Colocation en immobilier locatif dans les zones tendues : quel loyer demander ?

Bonjour,

Je ne suis pas spécialiste de la colocation (dans le sens où je n’ai pas - encore - investi là-dedans) mais je peux néanmoins répondre à certaines de vos questions :

1) Concernant l’encadrement des loyers à la relocation, la loi ALUR prévoit 3 exceptions :
- logements faisant l’objet d’une 1ère location ;
- logements inoccupés par un locataire depuis + de 18 mois ;
- logements ayant fait l’objet de travaux de moins de 6 mois pour un montant supérieur à une année de loyer.

Quid du nouveau propriétaire dont l’appartement était précédemment loué par l’ancien propriétaire mais il y a moins de 18 mois ? Je n’ai pas l’impression que le cas soit expressément prévu par la loi ALUR (détrompez-moi si c’était le cas !) Peut-on parler d’une "première location" dans ce genre de cas ? Je ne suis pas sûre.
Je me suis retrouvée face à cette situation et j’ai fixé mon prix sans tenir compte de celui de l’ancien propriétaire car il me semblait logique de ne pas être contrainte par ses choix.
Sur ce point là, vous avez tout de même peu de risques que vos locataires viennent vous enquiquiner en vous demandant des justificatifs de l’ancien loyer…

2) Le loyer d’une colocation peut tout à fait dépasser un loyer "standard", c’est même tout l’intérêt. Si c’est pour louer au même prix, prenez plutôt une famille, ce sera moins de galères.
Il n’y a en tout cas pas de contrainte légale.

3) J’ai aussi toujours vu que dans le cas d’une colocation, la signature de baux individuels permettait d’échapper au plafonnement des loyers. J’avoue ne pas avoir vérifié dans les méandres de la loi ALUR donc je suis aussi preneuse des infos à ce sujet.

Après, et-ce que l’encadrement des loyers arrivera jusqu’à Nantes et Rennes, rien de moins sûr.

Bonne journée,

Pour mémoire, l’encadrement des loyers "loi ALUR" impose dans les villes concernées un encadrement des loyers également pour les colocations.
Le cumul des loyers du logement ne peut excéder ceux autorisés pour le logement.

Un résumé pas trop mal fait des règles Alur/colocation Les nouvelles règles de la colocation

Merci pour toutes vos réponses,

@ Camille75

2) Le loyer d’une colocation peut tout à fait dépasser un loyer "standard", c’est même tout l’intérêt. Si c’est pour louer au même prix, prenez plutôt une famille, ce sera moins de galères.
Il n’y a en tout cas pas de contrainte légale.

DDTEE nous indique que le cumul des loyer ne peut exceder ceux autorisés pour le logement.
Ca veut donc dire que dans le cas de Lille ou Paris cela ne peut depasser un loyer "standard" d’apres ce que j’ai compris. Ca fait quand meme pas mal reflechir pour investir en zone tendue…

Pour l’encadrement des loyer:
J’imagine donc que pour rester dans la legallité,  l’astuce consiste donc a faire beaucoup de travaux (pour faire comme un premiere location).

Pour le plafonnement des loyers:
faire du bail individuelle haut de gamme pour majorer le plafond des 20% et y ajouter le ’complement de loyer’ me parait intéressant.

Si vous avez des stratégies pour éviter notamment le plafonnement je suis preneur (c’est un sacré paris a prendre a mon sens de ne pas prendre le plafonnement en consideration sachant qu’i a été annoncé qu’il sera deployé sur plusieurs villes, certaines ayant déjà annoncé vouloir suivre Paris et Lille).

@slippy : effectivement, pour les zones où le loyer est encadré (ce qui n’est pas le cas, du moins pas encore, de Nantes ou Rennes).

Difficile dans ces cas là de faire un pari sur l’avenir. Vous ne pouvez même pas vous dire que vous allez calculer votre rentabilité en fonction du loyer que vous percevriez en cas d’encadrement puisque les plafonds ne seront pas connus à l’avance.
C’est vraiment une plaie, cette loi…

Une stratégie pour éviter cet encadrement serait d’investir dans une petite ville au marché détendu qui n’aurait aucune chance de se trouver concernée mais je ne suis pas sûre que ce soit forcément intéressant.

Pour ce qui est du plafonnement à la relocation, bonne nouvelle pour vous, Rennes vient apparemment de sortir du dispositif : L’encadrement annuel des loyers en zone tendue - Ministère de la Cohésion des territoires

@slippy. Mes appartements lillois sont soumis à l’encadrement des loyers et les anciens loyers toutes charges étaient supérieurs de 40% à la valeur de référence ( taxe ordure ménagères,eau et entretien des parties communes incluses).

J’ai présenté de la sorte depuis l’encadrement :
-j’ai sorti les charges, ce qui m’oblige à les gérer officiellement (prorata des surfaces etc)
- j’ai calculé le loyer en applicant 10% de majoration (eviter les 20% quand vous le pouvez pour ne pas être coincé lors de la revalorisation avec irl)
- j’ai mis le reste dans le complément de loyer. J’ai la chance de n’avoir que des duplex, avec des espaces verts que j’ai "privatisé".

Tout se joue avec le complément de loyer. Mais vous ne pourrez pas le faire avec tous les biens.

L’encadrement a pour effet de revaloriser les m2 non comptabilisés dans la loi carrez pour les duplex par exemple.

Il faut bien calculer car vous ne pourrez rien changer une fois que vous aurez signé le premier bail.

Par contre, je suis assez étonné de ne pas entendre parler de procès pour faire appliquer l’encadrement. Apparemment les dossiers qui passent en commission de conciliation sont peu nombreux. Il y a eu un article récemment dans la voix du nord sur une études sur la conformité des annonces mais ils ont éliminé les annonces avec complément de loyer, ce qui fausse grandement les conclusions à mon sens.

Cette loi n’aura servi qu’à ecreter quelques abus flagrants.

Je ne partage pas votre soumission du locataire reconnaissant d’avoir un toit à tout prix. Nul n’est censé ignorer la loi, locataire comme propriétaire. Contester un loyer dans le contexte de la loi de l’encadrement ne conduit pas à une éviction à plus ou moins long terme. Je crois que la loi protège suffisamment les locataires sur ce point.

Selon mon interprétation, il faut que le loyer global de la coloc ne dépasse pas le loyer médianx1.2x surface loi carrez auquel vous pouvez ajouter le complément de loyer

Exemple 100 m2 avec 4 chambres, loyer plafonné à 10€/m2, vous pouvez louer à 1200€ la totalité auquel vous pouvez ajouter le complément (je parle de loyer hors charges)

Pour le complément de loyer, à vous de valoriser les balcons, espace verts appartenant au bien, qualité de l’électroménager  etc.  C’est un peu l’option fourre tout si vous n’arrivez pas à obtenir le résultat escompté.