Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité, écritures, bons plans…

Skarklash a écrit :

Non … profession : comptable :-)

Tout s’explique ! Pouvez vous à l’instar de ce qui est fait en page 1 nous donner le détail / exemple des comptes débit / crédit pour une opération d’achat en tenant compte de la passation d’une provision pour dépréciation ?

Merci à tous au tout cas pour votre aide dans ces écritures complexes (j’imagine qu’il s’agit des mêmes écritures pour les SCPI capital fixe ou variable / en dehors du sujet de l’augmentation de capital).

Bonjour,
j’ai une question un peu technique, posée à mon comptable (j’attends sa réponse définitive mais il n’a pas l’air super à l’aise avec…aussi, tout retour ici serait le bienvenue).

En sept. 2018, j’ai acheté des bureaux via ma SCI, pour laquelle on tient une comptabilité d’engagement (99% de la SCI appartient à une structure à l’IS).

En année 1 (2018 donc), un assez gros déficit devrait être généré, qui sera ensuite reporté sur les années suivantes. Déficit est en grande partie du aux ’frais de notaire’ et aux frais d’AI.

Mais lors de la signature, j’ai fait une (très) grosse boulette : j’ai oublié de demander de changer le contrat pour que ce soit l’acheteur (ma SCI donc) qui paye la commission de l’AI. C’est le vendeur qui l’a fait.

Je me retrouve donc dans la situation suivante : pas de facture de l’AI et un coût d’acquisition de 150 k€, dont 10 k€ de commission d’AI (c’est comme ça que c’est détaillé dans l’acte) que je ne peut pas passer en charges.

Ma question : est-ce que je peut passer une dépréciation de 10 k€ de cet actif? Ce qui permettrait de diminuer le résultat fiscal d’autant, donc le même résultat que si j’avais passé une facture de 10 k€ en charges.

Mon raisonnement :
- Valeur nette comptable = 150 k€*
- Valeur vénale = 140 k€ (le prix payé - les frais d’AI)
- La valeur d’usage est estimée à 140 k€ (les 10 k€ de commission de l’AI ne vont pas générer de cash flow dans le futur…).

*pour la clarté du propos, je néglige l’amortissement 2018, qui sera très faible.

Rationnellement, 150 k€ ne reflète pas la valeur économique de l’actif. Il me semble donc légitime de passer une dépréciation. Mais peut être que je prend mes rêves pour des réalités…

Qu’en pensez-vous? Est-ce que ça vous semble être une solution raisonnable?

Si c’est trop borderline, j’envisage aussi deux autres options :

- Amortir les 10 k€ de frais d’AI indépendamment du reste, sur 2-3 ans (ce qui serait mieux que rien)
- Laisser tomber, amortir les 150 k€ sur 30 ou 35 ans (option où je paierai le prix de ma stupidité…).

Chouette analyse, logique et rapide.

Si le fait que le prix d’acquisition contenait une commission d’intermédiaire n’est pas une justification suffisante en soi, ça tournerait en effet à l’usine à gaz (réévaluation chaque année…). Je n’avais pas identifié ce point.

Par contre, je ne comprend pas pourquoi je ne pourrai pas décomposer le bien en plusieurs composantes et appliquer un amortissement spécifique à chaque composante. Conceptuellement, j’ai acheté quatre choses :
- Un terrain
- Un immeuble
- Des meubles (c’était meublé)
- Des frais de commission (10 k€).

Pourquoi est-ce que je ne pourrai pas amortir différemment les 10 k€ ?

Parce que les frais d’AI étant à la charge du vendeur, techniquement vous ne les avez pas achetés.

De mon point de vue :

Conceptuellement, j’ai acheté quatre choses :
- Un terrain
- Un immeuble dont le prix a été majoré par le vendeur pour se payer les frais d’AI.
- Des meubles (c’était meublé)
- Des frais de commission (10 k€).

On retombe dans le biais ou l’acheteur a systématiquement l’impression de payer les frais d’AI parce que les prix de vente sont toujours gonflés pour que le vendeur retrouve son net vendeur.

Mais dans les faits vous avez bien acheté un bien à 150k sur lesquels sont calculés les FDN que vous payez et les FAI que le vendeur paie (ne lui reste que le net vendeur).

MichMouch, si les frais d’agence avaient été une charge acquéreur, ils n’auraient pas plus été amortissables. C’est la nature de la dépense qui l’empêche d’être amortie pour ce qu’elle est, pas le fait qu’elle soit à la charge de l’acquéreur ou du vendeur. Les frais d’agence supportés par l’acquéreur peuvent tout au plus, sur option, majorer le coût de l’immobilisation qui sera, elle, amortie.

MichMouch a écrit :

Parce que les frais d’AI étant à la charge du vendeur, techniquement vous ne les avez pas achetés.

De mon point de vue :

Conceptuellement, j’ai acheté quatre choses :
- Un terrain
- Un immeuble dont le prix a été majoré par le vendeur pour se payer les frais d’AI.
- Des meubles (c’était meublé)
- Des frais de commission (10 k€).

On retombe dans le biais ou l’acheteur a systématiquement l’impression de payer les frais d’AI parce que les prix de vente sont toujours gonflés pour que le vendeur retrouve son net vendeur.

Mais dans les faits vous avez bien acheté un bien à 150k sur lesquels sont calculés les FDN que vous payez et les FAI que le vendeur paie (ne lui reste que le net vendeur).

Il ne s’agit pas d’un biais mais d’un fait écrit dans le compromis et dans l’acte définitif (150 k dont 10 K€ de frais de commissions de FA). En tant qu’acheteur, j’ai bien payé 10 k€ de FAI. Les FDN sont quand à eux un autre sujet.

Sur la forme, vos réponses vont dans le sens de ce que je soupçonnais, sans vouloir l’écrire : je vais payer mon inattention, mon manque d’attention aux détails et ma stupidité. J’aurai du me souvenir qu’il fallait demander de changer ’à la charge du vendeur’ par ’à la charge de l’acheteur’.
Je ferais plus attention la prochaine fois.

carignan99 a écrit :

Sur la forme, vos réponses vont dans le sens de ce que je soupçonnais, sans vouloir l’écrire : je vais payer mon inattention, mon manque d’attention aux détails et ma stupidité. J’aurai du me souvenir qu’il fallait demander de changer ’à la charge du vendeur’ par ’à la charge de l’acheteur’.
Je ferais plus attention la prochaine fois.

Vous êtes bien dur avec vous-même, alors même que de mon point de vue, cela ne change strictement rien à la qualité intrinsèque de votre affaire sur la durée de détention de votre bien comme je vous l’écrivais plus haut.

Votre montage holding-sci-fille locataire va vous permettre de réaliser d’autres points bien plus intéressants, comme par exemple de passer des aménagements valorisants en charge comptable de la fille qui profiteront à la sci.

comme nous en avons échangé sur une autre file liée au CICE, ca tombe très bien puisque la baisse de charges va augmenter l’assiette taxable de la fille si rien n’est fait !

on ne peut pas gagner sur tous les tableaux, et il y a bien plus à gagner sur l’ex cice que sur des frais d’agence imputables ou non

carignan99 a écrit :

Sur la forme, c’est bien le vendeur qui paye et pas la sci. Sur le fond, c’est la sci.

Non, la SCI ne paie pas cette commission. Elle paie un prix global, qui permet au vendeur de payer à son tour un prestataire.

Il est possible d’inverser la charge de la commission d’agence dans l’acte authentique. L’AI n’est pas partie à l’acte et n’a rien à dire. La loi impose à l’AI de spécifier ’charge vendeur" ou "charge acheteur" dans l’annonce, conformément au mandat ; mais l’acte de vente peut inverser cette charge. On en avait discuté avec xazh.

Bernard2K a écrit :

Il est possible d’inverser la charge de la commission d’agence dans l’acte authentique. L’AI n’est pas partie à l’acte et n’a rien à dire. La loi impose à l’AI de spécifier ’charge vendeur" ou "charge acheteur" dans l’annonce, conformément au mandat ; mais l’acte de vente peut inverser cette charge. On en avait discuté avec xazh.

Possible peut-être mais si ce n’est pas conforme au mandat ce n’est pas légal.

Le notaire doit percevoir les droits d’enregistrement sur les frais d’agence si le mandat ne stipule pas expressément qu’ils sont une charge acquéreur.

Le mandat est enregistré et numéroté donc il ne se déchire pas !

Pour la légalité d’un éventuel avenant de dernière minute qui basculerait la charge du paiement je donne ma langue au chat (mais à mon avis çà ne passe pas non plus).

En effet, les mandats sont enregistrés et numérotés donc on ne peut pas les déchirer.

Pour autant, j’ai déjà vu des biens avec un prix qui diminue rapidement après la première publication: je suppose qu’il doit y avoir un nouveau mandat qui "annule et remplace" le précèdent.

Il se peut que ce soit la même chose (signature d’un nouveau mandat qui "annule et remplace" le précédent) s’il y a un basculement des frais d’AI du vendeur vers l’acheteur avant la signature du compromis (ou de la promesse).

Ah ben je me suis peut être flagellé pour rien.

La thèse de pierrejacques11 est aussi émise sur cimm.blog (source : ici).
Thèse = d’après ce blog, l’article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, interdit de fait de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Sinon, la publicité émise par l’AI (qui spécifiait qui paye les FAI) serait rétroactivement considérée comme mensongère.

Note : je n’ai pas vérifié la fiabilité de la source ni n’ai particulièrement creusé cette analyse.

@pierrejacques11 : faire basculer la charge du paiement vers l’acquéreur n’est pas nécessairement motivé pour des raisons fiscales. Il peut l’être aussi pour des raisons économiques et permettre de passer ces frais en charges, comme le prévoit le PCG. C’est ce que j’avais en tête.