Investissement immobilier en ZUP ?

Bonjour,

au delà de l’aspect social (dont je ne maîtrise pas le sujet, mes logements locatifs sont plutôt en zone aisée mais dont l’acquisition est chère, il n’y a effectivement pas de secrets sauf en dénichant un biens comportant énormément de travaux…), il faut se méfier des grands ensembles en raison des montants de charge démesurés…

Vous mentionnez 1450 € de charges récupérables soit environs 120 € / mois de charges pour le locataire ce qui peut faire un certain budget (j’imagine que le chauffage et l’eau sont inclus dans ce prix ?). C’est un pari à prendre même si une isolation par l’extérieur (financé par les pouvoirs public s’il y a) par la suite permettra de réduire ces charges.

En cas de défaut de paiement, non seulement vous ne récupérerez pas le montant des loyers mais en plus votre locataire ne paiera sans doute pas ses charges, vous devrez alors les payer pour lui…

Pour résumer, préférez les lots qui ont décidé de passer le chauffage en individuel lors de leurs dernières AG… (Il en existe) Et les ressources collectives seront petit à petit bannies par les différents projets de loi prônant l’économie d’énergies…

Attention, des prix aussi bas attirent souvent les marchands de sommeil dont l’ultime but est d’y loger une population en difficulté pour empocher des loyers en cash sans rien déclarer et surtout sans payer les charges, ils en profitent au maximum le temps que la copropriété réagisse, que la justice fasse son travail et au final l’appartement sera sans doute vendu aux enchères … à un autre marchand de sommeil.

Je vous laisse imaginer dans quels états se retrouvent ce genre d’immeubles, sans oublier que les derniers habitant solvables doivent entre temps payer des charges exorbitantes.

Merci pour ces réponses.
L’immeuble date des années 70 et appartient exclusivement à des propriétaires privés, pas de bailleurs sociaux à ma connaissance.
À ces prix les appartements se vendent assez bien aujourd’hui, mais effectivement leur valeur à venir reste incertaine, est ce que les opérations de réhabilitation du quartier vont la faire remonter. ou bien vont ils continuer à chuter… (ils se vendaient 30000€ à 35000€ il y a moins de 5 ans)
Toujours est il que visiblement certains investisseurs tergiversent moins que nous et achètent en l’état.
Il semble que la demande locative existe bel et bien, sans doute effectivement dictée par des impératifs économiques même si le montant global loyer plus charge ne me semble pas particulièrement bas…

fonzy a écrit :

L’immeuble date des années 70 et appartient exclusivement à des propriétaires privés, pas de bailleurs sociaux à ma connaissance.

Je parlais du quartier et non de l’immeuble, la concurrence ne s’arrête pas à votre palier

Je ne sais pas l’intérêt d’investir dans cet immeuble en particulier ; mais je signale juste l’intérêt du dispositif Cosse ancien, 70 % d’abattement de loyer en zone B1 dès le niveau de revenus "social" ; soit, compte tenu du niveau élevé des charges, l’assurance de ne pas payer d’impôts ni de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers de ce bien.

un espace de trop malencontreux sans parti pris et ledep salut ma réponse

Pas de soucis , la reconnaissance vient de l’engagement

Allons Wanis , vous qui habitez la grande ville de Montpellier ne voyez pas en nous pauvres acteurs Nîmois de l’immobilier que de va nu pied captant la caf à outrance.

Si mes souvenirs sont bons , vous avez vos secteurs à éviter comme la Mosson.

Tout ça pour dire que chaque ville à ses bons et mauvais quartiers , dans le sujet initiés on parlait de la zup de Nîmes comme de toutes autres zup où n’en déplaise à  certains , il s’agit de zones de non droit et où il ne faut pas investir pour des problématiques de charges , de paiement et qu’un bailleur  européen ne pourra pas  récupérer des impayés lui même et que même les huissiers ne vont pas sur place.
Des appartements subissant de nombreux impayés se retrouvent sur le marché des enchères et rachetés à bas prix par des investisseurs d’Afrique du Nord qui se payent sur la Caf en faisant abstraction du reliquat à payer.

Ceux ci n’hésitant pas à inciter des locataires à ne plus payer si ils ont des propriétaires européens afin de les mettre en difficulté pour ensuite rafler la mise à bas prix.
Ceci est une histoire vraie.