Dalki : étude de cas immobilier (location T2 en LMNP)

dalki · #1

PROFIL

Jeune couple Madame 27 ans (salarié du privé), Monsieur 27 ans (fonctionnaire).
1 enfant.
60 000e de revenu fiscal. TMI 30%
Propriétaire RP (valeur 285 000e) depuis 18 mois, financement par crédit en cours.

OBJECTIF

Création de patrimoine objectif N1
Création d’un revenu complémentaire à moyen/long terme objectif N2

COMPETENCES/RESSOURCES:

- Comptables : médiocre, mais nous allons passer par un expert comptable spécialisé LMNP pour cet investissement.
- Fiscales : Correctes
- Sociales : correctes
- Temps disponible : correct (important selon les périodes).
- Travaux : ressources dans la famille

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement 2 pièces
- Année de construction : 1987
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 3eme et dernier étage, sans ascenseur. Bonne luminosité, 40m2 habitable, 54m2 au sol (sous mansarde).
- Appartement libre
- Syndic pro
- Chauffage électrique individuel. Nous installons des chauffages électriques de qualité.
- ravalement en cours, partie commune refaites il y a un an. Le tout à la charge du vendeur.

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Petite ville de provence de 50 000 habitants, bon dynamisme économique. Le bien se situe à 500m de la gare SNCF, et proche d’écoles. Commerces très nombreux à proximité immédiate (en bas de l’immeuble)
- Centre-ville : appartement en plein centre ville, dans la rue piétonne commerçante de la ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : bassin important et dynamique
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Bien situé en hyper-centre, pourra perdre de la valeur en fonction de la conjoncture, mais sera toujours recherché par des personnes.
- demande locative : existante, dans ces prix, testé.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 74500 FAI + 6 500 Notaire
- Loyer envisagé : 485 € HC + 60 € charges soit 530 € CC en location meublé
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : gestion en direct

- Travaux immédiats : Nous refaisons tous les sols (carrelage partout hormis parquet dans la chambre), peinture murs+plafonds, pose d’une cuisine équipée Ikea, nous refaisons la salle de bain. Ainsi que la mise aux normes de l’électricité (4 prises à mettre à la terre par un électricien devis en cours).
Ameublement total de l’appartement.
Budget travaux + ameublement : 12 000e
Nous avons fait le choix de mettre le prix, de choisir des matériaux de qualités, pour un travail soigné. Choix des matériaux de qualité, pour locataire de qualité on l’espère.

- Taxe foncière : 190e
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 80 € / an ?
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non envisagé pour le moment

- Rentabilité brute : ce terme de rentabilité ne me semble pas pertinent. Je m’explique : cet achat étant réalisé à crédit, financement à 110%, nous faisons "travailler" un argent que nous n’avons pas. Donc difficile de parler de rentabilité, de comparer au différents livrets.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : taux variable +/-1 maximum. Révisable tous les 10 ans.
- Taux du crédit  : 1,90% + assurance 50/50
- Durée du crédit : 25 ans
- Frais de tenue de compte : non
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : supérieur à 30K

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée : régime LMNP.
Nous avons le soucis premier de maitriser la fiscalité, donc LMNP est une évidence pour nous. Nous avons recherché un bien en étant extrêmement vigilant à cette question de fiscalité. Soit il correspondait à nos critères et nous tentions, soit nous laissions tomber.

CASH FLOW

- 50/60e de cash flow positif après impôts durant 20 ans (pas d’impôts généré par ce bien durant 20 ans avec les amortissements, etc).

Signature notaire semaine prochaine, offre de prêt validée. Début des travaux en août pour tenter de mettre en location au 1er septembre.

Une question toutefois concernant la fiscalité de l’emprunt à taux variable :
il est de 1,90% au départ durant 10 ans, mais +/-1 ensuite. Comment cela va-t-il se passer ensuite pour déduire les intérêts si le taux varie?

Je suis évidemment plus qu’ouvert à vos avis, critiques, conseils sur ce projet qui est notre premier investissement locatif. Mais avec l’objectif d’enchainer à moyen terme.

Si l’un de vous a un bon modèle de bail meublé, je suis preneur, car je n’en ai pas encore.

Merci

Dernière modification par dalki (21/07/2016 17h16)

Mots-clés : immobilier, lmnp, location

pandora64 · #2

Pourquoi avoir choisi un taux variable ? Sachant que les taux sont déjà pratiquement au plus bas …
Achat+frais notaire = 80000€ environ +12000€ de travaux , pour louer au final à moins de 500€ par mois , comment arrivez vous à un cash flow positif de 60 € par mois ? Je n’ai pas fais les calculs précis mais avez vous tout bien déduit niveau charges ? >>TF , charges entretien , Assurances , cfe , compta , cga , etc …

mandrakor · #3

Bonjour.

Je rejoins pandora64, pourquoi un crédit à taux variable. Surtout à 1.9% ! J’ai eu un rdv avec mon banquier et sans même négocier il me proposait du 1.75% à taux fixe.

Le coût de la prestation d’un expert comptable ?

Sinon beau projet.

Bernard2K · #4

Ca ne sert à rien de répondre maintenant, tout est bouclé :
écrit le 21/07 : "Signature notaire semaine prochaine, offre de prêt validée."

Je suis d’ailleurs étonné de la quantité de gens qui présentent des projets tout ficelés, la veille de signer, ils les présentent dans le détail mais en posant des questions uniquement sur des sujets très très accessoires. A croire qu’en fait ils n’ont pas vraiment envie d’avoir un regard extérieur sur leur projet, pour ne pas risquer d’ébrécher leur beau rêve.

Là par exemple, j’aurais bien fait remarquer qu’entre un coût total de 93 000 € avec travaux, un prêt sur 25 ans indiqué "apport 0", et un cashflow positif de 50/60 € par mois, il y a un truc qui ne colle pas. Soit le montant de l’emprunt est plus bas que 93 000 € ce qui suppose un apport personnel conséquent ; soit le cashflow réel est bien plus bas, probablement négatif. Les charges sont probablement sous-estimées.

Mais bon, ce n’est plus la peine de réagir là-dessus puisque tout est bouclé. Il ne reste plus qu’à vous souhaiter bon courage pour les travaux !

pandora64 · #5

Bernard , nous sommes d’accord !

dalki · #6

Bonjour,

Pardon pour le retour tardif lié à la période de travaux. Travaux qui se sont bien déroulés, malgré quelques inéluctables imprévus.

Pour répondre à Bernard 2K j’avais présenté une première fois le projet cinq ou six semaines avant l’achat sur le forum, pour justement avoir des avis, retours. En vain. J’avais par contre apprécié pouvoir suivre les projets d’autres personnes, c’est pour cette raison que j’ai crée ce post, quelques jours avant la signature.

Concernant le choix du taux variable : j’ai évidemment fais le tour des banques, via courtier puis sans, et j’ai fais le choix de ce prêt sur 25 ans car plus avantageux au vue de ce qui m’était proposé. J’avais également pris conseil sur le forum pour me décider entre taux variable et taux fixe sur 25 ans.

Concernant l’aspect financier, les chiffres s’affinent puisque les travaux viennent de s’achever. Et je n’aurai pas à emprunter le maximum que j’avais budgeté (nous emprunterons donc moins que les 94 000 qui était le maximum que nous avions budgeté).

dalki · #7

Un petit mot pour le suivi du projet.

Travaux terminés et appartement meublé. Le locataire a été loué lors de la première visite à un couple en CDI+ cautionnaires.
Le budget travaux a finalement été moins important que prévu et le loyer plus élevé que nos prévisions.

Le locataire rentre dans l’appartement demain.

Cirrus · #8

Ce qui est toujours très intéressant c’est si vous pouviez partager une nouvelle évaluation des données économiques de votre investissement après réalisation des travaux et entrée du locataire.

C’est encore prématuré pour avoir du réel, mais cela permet d’avoir une vision ajustée de votre projet.

Budget initial : Travaux, …
Emprunt réel

Budget annuel prévisionnel mis à jour …

dalki · #9

Ce sera fait prochainement effectivement.

dalki · #10

Comme promis quelques chiffres définitifs suite à la mise en location en meublée de notre T2:
Environ 190 euros par m2 tout compris (matériaux, les extras, ameublement, mise aux normes électricité, etc).
Par conséquent je n’ai pas eu à débloquer tout le prêt. Le bien a été loué en une journée par nos soins, avec choix parmi trois candidats. Au final, nous aurons mis 1300e de notre poche (pour les extras et frais de garantie du prêt). Tout le reste (travaux, meubles, etc) financé par un crédit. Mensualité de 393e par mois avec assurance, sur 25 ans. Loyer de 500e + charges.

Pour donner un ordre de grandeur pour d’autres futurs investisseurs, voici ce qui a été fait:
-salon : pose de parquet, peinture murs + plafond, luminaires, ameublement (table, chaises, tv, canapé, meubles)
- cuisine : pose de carrelage, peinture murs+plafond, pose d’une cuisine totalement équipée, luminaires, vaisselle
-chambre : pose parquet, peinture murs+plafond, lit, commode, ameublement.
-salle de bain : pose carrelage sol+murs, peinture sol+murs, changement wc, pose meuble sous évier, achat lave linge.

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