Michael77 [77/93] : étude de cas (création d'une SCI Familiale et résidence principale)

SCI et/ou démembrement permettent de donner une partie seulement de la valeur, de façon à bénéficier plusieurs fois de l’abattement. De plus, le démembrement permet d’abaisser la valeur imposée, puisque la valeur de la nue-propriété est inférieure à la valeur de la propriété complète, et que l’usufruit s’éteint à la mort et "rejoint" donc la nue-propriété sans être taxé.

MAIS :
- à 81 ans révolus de votre grande-tante, la nue-propriété vaut déjà 80 % de la valeur. Vous n’économiserez que 20 % de la taxation.
- l’abattement entre tante ou oncle et neveu n’est que de 7 967 €. De plus, pour votre grande-tante, à moins d’une longévité exceptionnelle, elle décédera avant que 15 ans supplémentaires ne soient écoulés.

La solution la plus économique en droits de mutation serait donc que la grande-tante fasse donation de la nue-propriété dès maintenant à votre oncle. Problème, celui-ci devra 55 % sur 80 % de la valeur de la maison, soit 154000 € au fisc. Autant, quand on hérite d’une maison, on peut la vendre pour payer les droits de succession, autant là, le fait de recevoir la donation de la nue-propriété le mettrait dans la mouise puisqu’il aurait 150 k€ à sortir de sa poche.

Une SCI permettrait de faire une donation pile calculée pour atteindre l’abattement. Il faudrait que la grand-tante constitue une SCI avec l’oncle, puis lui donne juste assez de la nue-propriété des parts pour atteindre les 7967 €.
Si l’on prend 1000 parts, chaque part vaut 350 €. La nue-propriété de ces parts vaut 350*0.8 = 280.
7967/280 = 28,45

Donc, il faudrait que la grand-tante donne la nue-propriété de 28 parts sur 1000 (soit seulement 2,8 %) à l’oncle, ce qui se ferait sans aucun droits de mutation. Celui-ci devra tout de même payer, au décès de la grand-tante, une imposition qui ne serait que faiblement réduite ; s’il n’a pas le cash pour payer ces droits de succession, il devra vendre la maison de toute façon, donc la SCI n’aura pas permis de conserver la maison dans le patrimoine familial et la manœuvre n’aura généré qu’une faible économie.

Par ailleurs la constitution de la SCI, son démembrement et la donation occasionnent des frais significatifs (notamment de notaire). Est-ce que le jeu en vaut la chandelle ?

Pour votre oncle et sa propre maison, la manœuvre serait plus intéressante s’il commence maintenant à mettre en SCI et à démembrer, mais pas énorme non plus (l’avantage est toujours limité à 7967 € par bénéficiaire x clé de démembrement selon l’âge).

Enfin, une fois la SCI constituée et les parts démembrées, il devient plus difficile de vendre la maison. Or, on a parfois besoin de vendre la maison en vieillissant (mes parents, par exemple, sont en train de vendre leur maison car ils partent en résidence pour personnes âgées autonomes). Ces montages relativement complexes peuvent donc être vécus par les propriétaires actuels comme une complication qui les limitent dans leur choix souverain de garder ou vendre leur maison.

Au final, la solution la plus efficace pour transmettre beaucoup d’argent entre personnes non apparentées ou faiblement apparentées me semble être la suivante :
1) vendre la maison
2) acheter, avec le produit de la vente :
- AV au taquet (30 500 € si le souscripteur a plus de 70 ans, 152500 € si moins de 70 ans)
- avec le reste, de la forêt, du terrain agricole, ou des parts de Groupement forestier ou de GFA, éligibles à l’amendement monichon (valeur retenue pour la succession : 25 % seulement de la valeur totale)
3) après l’héritage, les héritiers peuvent vendre pour retransformer cela en monnaie sonnante et trébuchante.

Il faut être en bonne santé et avoir encore quelques années devant soi pour faire cela, sous peine que le fisc attaque ce montage comme étant un moyen d’éluder l’impôt.

En tout cas, ce sont des décisions lourdes : vendre la maison, acheter de la forêt ou de l’agricole… Vous ne pouvez pas prendre ces décisions à la place de votre grande-tante ou de votre oncle !

Dernière modification par Bernard2K (20/03/2018 13h24)

En créant une indivision alors ? Après la donation, la grande-tante et l’oncle seraient en indivision, respectivement à 97,2 % et 2,8 % sur la nue-propriété, et la grande-tante à 100 % sur l’usufruit ?

De toute façon, dans le cas de la grand-tante, sauf longévité exceptionnelle, l’abattement ne servira qu’une fois : maintenant lors d’une donation, ou au décès. Il n’y a donc aucun intérêt à faire cette très faible donation (que ce soit en SCI ou en indivision) pour la grand-tante. C’est beaucoup de complication pour rien.

Pour l’oncle en revanche, plus jeune (donc clé de démembrement plus basse) et avec 2 neveux (donc abattement x 2), c’est plus pertinent.

Dernière modification par Bernard2K (20/03/2018 23h45)

On est d’accord. Vous convenez aussi que la donation d’une valeur correspondant pile à l’abattement est d’un intérêt nul voire négatif dans le cas de la grand-tante (si elle décède avant 97 ans : l’abattement n’aura servi qu’une fois, n’aura donc généré aucune économie, et aura surtout généré des frais de notaire) ?

Autre astuce pour mémoire : si la maison a besoin de beaucoup de travaux et que le donataire a de l’argent disponible : dans la convention de démembrement, mettre les gros travaux à la charge de l’usufruitier. Après la donation de la nue-propriété, l’ususfruitier fait les travaux en consommant donc une partie de son cash, et transmet ainsi à son décès une maison qui vaut nettement plus cher que la valeur qui a servi à calculer l’imposition sur la donation de la nue-propriété.

Michael77 a écrit :

Mon oncle veut absolument garder la maison de sa tante pour vivre dedans et louer sa maison.

S’il veut la garder, ça veut dire qu’il a de quoi payer les frais de succession. La meilleure solution est alors que la grand-tante lui fasse donation de la nue-propriété dès maintenant. il paiera  en droits de mutation 0,8 x 0,55 x valeur de la maison, au lieu de payer 0,55 x valeur de la maison : économie de 38500 €, c’est loin d’être négligeable !

Pas besoin d’une SCI pour cela !

Bonjour,

Le faible intérêt d’une SCI dans ce cas la, serait sa décote.

En effet, il est communément admis qu’une SCI ne soit valorisée qu’a 80% de ses actifs.

Une maison valorisée a 300K, donnerait une valorisation de SCI a 240K (cela est du au fait que les parts de SCI  sont moins liquide que le bien en lui même).

Maintenant, le jeu en vaut-il la chandelle…?

Il faudrait créer une SCI avec les 4 personnes et les deux biens, a 90% pour les neveux et 5% pour les autres.
Puis démembrement des parts et donation.

A+

Ohe

ohennequin a écrit :

Bonjour,

Le faible intérêt d’une SCI dans ce cas la, serait sa décote.

En effet, il est communément admis qu’une SCI ne soit valorisée qu’a 80% de ses actifs.

Donc SCI + démembrement des parts pourrait bénéficier d’un double avantage : cette décote qui valorise les parts à 80 % + la clé de démembrement à 80 %, soit une décote totale de 36 %. Pas mal.

Mickael, vous n’avez pas l’air trop porté sur ces sujets, alors notez bien qu’une SCI nécessite une gestion rigoureuse : AG annuelle, comptes annuels. C’est indispensable.

On lit sur internet des histoires d’horreur où, au moment du décès, la SCI est non gérée depuis 10 ou 20 ans ce qui fait qu’on a énormément de mal à savoir qui possède quoi, combien la SCI a d’actifs et de dettes, qui a bénéficié de quels avantages, combien il y a sur les comptes courants d’associés, etc. Ca crée des situations quasi inextricables.

Bonsoir,

J’imagine que la soeur de votre grand mère est au top au niveau intellect pour accepter/envisager ce type de réflexion et quelle a d’autre biens pour faire face à, par exemple, une dégradation de sa santé qui nécessite de la faire rentrer dans une structure spécialisée onéreuse.
Avoir 100% de sa résidence et être 100% décisionnelle présente quand même, si on se place de son côté, une certaine sécurité.

Crown