pas forcément de manière régulière vu leur situation social) quelqu’un de confiance pouvant changer une ampoule, et éventuellement ouvrir la porte pour d’éventuelles visite contre rémunération. Cette personne pourrait être en plus mes yeux et mes oreilles sur place pour parer à tout problème dans l’immeuble. Ensuite, je me rendrait bien sûr sur place pour la signature d’éventuelles bails et gros travaux
Cela peux t’il être une bonne idée dans la réalité?

Concernant le terrain, je vais me renseigner plus précisément durant la visite sur les possibilités que vous m’avez évoqué. Comme le terrain est en centre ville et même si la ville perd quelques habitants, le terrain devrait quand même avoir une valeur marchande. Garder une partie ne m’intéresse à priori pas car je ne compte pas y effectuer une construction "ex nihilo".

Si je ne le revends pas à la découpe (ce qui semble être le plus simple), puis-je le revendre sans être taxé de "marchand de biens"? Dans ce cas, dois-je payer un impôt sur la plue value, même si cet élément n’as pas été acheté seul et qu’il ne constitue qu’une petite partie de l’achat (l’immeuble étant l’élément principal)?

Dans l’attente de vos expertises et de vos remarques

Pour la revente à la découpe, je note que ma réponse ne vous convainc pas : pourquoi svp ?

Pour la taxation, vous devez avoir votre stratégie établie dés le départ et minimiser ou maximiser le coût du terrain à l’intérieur de l’achat avec votre notaire en arguant que vous payez cher le bien surtout à cause du terrain bien situé alors que les diag’ font ressortir de coûteux travaux liés à des politiques de l’Etat (j’ai noté dans mon cas que cela était bien perçus par les services fiscaux locaux) de lutte contre le saturnisme, désamiantage etc
Tout en restant crédible cf. prix des dernières ventes dans le secteur.

Bonjour à tous,

Merci beaucoup pour vos réponses qui m’aident énormément.
Je vous prie de m’excuser si mes questions peuvent paraître un peu naïves.
Bien sûr, je m’efforcerais de chercher d’abord s’il n’y a pas déjà une réponse sur le forum avant de poser une question, même si celui-ci est très vaste et qu’il est parfois difficile de trouver exactement la réponse à cette question.

J’ai bien conscience que la difficulté d’acheter un immeuble ancien est réelle vs un appartement sans travaux (d’où mes nombreuses interrogations), mais il me semble que cela soit justement assez formateur.
Ici, du fait du coût relativement faible de l’acquisition (85000€ avant négociation) et d’une rentabilité haute déjà assuré par les loyers qui rentrent (1050€ assurés et potentiellement 1450€ avec la cellule commerciale), le risque semble relativement faible de complétement me planter.
Sur ce forums et sur de nombreux podcasts (où bien sûr, les succès sont plus relayés que les échecs), de nombreux profils ont commencé leur investissements immobilier par un immeuble, avec parfois des problèmes, mais aussi des succès.

De plus, j’étudie la possibilité de l’achat d’un immeuble ancien situé à 2h30 de route car pour le prix de cette immeuble, je ne pourrais accéder qu’à une chambre de bonne loué 400€/mois dans ma ville d’habitation (Paris), même si cela ne veux pas dire que je vais signer les yeux fermés, attiré seulement par une haute rentabilité.

Avec vos conseils en tête, ma checklist prête et mes questions, je suis donc aller visiter Mercredi dernier l’immeuble en question.

gunday a écrit :

PereRiche a écrit :

    Concernant la gestion à distance, l’idéal serait de trouver parmi les 4 locataires en place  (qui ne travaillent pas forcément de manière régulière vu leur situation social) quelqu’un de confiance pouvant changer une ampoule, et éventuellement ouvrir la porte pour d’éventuelles visite contre rémunération. Cette personne pourrait être en plus mes yeux et mes oreilles sur place pour parer à tout problème dans l’immeuble. Ensuite, je me rendrait bien sûr sur place pour la signature d’éventuelles bails et gros travaux
    Cela peux t’il être une bonne idée dans la réalité?

Clairement, non.
Déjà, éviter le favoritisme entre locataire.
Ensuite, si en changeant une ampoule dans les communs, le locataire met les doigts sur les fils, vous allez droit vers des problèmes judiciaires.
Perso, je ne m’y tenterais pas.

Concernant ce sujet, il y a apparemment un locataire, qui, en échange de la non augmentation de son loyer depuis 10 ans, servirait en quelque sorte de "concierge" dans l’immeuble. Apparemment, il ferait un peu de ménage dans les parties communes et quelques menus travaux. Il vas falloir étudier la possibilité de pérenniser un tel système, mais également trouver un artisan dans la région pour de plus gros travaux.

Par contre, je n’ai pas pu rencontrer les locataires lors de la visite. 3 des locataires travaillaient, la surface commerciale est inoccupé depuis Décembre et le 4 ème appartement vient juste d’être reloué.

Concernant l’état du bien, disons que c’est "correcte". C’est loué dans l’état, mais un rafraichissement serait quand même souhaitable même s’il n’est pas obligatoire.
Dans les parties communes, sont à refaire:
-La peinture des murs, occupés soit par un vieux papier peint se décollant, soit peinture blanche mais avec parfois des trous à reboucher.
-Une salle de bain commune aux 3 studios où il faut refaire isolation (laine de verre), peintures et double vitrage.
-Une rambarde à placer dans l’escalier.
-La porte de la cave est à remplacer, la serrure étant cassée. La cave constitue un argument de stockage pour la surface commerciale.
Concernant les studios:
-Une fenêtre est éventuellement à changer en double vitrage.
-Le mobilier est vraiment bas de gamme. Le propriétaire as fait le choix de mettre des canapés clic clac à la place de lits. Les plaques de cuissons sont vraiment basiques aussi et non intégrées au mobilier.
-La porte entre le F2 et le jardin a la serrure cassé. A changer donc.
-Les salles de bain du F2 et des studios n’ont pas de meubles et pas de miroirs, mais sont "fonctionnelles".
Bref, tout se loue en l’état vu les prix bas et la demande même s’il serait fortement souhaitable d’améliorer tout ça.
Concernant le jardin:
-Il faut faire intervenir un jardinier afin de débroussailler, car celui-ci a un peu été laissé "à l’abandon".
-Le jardin as été squatté, car il y a un trou dans le mur de la propriété, que le propriétaire
as voulu "sécurisé" avec un morceau de tôle. En gros il faut relier les murs sur 2 mètres de larges * 2,50 mètre de haut environ.
-Le mur extèrieur donnant sur le F2 a été tagué et doit être repeint.
-La parcelle de 500 m2 habitable as été également squattée, doit être complètement débroussaillée et un gros arbre doit être enlevé. Par contre, bonne nouvelle, un étudiant dans une école horticole vient de prendre un des studios

Concernant les combles, la bonne surprise du jour est que tout a l’air bien solide, genre poutres en chaine massif, certes vieilles mais qui ont l’air costaud et en bon état.
L’ensemble doit faire à peu près 50-60 m2 avec 4 mètres sous plafond, et peux donc théoriquement être aménégé en 2 studios et en créant une salle de bain et un toilette commun.
Selon l’AI, refaire la création des 2 studios coûterais 12000€ en faisant faire le gros oeuvre par des artisans locaux en non déclaré.
Un chiffre qui me semble plutôt sous-estimé (si on inclus en plus la création d’un compteur EDF), mais le projet peux sembler très intéressant si on considère que ces studios avec mezzanines viendrait rajouter 600€ au rapport locatif déjà bon (1500€ mois de rentrée locative avec la cellule commerciale loué donc au total 2100€ avec les studios)

Voilà pour les travaux.

Concernant les charges, des petites surprises sont venus se rajouter.

Tout les lots sont loués chauffage compris, avec une chaudière au fioul qui date de 3 ans, et qui consommerait dans les 600€ de fioul par an.

Si le F2 et la surface commerciale ont leur propres compteurs, les 3 studios ont en revanche un seul compteur, l’électricité est donc "comprise" pour ces 3 studios, à hauteur de 100€/mois selon l’AI

De plus, afin d’obtenir le statut de LMNP, une taxe professionnelle forfaitaire de 180€/an viendrait s’ajouter quel que soit le nombre d’appartement.

Iqce a écrit :

Pour la revente à la découpe, je note que ma réponse ne vous convainc pas : pourquoi svp ?

Pour la taxation, vous devez avoir votre stratégie établie dés le départ et minimiser ou maximiser le coût du terrain à l’intérieur de l’achat avec votre notaire en arguant que vous payez cher le bien surtout à cause du terrain bien situé alors que les diag’ font ressortir de coûteux travaux liés à des politiques de l’Etat (j’ai noté dans mon cas que cela était bien perçus par les services fiscaux locaux) de lutte contre le saturnisme, désamiantage etc
Tout en restant crédible cf. prix des dernières ventes dans le secteur.

Désolé d’avoir ignoré les points précis que vous m’avez évoqués, je ne m’était pas assez renseigné au préalable pour y répondre.
Concernant la taxation, je ne suis pas sûr de comprendre, pouvez-vous préciser votre propos où m’indiquer un article là dessus? Parlez vous de la taxation sur une éventuelle plus-value?
Comme construire, du fait de ma faible expèrience en travaux et de mon doute sur le ROI d’une telle opération, ne me convainc pas, il reste 2 options:
1. Revendre en une fois: la solution la plus simple. Selon l’AI, un terrain comme cela se vends 30€ le m2, ce qui est plutôt corroboré avec mes recherches sur le secteur.
2.Revendre la totalité à la découpe.
Si j’ai bien compris, quelle que soit l’option, même si l’AI me dit que le terrain est constructible, il faut que je m’assure des documents qui en atteste.
Concernant ce terrain, celui-ci n’est en fait pas encore divisé, il faudra donc une intervention d’un géomètre pour la division (facturé 1-2k selon ce que j’ai vu), mais la mairie aurais déjà donné son accord de principe pour une maison plein pied.

Bernard2K a écrit :

Si vous avez le moindre doute sur ce point, il faut visiter avec une personne expérimentée, type entreprise générale de bâtiment, architecte ou maître d’oeuvre indépendant. Il faut même arriver jusqu’au devis pour avoir le chiffrage précis des travaux, avant d’acheter.

Par ailleurs, il me semble qu’on vous a déjà listé un paquet de points à vérifier lors de la visite et par la lecture de documents (diags, baux, EDL…). Si vous faites tout cela, vous en saurez déjà pas mal.

En tout état de cause, je pense refaire une contre visite avec un pro que j’aurais choisit afin de faire estimer le total des travaux que j’aimerais faire mais également qui lui semble nécessaire.

Concernant tout les documents, j’ai demandé à l’AI de m’envoyer tout le nécessaire asap (baux, edl, quittances, cadastres, taxe foncière, constructibilité du terrain, PLU, CU, facture d’electicité et de fioul)  afin de mieux analyser la situation.

En vue de ces nouvelles informations, je serais heureux d’avoir quelques éclairages ou remarques sur ce cas.

Merci d’avance,

Pereriche

Merci Iqce, je vais me renseigner là dessus auprès de mon notaire.

Je viens d’avoir un appel de L’AI qui as fait visité le bien ce matin à un investisseur qui est apparemment prêt à faire une offre à 84000€ dans la journée.

L’AI m’as dit qu’il était prêt à étudier mon offre si j’en faisais une également, comme j’ai été le premier à visiter et que je m’était montré intéressé.

L’AI m’as eut l’air très pro et sincère depuis le début, mais est t’il possible que cela soit un bluff?
A ma place et avec tout les éléments que je vous ai présenté (rendement énorme, beau potentiel mais quelque travaux), l’affaire vous semble elle intéressante?

Au plaisir de vous lire.

PereRiche

A ce stade c’est un peu une partie de poker.

Laisser passer l’affaire pour savoir si le mec bluffe et avoir un prix de référence est un peu dommage, mais d’un autre côté, c’est toujours rageant d’apprendre qu’on aurait pu avoir l’affaire à 5000€ de moins

Le propriétaire m’as fait savoir que la proposition de l’autre acheteur était assorti d’un accord de principe de la banque.

Comme l’immeuble est une bonne affaire même au prix indiqué, j’ai donc fait faire un accord de principe de ma banque et préparé une offre j’ai envoyé au vendeur, assorti d’un mail pour lui indiquer que mon offre était limitée dans le temps à Mercredi prochain et dés lors qu’il l’accepterais, nous pourrions prendre rdv avec nos notaires pour le compromis.

Wait and see…

Eviter que le vendeur revienne vers vous dans 6 mois en vous rappelant votre engagement :-)