SorlaG : étude de cas immobilier (achat RP + locatif dedans, maison de 140 m2)

Bonjour,

Notre profil :
En couple et vivant à la frontière suisse en y travaillant, nous souhaitons effectuer l’achat d’une RP et faire du locatif dedans en plus d’y habiter. Revenu de 40k € chacun net net imposé à la source a Genève.

J’ai du mal a trouver des informations précises sur les différents cas de figure.

Le bien :
Maison en triplex de 140m2 composé :
RDC : Entrée + chambre 18m2 + cellier + salle de bain
1er étage : Cuisine/salon 38m2 + chambre 19m2
2eme étage : Chambre 18m2 + petit salon + salle de bain.
Pas de possibilité d’aménager une autre chambre.
C’est un ancien corps de ferme des années 1700 qui a était rénové de fond en comble. Un couple de personnages âgées y a habité pendant 30 ans et sont en maison de repos d’où la vente.

Il n’y a aucun travaux d’aménagement à prévoir. La toiture et la façade ont était refaite il y a moins de 10 ans et les 2 sont en excellent état. L’électricité et la plomberie sont aux normes, les vitres pareils (triple vitrage). Elle est vraiment habitable en l’état. Et il ya 4 places de parkings associés.

En chiffre ça donne :

Prix demandé : 378 K
Prix proposé : 351 K

Nous souhaiterions signer début janvier, Habiter dans la partie du haut et louer les 2 chambres 750€ chacune en meublés (étude de prix faite et ayant vécu en collocation depuis 3 ans, nous connaissons parfaitement ce marché et les attente de ce genre de bien).
Dans la même année fiscale (novembre) nous aimerions quitter et mettre en location pour 1000 € la suite parentale pour profiter du déficit fonciers et des charges dues à l’achat (notaire, etc..)


RENTABILITÉ DU BIEN

Taxe foncière : 810€
Taxe d’habitation 920€
Pas de frais de copropriété
DPE : C a 148 kWh/m²/an (chauffé à la cheminée, pas d’humidité, pas de moisissure, très bon éclairage exterieur)
Meuble maison à prevoir : 10 000€(estimation)
Aucun travaux a prévoir

- Coût du bien : 351ke
- Loyer de 1500e/mois puis 2500e/mois
- Taux de vacance envisagé : 0 car très grosse demande dans la région.
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : j’ai mis 3% comme suggéré sur rendement locatif.

FINANCEMENT DU BIEN

- Apport des frais de notaire + frais de dossier et frais annexes soit environ 30K.
- Vu avec Courtier pour 25 ans à un taux de 1.7% hors assurance, prêt accepté.

RÉGIME D’EXPLOITATION

Je me suis basé sur du LMNP au réel ce qui semblait le plus adapté.
Mais est ce possible dans le premier cas quand nous habiterons dedans ? Et ensuite quand nous partirons ?
Pourrons nous intégrer tout les frais d’acquisition dans le déficit foncier ?
C’est toute cette partie fiscale où je galère à trouver les réponses malgré les recherches sur google et sur le forum,  qui au passage est formidable. Auriez vous des pistes ?

CASH FLOW

+783e/mois dans le cas où nous louons l’ensemble.
Rendement net 6.85% d’après rendement locatif.

En fait nous souhaitons effectuer un achat de ce type car nous quitterons la suisse prochainement, donc nous voulons profiter de l’effet de levier avant. Il ne nous est pas possible d’investir ailleurs pour le moment et c’est le seul marché que nous connaissons bien.

Merci de m’avoir lu 😊

Mots-clés : achat, cashflow, immobilier