Comment optimiser sa fiscalité en location nue ?

Bonjour Jeromem,

La vente à soi-même est autorisée. Aucun soucis à ce niveau. Pour une SCI, vous devez impérativement être 2 associés au moins à la constitution.

Une SCI (ou société de manière plus large) n’est pas en soi un mécanisme d’optimisation fiscale.

Ce qui l’est, c’est le mode d’imposition de la société. Si c’est une SCI à l’IR (semi-transparente dans le jargon), passez votre chemin, l’impact fiscal sera strictement le même.

En revanche, si vous faites optez cette société pour l’IS, alors là, l’intérêt peut être réel. En bref, si vous donnez en location via une société à l’IS, votre bien immobilier sera amorti. Un amortissement est une charge fictive, destinée à compenser la perte de valeur (théorique) de votre bien. Généralement un bien immobilier s’amortit entre 20 et 30 ans (à définir avec votre comptable).

Par exemple, si le bien vaut 100 000 € et que vous l’amortissez sur 25 ans, alors vous pourrez défalquez chaque année 4 000 € de charges en plus (= 100 000 / 25).

Le taux d’imposition est également attrayant : barème évoluant de 15% (dans la limite de 38 120 €) à 28% au-delà.

Maintenant, attention au revers de la médaille :

- une société à l’IS impose le recours à un comptable (comptez entre entre 500 € et 1 500 €) ;

- le régime de la cession du bien vous expose au régime des plus-values professionnelles : vous ne pourrez pas bénéficier des abattements pour durée de détention. La cession emportera une plus-value calculée à partir du prix de cession, à laquelle sera soustraite la valeur nette comptable de votre actif (valeur d’immobilisation - amortissements pratiqués). En d’autres termes, si vous avez un projet de cession, même à long terme, l’option à l’IS n’est peut être pas pertinente (vous paierez plus tard ce que vous n’avez pas payé au fil de l’eau).

Pour conclure, tout dépend du rendement de votre bien, de votre TMI actuelle, de votre projet de revente à long terme ou non.

Si vous avez pour projet de réaliser de nouveaux investissements dans l’immobilier loué nu à l’avenir, la société à l’IS peut être une alternative de qualité.

Despe

Vous devez être le 100 000e à vous poser la même question. Vous avez fait une recherche sur le forum ?

Pour répondre en très très court :
- faire des travaux, sur ce bien-ci ou sur un autre. Le déficit foncier se calcule sur l’ensemble des immeubles loués nus, donc il "suffit" d’acheter un immeuble avec 100 ke de travaux pour ne plus plus payer d’impôts sur les revenus fonciers pendant quelques années. Avez-vous envie d’acheter un second bien, êtes-vous prêt à gérer des travaux importants ?

- passer ce bien en location meublée, LMNP au réel. 60 m² loué meublé, pas évident.

- SCI : bof bof. Regardez bien tout : coût de constitution de la SCI ; lourdeur de gestion (AG annuelle, s’entendre avec les autres sociétaires, faire les calculs pour fournir à chaque sociétaire son revenu foncier à déclarer à l’IR) ; imposition de la PV (en apportant votre bien à la SCI, c’est une cession, vous êtes donc imposable à la PV sur la différence entre votre prix d’achat et votre prix de vente).
SCI IR : ça ne change rien, vous serez imposé pareil (c’est chaque sociétaire qui est imposé sur ses revenus fonciers, exactement comme s’il détenait en direct l’immeuble, ou plutôt s’il détenait en direct le pro-rata de ses parts dans l’immeuble).
SCI IS : inconvénients déjà cités auxquels il faut ajouter 5 % de droits de mutation lors de l’apport à la SCI.

Au total, il n’y a pas de mystère : il est normal de payer des impôts sur un revenu. Si cela ne vous va pas, revendez pour placer sur des enveloppes défiscalisées (PEA par exemple).