A qui revient la commission d'agence lors d'une vente immobilière ?

lachignolecorse · #1

Bonjour.

Nous cherchons à vendre un bien via une agence immobilière. Un mandat non-exclusif a été signé avec cette première agence. Non satisfait du dynamisme, nous avons souhaité signer un mandat (toujours non-exclusif) avec une autre agence (pas encore fait).

Après avoir lu les petites lignes des 2 contrats, il est indiqué qu’il faut avertir l’agence pour tout accord de vente (hors du contrat) par recommandé en indiquant le nom, l’adresse du futur acheteur.

La seconde agence nous appele pour nous informer qu’elle a une offre et et le vendeur ne souhaite pas négocier avec l’agence avec qui il a visité.

Hormis le côté très cavalier(illégal meme) de la méthode, comment peut on s’affranchir d’un souci ultérieur de règlement de commission d’agence. Exemple, un acheteur faut visiter un bien via une agence et fait une proposition en direct ou via une autre agence quelques temps plus tard. Comment le vendeur peut-il s’affranchir de la réclamation d’une commission liée à la malhonnêteté de l’acheteur ou d’une agence concurrente ?

Mots-clés : agence, immobilier, non-exclusif, vente

Baptiste · #2

Bonjour,
Si aucun bon de visite n’a été signé, l’AI ne pourra pas se retourner contre vous.
Dans le cas contraire, il peut intenter une action en justice pour vous imposer de lui payer sa commission.

lachignolecorse · #3

Merci pour votre réponse mais si demain j’ai une offre de mr dupont via l’agence y, comment puis je savoir qu’il existe dans la nature un bon de visite via une agence x ?

Contractuellement, en cas de vente, je dois prévenir les agences n’ayant pas fait la vente. Dans mon cas, je dois avertir l’agence jusqu’à 12 mois après la fin du son mandat ( c’est écrit en tout petit…)

Si je signe la vente via une agence, elle touchera sa com, mais avec le risque de devoir payer une seconde com, s’il y a quelqu’un de malhonnête…

pierrejacques11 · #4

La première agence doit rendre compte de l’exécution de son mandat et vous indiquer l’identité des personnes avec qui elle vous met en relation pour la vente. C’est à elle de vous prévenir par écrit de l’identité des acheteurs potentiels à qui elle fait visiter, si elle veut se protéger.

Baptiste · #5

lachignolecorse a écrit :
Merci pour votre réponse mais si demain j’ai une offre de mr dupont via l’agence y, comment puis je savoir qu’il existe dans la nature un bon de visite via une agence x ?

Contractuellement, en cas de vente, je dois prévenir les agences n’ayant pas fait la vente. Dans mon cas, je dois avertir l’agence jusqu’à 12 mois après la fin du son mandat ( c’est écrit en tout petit…)

Si je signe la vente via une agence, elle touchera sa com, mais avec le risque de devoir payer une seconde com, s’il y a quelqu’un de malhonnête…

traesch-avocat.fr a écrit :
Pourtant les vendeurs disposent d’un recours : ils peuvent essayer de prouver que l’agent immobilier ne les avait à aucun moment informé de la visite des candidats acquéreurs avec lesquels ils avaient directement signé la vente ; dans ce cas ils ne lui devront rien. (Cass. 1re civ., 30 janv. 1996, no 94-11.538).

Votre seul recours serait de ne pas "savoir" que l’acheteur a visité à l’aide de l’autre agent le bien.
Dans ce cas, cet arrêt vous permet de justifier que vous ne devez rien à l’AI.
Cependant, dans le cas, logique, où celui-ci intenterait un procès à l’acheteur, faites attention à ce que l’acheteur ne puisse pas prouver, via un mail par exemple, que vous étiez au courant de sa manoeuvre.

lachignolecorse · #6

@pierrejacques : vous avez raison. Nous allons demandée à l’agence de nous communiquer ces informations.

@baptiste : cela rejoint la solution préconisée par pierrejacques

Nous n’avons pas encore signé le mandat avec la seconde agence. Cette agence nous a contacté hier en disant qu’un acheteur avait visite le bien mais ne voulait pas travailler avec l’agence qui lui avait fait visiter. Je pense que ça n’était qu’une manoeuvre pour accélérer la signature du mandat. Cette agence a argumenté en disant que c’était courant… à mon avis c’est totalement illégal et nous risquons de payer 2 commissions dans cette situation.

Greenwich · #7

Contrairement à une idée reçue, il est plus simple de vendre avec une seule agence, de toutes façon ils ont les mêmes supports pour les annonces. Cela évite des problèmes de type rétention de clés par une des agences pour empêcher les visites de l’autre et toutes les bisbilles possibles de ce type.
Si vous voulez qu’une agence soit plus dynamique, signez un mandat exclusif, au moins elle sait qu’elle aura la totalité de la commission et c’est bien plus motivant.

lachignolecorse · #8

Le problème n’est pas dans le type de mandat. En mandat exclusif, le problème aurait été le même.

pierrejacques11 · #9

Il est aussi fort possible que la seconde agence pratique (généralement ou pour l’occasion) des honoraires moins importants …

Concernant la multiplicité des mandats, je pense quand même que cela ouvre la porte à pas mal de perfidie et ne multiplie pas forcément d’autant les chances de ventes. Mais il est compréhensible que les vendeurs rechignent à ne faire confiance qu’à une seule agence, a fortiori quand ils ne connaissent personne dans le milieu.

Siocnarf · #10

Bonjour lachignolecorse,

Vous trouverz ici la réponse à votre question : Le bon de visite | par Me Margaux SPORTES - Avocat.fr (§ 2.A.II.b)

En résumé :
En cas de pluralité de mandats simples, si un acquéreur visite avec 2 agences différentes, c’est uniquement à l’agence qui réalise la vente que la commission est due.

Baptiste a écrit :
Si aucun bon de visite n’a été signé, l’AI ne pourra pas se retourner contre vous.

Ce n’est pas tout à fait vrai. Le bon de visite est en effet une preuve reconnue par les juridications.
Mais si l’agence peut prouver par un autre moyen que le bon de visite qu’elle a fait visiter un bien, sa commission lui est due également.

pierrejacques11 · #11

Siocnarf a écrit :
En résumé :
En cas de pluralité de mandats simples, si un acquéreur visite avec 2 agences différentes, c’est uniquement à l’agence qui réalise la vente que la commission est due.

La commission à proprement parler oui, mais des dommages et intérêts peuvent être dus à l’autre agence si elle a été évincée de manière déloyale.

lachignolecorse · #12

On a donné une marge de négociation identique aux deux agences. Donc il peut y avoir en effet 2 offres différentes.

Je crois surtout que la seconde agence voulait qu’on signe son mandat en faisant miroiter l’offre d’un banquier qui veut faire plaisir à sa vieille mère…

Donc second mandat non signé, on a relancé la première agence en demandant les suites de la visite de lundi… on verra bien qui dit la vérité

carpediem · #13

Cela peut aussi être une manoeuvre de la seconde agence pour vous incitez à rompre le premier mandat afin de placer un mandat exclusif.

Pour rappel: Avec un mandat exclusif, la commission de l’agent immobilier est due même si vous vendez sans son intermédiaire.

Carpediem

Siocnarf · #14

Oui, sauf si une clause autorisant la vente en direct par le propriétaire est ajoutée au mandat, on parle alors de mandat semi-exclusif, c’est assez courant.

lachignolecorse · #15

Épilogue de cette histoire…

La seconde agence nous a confirmé pouvoir nous envoyer une offre d’une acheteur sérieux (banquier). L’agent immobilier a confirmé avoir consulté son service juridique et que cela ne posait pas de souci que l’acheteur ait visité le bien via une autre agence. Nous lui avons demandé de l’écrire… il a commence à être moins affirmatif. Cette seconde agence fait partie d’un réseau très connu.

Finalement on a rappelé la première agence pour les secouer. En principe, l’acheteur (le banquier) signe lundi la proposition.

Tout est bien qui finit bien… en attendant lundi…

lachignolecorse · #16

L’offre d’achat a été contresignée ce soir avec la première agence qui a accepté de prendre une commission très réduite.

Bien acheté 85000 € début 2015. La commission de l’agence était de 5000 € (80000€ net vendeur). nous savions que l’appartement était sous évalué ( la propriétaire voulait s’en débarrasser). Il était initialement à 110 000€ durant 1 an.

7000€ de Fn
8000€ de matériaux (parquet, cabine douche, cuisine équipée)

Soit un prix de revient à 100000€ revendu 3 ans après à 125000€ (122000€ net vendeur).

Sympathique plus value sans oublier que c’était une rp (économie d’un loyer durant 3 ans).

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lachignolecorse a écrit :

traesch-avocat.fr a écrit :

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Baptiste a écrit :

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