Immobilier physique et SCPI restent outrageusement favorisés par la fiscalité française !

Chang · #51

parisien a écrit :
Les intérêts d’emprunt sont fiscalement déductibles pour des placements en immobilier mais pas en actions.

Il me semble que cela est parfaitement possible par exemple dans le cas d’une SCP (société civile de portefeuille).
N’oublions pas aussi que les SCPI payent l’impôt (ce qui revient à une double imposition entre la SCPI et leur actionnaires) contrairement à leur homologue SIIC qui peuvent passer en charges les dividendes versés aux actionnaires.

rocambole · #52

parisien a écrit :
Si seulement vous pouviez avoir raison ici.
Hélas, la grande majorité des jeunes en France croient toujours fermement que l’investissement immobilier, c’est bien car c’est sûr (ils déchanteront peut-être …) et que les actions c’est le casino.
Bref, peu de différences avec les générations précédentes.

Votre propos me parait un peu caricatural, avez vous des sources ou des chiffres (sondage au moins ?) qui apporterait matière ?

Sinon je suis en ligne avec ce qui a été dit au dessus, il y a la valeur d’usage

Tahure · #53

roudoudou a écrit :
Votre propos me parait un peu caricatural, avez vous des sources ou des chiffres (sondage au moins ?) qui apporterait matière ?

La Tribune a écrit :
La perte de confiance des Français de moins de 35 ans dans le système actuel de retraite par répartition est devenue telle qu’ils privilégient désormais des stratégies individuelles comme l’épargne pour financer leur retraite. En revanche, comme leurs aînés, ils sont réticents à investir dans des actifs risqués comme les actions.

Les jeunes privilégient-ils la Bourse pour financer leur retraite ?

sfyter · #54

Malheureusement pas eu le temps de tout lire dans le détail, mais ce sujet m’inspire tout de même quelques réactions.

De loin, en diagonale, j’ai tout de même que l’impression que parisien soulève les points les plus pertinents. Et que la foule s’acharne sur lui injustement (quoique, vu le ton qu’il utilise… ).

C’est toujours impressionnant de voir les réactions des gens sur les sujets fiscaux. Parce qu’ils y collent des valeurs, une morale, la rationalité échappe à beaucoup… Donc rapidement, on parle avec les tripes, alors qu’avec un peu de recul, on pourrait tous ensemble contribuer à un débat constructif.

Pour info, à tous ceux qui disent que les loyers fictifs, imputés, ou virtuels sont "une idiotie", ou autres termes peu élogieux, je vous indique juste que c’est un équivalent de taxe foncière, ni plus ni moins.

Si on fait une taxe foncière sur un bien de valeur X à un taux t1, alors on paie chaque année : t1.X ;
Si on fait une taxe sur les loyers fictifs du même bien de valeur X, d’une rentabilité de r%, au taux t2, alors on paie chaque année : t2.r%.X ;

Si t1 = t2.r%, on est tous d’accord qu’on paie la même chose, sur la même assiette X.

Le choix des mots est visiblement capital… et les lobbys qui protègent leurs intérêts (pas les vôtres) ont bon goût de présenter la chose de manière à générer un haut-le-cœur dans l’opinion pour tenter de tuer des projets qui sont, tout sauf idiots.

Certaines réponses indiquent à parisien qu’il serait jaloux, et n’aurait qu’à s’adapter en achetant sa RP. Je pense qu’il est assez grand pour s’adapter à la fiscalité. Quand on parle de politique publique, on prend du recul, on évite de penser à sa situation personnelle, je ne pense pas que ce soit la jalousie qui alimente sa réflexion ici.

Le soutient à la propriété de la résidence principale est contre productif : alimente l’augmentation des prix, réduit la mobilité des gens, ce qui augmente le chômage (oui, quand on a raqué une année de salaire en frais de notaires, on est nettement moins enclins à accepter un job qui implique de s’installer ailleurs que si on était locataire). On sait que la propriété de la RP a aussi des bienfaits (attachement au territoire, meilleure implication dans la vie locale et l’entretien des communs…), mais ça ne justifie pas de consacrer autant de ressources publiques pour l’encourager.

Les raisons de ne pas faire cette taxe ? Électorales. On est dans un pays où 60% des habitants sont propriétaires de leur résidence principale, d’où l’ensemble des mesures pour les choyer depuis des décennies.

Pour ma part, j’avais suggéré, comme parisien, d’étudier une déductibilité des loyers (et/ou intérêts d’emprunts, mais pas le capital) à l’IR pour mieux faire passer la pilule. Sans compter que déduire un flux réel, constatable, est nettement moins générateur d’usine à gaz qu’une estimation de la valeur à taxer en cas de loyer fictif (manque de confiance, risque de contestations, procédures…) et que c’est un encouragement à éviter les loyers au black (l’info est symétrique…).
Ce n’est pas la piste qui a été retenue, car dans le timing qui était celui de l’élection présidentielle, flinguer la TH était électoralement beaucoup plus porteur… et une fois qu’on a fait ça… ben il reste nettement moins de marge de manœuvre budgétaire pour envisager quelque chose de plus intelligent.
Après, j’admets volontiers que cette suggestion à des limites… l’IR ne touche que la moitié au plus hauts revenus, qui est aussi celle qui est bcp plus souvent propriétaire… la mesure n’aurait d’intérêt que si elle s’applique sur un IR fusionné, ou généralisé au premier euro…

Bref, un sujet qui mérite d’être pleinement étudié, rationnellement, avec du recul. En réfléchissant à l’ensemble des incitations que l’on veut porter et aux effets comportementaux que ça induit.

Sur les autres points, d’accord aussi sur le fait que la PV sur la résidence principale est une niche fiscale énorme qui n’a pas de justification autre qu’électorale (avec le soucis que ça auto-alimente l’idée qu’être propriétaire de sa RP est "bien", et donc qu’il faut maintenir ces avantages…).
Les recettes générées par l’extinction de cette niche pourrait être affectées à la diminution (voir suppression) des DMTO… ces "frais de notaires" qui obligent à inscrire l’investissement immobilier dans la durée pour être rentable, pesant sur la mobilité (cf. supra), et pénalisant davantage les parcours accidentés (baisse de revenus obligeant à la revente, séparation, décès, …).

Avec l’évolution de la société, l’augmentation de la mobilité, des parcours de vies plus heurtés, du temps d’accès à l’indépendance des jeunes… je pense que ces mutations fiscales vont dans le sens de l’histoire…

Iqce · #55

Je trouve votre présentation de la problématique très bien faite et propre à lancer un débat instructif.

N’oubliez pas toutefois que c’est la volonté de l’Etat que de voir un maximum de Français propriétaires ; non seulement pour en faire effectivement à terme (?) des vaches à lait ou des moutons bien identifiés dans leurs bergerie et prêts à être tondus à l’instar des automobilistes mais aussi parce que le BTP fût pendant des années un des plus gros pourvoyeur d’emplois, d’où le dicton "quand le bâtiment va, tout va".
Favoriser le locataire n’est donc pas pour l’instant une priorité, on peut ne pas être d’accord, mais c’est dans une certaine continuité "logique" en terme de politique.

GoodbyLenine · #56

Chang a écrit :
N’oublions pas aussi que les SCPI payent l’impôt (ce qui revient à une double imposition entre la SCPI et leur actionnaires) contrairement à leur homologue SIIC qui peuvent passer en charges les dividendes versés aux actionnaires.

Vous vous trompez.
- les SCPI sont (des sociétés civiles) transparentes fiscalement, et il n’y a pas de double imposition.
(et accessoirement, elles n’ont pas d’actionnaires, elles ont juste des associés identifiés)
- les SIIC ne peuvent pas passer en charges les dividendes versés aux actionnaires
(elles sont juste dispensées d’IS, en échange du respect des conditions du statut SIIC, qui les oblige à distribuer une part déterminée de leurs bénéfices, lesquels sont alors imposé dans les mains de ceux qui les reçoivent, voir IS - Champ d’application et territorialité - Exonérations - Sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) - Statut juridique )

Klaus · #57

carignan99 a écrit :
Si je décède demain, ma famille se retrouve instantanément propriétaire en net de 80% de notre patrimoine immobilier brut (contre 16% aujourd’hui).

Deux avantages que ne remplissent pas un portefeuille d’actions.

C’est marrant ce n’est pas la première fois que je lis cet argument ridicule sur le forum. Prétendre que parce que la banque nous force à prendre une assurance décès, qui je le rappelle n’est pas obligatoire légalement, à un prix scandaleusement élevé, c’est un avantage de s’endetter…

Si vous souhaitez protéger vos proches, vous pouvez souscrire à une temporaire décès chez un assureur de votre choix!

rocambole · #58

Tahure a écrit :
roudoudou a écrit :
Votre propos me parait un peu caricatural, avez vous des sources ou des chiffres (sondage au moins ?) qui apporterait matière ?
La Tribune a écrit :
La perte de confiance des Français de moins de 35 ans dans le système actuel de retraite par répartition est devenue telle qu’ils privilégient désormais des stratégies individuelles comme l’épargne pour financer leur retraite. En revanche, comme leurs aînés, ils sont réticents à investir dans des actifs risqués comme les actions.
Les jeunes privilégient-ils la Bourse pour financer leur retraite ?

4% seulement des moins de 35 ans considèrent que les actions représentent le meilleur produit d’épargne, leur préférant les livrets bancaires (38%), les PEL et CEL (Plan épargne logement et Compte épargne logement, 30%), ou encore l’assurance-vie (22%).

Donc ils ne privilégient pas l’immobilier particulièrement mais livrets, fonds euro et dépôts….

Klaus · #59

carignan99 a écrit :
Il faudrait donc aussi prévoir la déductibilité des intérêts d’emprunt des propriétaires qui achètent leur RP à crédit. Sinon, votre raisonnement devient illogique (en créant une nouvelle distorsion fiscale) et tombe à plat.

Les droits de gardes (pour ceux qui en ont encore) sont déductibles des revenus mobiliers.
Les intérêts d’emprunt de ceux qui font du locatif des revenus fonciers.
Les intérêts d’emprunt de la résidence principale ne sont pas en relation avec un revenu taxable et ne doivent donc pas être déductibles.

carignan99 · #60

Nono,

Nono5959 a écrit :
C’est marrant ce n’est pas la première fois que je lis cet argument ridicule sur le forum. Prétendre que parce que la banque nous force à prendre une assurance décès, qui je le rappelle n’est pas obligatoire légalement, à un prix scandaleusement élevé, c’est un avantage de s’endetter…

Pour ma part, ce n’est pas la première fois que je lis un extrait des propos d’autrui tranquillement mis hors contexte. Ce que vous dites est inexact : je n’avance que c’est un avantage de s’endetter parce qu’on nous oblige à prendre une assurance.

Pour le contexte donc : je m’inscris dans une question d’arbitrage entre deux types d’investissements (achat RP vs portefeuille d’actions) et sur le fait de savoir si l’un puisse être plus ’sûr’ que l’autre (faisant suite à un commentaire de Parisien sur la perception des ’jeunes’ à ce sujet).

Je relève d’abord que la valeur d’usage de la RP subsistera même si son ’cours’ s’effondre. Ce n’est pas le cas du portefeuille. Puis un autre fait de la vie : je ne trouverai personne pour assurer un portefeuille d’actions. Par contre ce sera quasi-obligatoire pour une RP acheté à crédit. Le portefeuille d’actions ne peut être protégé, l’emprunt de la RP l’est. Donc dans une optique comparative sur ce point précis, avantage à la RP.

Pas plus pas moins. Si vous trouvez que ce raisonnement mériterait d’être amendé ou complété (n’ayant pas la science infuse, il est possible que ça le nécessite), ce sera avec plaisir que je vous lirai.

Et si vous trouvez que mes propos sont ridicules, libre à vous d’élever le niveau.

Nono5959 a écrit :
Si vous souhaitez protéger vos proches, vous pouvez souscrire à une temporaire décès chez un assureur de votre choix!

Je comprends que vous me prodiguez là un conseil sur la meilleure façon de protéger mes proches. Je ne suis pas certain que vous ayez en main l’ensemble des paramètres nécessaires pour le faire mais pourquoi pas.

Vous serez sans doute ravi d’apprendre que toutes mes assurances (d’emprunt et autres) ont été contractées chez des assureurs de mon choix. Sans le savoir, j’ai donc suivi vos conseils!

oups, le temps d’écrire/poster ce qu’il y a ci-dessus, je n’avai pas vu que vous aviez écrit une suite…

Nono5959 a écrit :
carignan99 a écrit :
Il faudrait donc aussi prévoir la déductibilité des intérêts d’emprunt des propriétaires qui achètent leur RP à crédit. Sinon, votre raisonnement devient illogique (en créant une nouvelle distorsion fiscale) et tombe à plat.
Les droits de gardes (pour ceux qui en ont encore) sont déductibles des revenus mobiliers.
Les intérêts d’emprunt de ceux qui font du locatif des revenus fonciers.

Je ne comprend pas vos commentaires. On parle des loyers payés par les locataires et en point de comparaison logique, des intérêt d’emprunt d’une RP (assimilés à des loyers pour les besoins de l’exercice).

Que viennent faire les revenus fonciers là dedans?

Nono5959 a écrit :
Les intérêts d’emprunt de la résidence principale ne sont pas en relation avec un revenu taxable et ne doivent donc pas être déductibles.

Je ne vois pas où vous voulez en venir, désolé - vous touchez là à aux limites de mes capacités intellectuelles.

Dernière modification par carignan99 (10/11/2017 19h37)

doubletrouble · #61

sfyter a écrit :
Si on fait une taxe foncière sur un bien de valeur X à un taux t1, alors on paie chaque année : t1.X ;
Si on fait une taxe sur les loyers fictifs du même bien de valeur X, d’une rentabilité de r%, au taux t2, alors on paie chaque année : t2.r%.X ;

Si t1 = t2.r%, on est tous d’accord qu’on paie la même chose, sur la même assiette X.

Le soucis, c’est qu’a priori cette "taxe sur les loyers fictifs" viendrait s’ajouter à la taxe foncière. Taxe foncière qui est historiquement un racket de protection : on la verse à Leviathan car son monopole de la violence lui permet (en théorie) de faire respecter le plus efficacement le droit à la propriété privée. En pratique (cf les lois sur le squat), notre Leviathan local semble plus enclin à tondre ses moutons que de chasser le loup.

Mais vous avez raison sur un point : la théorie hypocrite et niaise derrière la "taxe sur les loyers fictifs" rendrais l’instauration de celle-ci bien plus irritante pour moi qu’une hausse de la même ampleur de la taxe foncière, que j’accueillerais avec fatalisme. C’est irrationnel mais la communication hypocrite est pour moi un facteur agravant, elle ajoute l’injure à la blessure.

Quant à la rengaine de la mobilité, … On aura beau présenter ça avec des images de noble sauvage suivant la migration des troupeaux, devoir se déraciner régulièrement pour le privilège d’un travail salarié n’a rien d’enthousiasmant pour la personne qui le subit. Ce soit disant dynamisme contribue à rendre ces salariés vulnérables en les privant de leurs réseaux de soutien (familles, amis…) et ne leur apporte rien de plus en retour. On ferait mieux d’encourager le télétravail pour tous ces métiers cols blancs qui franchement pourraient être accomplis aussi bien chez soi en slip avec 0 minutes de commute que dans un open space sordide rejoint au prix de plusieurs heures de bouchons abrutissants ou de transports en commun d’une saleté repoussante.

AaronBen · #62

Bonjour,

Je me permets de reprendre un post du parisien qui était initialement posté dans la file dédiée à la "pétition contre l’acharnement fiscal et réglementaire sur les propriétaires immobiliers" qui à mon avis est pertinent dans cette discussion également.

Cf. p.4 Pétition contre l’acharnement fiscal et réglementaire sur les propriétaires immobiliers

parisien a écrit :
Un exemple pour illustrer combien l’immobilier est peu taxé:

- un couple aisé, retraité depuis peu, possède sa résidence principale à Paris, une villa au Touquet et une autre à Cannes.
Chacun de ces 3 biens a été acheté par eux ou hérité de leurs parents respectifs, peu importe, il y a une quinzaine d’année, valait alors 500 K€ et vaut aujourd’hui 1,5 M€ (triplement du prix).

- chacun des trois biens recèle donc une plus-value latente de 1 M€, donc 3 M€ en tout.

- Eh bien, la fiscalité française permet de payer zéro euro d’IR et de PS si revente de ces biens, alors que si c’était 3 M€ de plus-values sur un portefeuille d’actions, il aurait fallu payer 30%, soit 900 K€.

- Marche à suive: le couple commence par vendre son appartement à Paris, résidence principale. Donc zéro d’impôt à payer à la revente.
- Puis il se domicilie au Touquet et met en vente sa villa. La vente se fait 18 mois plus tard et là-aussi zéro impôt à payer, car résidence principale.
- Rebelote avec la villa à Cannes.
- Le couple s’installe alors dans un appartement (mieux adapté qu’une villa à des personnes bientôt âgées) acheté ou loué à Cannes ou Nice.

Est-ce normal de payer aussi peu d’impôt (zéro) sur 3 M€ de gains?

Certains participants avaient émis des doutes sur ce montage, arguant notamment qu’il fallait y habituer un certain temps afin d’éviter une requalification fiscale.

Un article d’Investir La plus-value de la résidence principale exonérée quelle que soit la durée d’habitation nous apprend qu’un jugement a acté le fait qu’il n’y a pas de durée minimale d’habitation pour l’exonération de la plus-value.

AaronBen

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Immobilier physique et SCPI restent outrageusement favorisés par la fiscalité française !

1 #51 10/11/2017 15h37

parisien a écrit :

#52 10/11/2017 15h50

parisien a écrit :

#53 10/11/2017 15h53

roudoudou a écrit :

La Tribune a écrit :

2 #54 10/11/2017 15h57

#55 10/11/2017 16h40

#56 10/11/2017 16h45

Chang a écrit :

#57 10/11/2017 18h04

carignan99 a écrit :

#58 10/11/2017 18h10

Tahure a écrit :

roudoudou a écrit :

La Tribune a écrit :

1 #59 10/11/2017 18h14

carignan99 a écrit :

#60 10/11/2017 19h16

Nono5959 a écrit :

Nono5959 a écrit :

Nono5959 a écrit :

carignan99 a écrit :

Nono5959 a écrit :

#61 10/11/2017 21h26

sfyter a écrit :

#62 21/09/2021 11h05

parisien a écrit :

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