SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif T3)

Bonsoir,

Je suis frontalier a Genève dans l’Ain. Je vis en collocation et je paye 700€ tcc/mois. Je gagne 3600 chf net/mois imposé à la source.

J’ai trouvé un T3 en plein centre ville dans une petite ville de 12 000 habitants a 15min de la frontière suisse. Il fait 74m2 et le prix de vente est de 225 000 €.
Il est situé au 2eme étage sur 3. Pas de place de parking, pas de cave, pas de copropriété, pas d’ascenseur. Il ya un parking à 200m et pleins de places non payantes le long de la route.
Au rdc il ya un café qui est calme. Le bâtiment est très ancien. Le propriétaire n’a pas su me dater. Il a acheté en 2015 l’a rénové et le loue actuellement 1400€/ mois avec 100€ de charges. Tout est électrique Avec cuisine équipé et toilette séparé. Il vend car il a besoin de liquidité pour acheter une maison.

La taxe foncière est de 464€ et la taxe d’habitation est de 736€. Les frais de notaire dans la région sont de 7.5%. Les frais de dossier d’environ 800€ et la garantie crédit logement d’environ 2500€. Pas de frais d’agence.

L’objectif serait de le louer en LMNP avec 2000€ pour le mobilier au prix de 1400€/mois Comme le propriétaire précédent qui continuerai à le louer si il navait pas eu besoin d’argent. Pas de travaux à prévoir vu qu’il a était remis à neuf en 2015. Il ya une cheminé que le proprietaire a fermé pour eviter des sources de problemes mais en etat.  Juste faire vérifier la toiture et la façade par un expert je pense au cas ou. Ya t’il d’autres choses a vérifier ?

J’aimerai faire un crédit sur 20 ans avec seulement les frais de notaire à 16900€ comme apport. Toutes les banques sont d’accord ppur me suivre avec un taux entre 1.87 et 2.10%. Je pense que le mieux serait que je contacte un courtier pour faire baisser le taux.

En chiffre ca donne 6.17% net la 2eme année et un cash Flow positif de 108€/mois avec un taux de 2%.

Je suis vraiment emballé par le projet. Comme c’est  un premier investissement je manque peut être un peu de perspectives. Qu’en pensez vous ? Ai je oublié des choses ?

Merci de m’avoir lu.

Mots-clés : frontalier, immobilier, locatif