Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

BorderLine · #301

La deuxiéme n’a pas de sens (sauf au moment des travaux).

Par contre pour la troisiéme c’est vrai également. Plus vous achetez de surface plus le prix au m² baisse comparativement aux petites surfaces.

Guillaume33 · #302

L’atout essentiel c’est vraiment d’échapper à la copropriété, nous sommes d’accord.
Pour l’inconvénient de "mettre tout ses œufs dans le même panier", j’ai trouvé la parade : J’ai acheté plusieurs petits immeubles de rapport. Mon risque géographique est donc dilué

Le deuxième point à un sens quand même : Quitte à me prendre la tête à monter un dossier de demande de financement, les 2 rdv chez le notaire (compromis et acte authentique), je préfère le faire pour plusieurs lots en même temps.

Le gain de temps est aussi une des raisons qui m’a fait abandonner les investissements en garage et parking : beaucoup de paperasse et rdv pour encaisser au final 60 € de loyer mensuel.

DDtee · #303

Franchement, combien pèse en temps un rendez vous de plus ou de moins chez le notaire comparé à la gestion en directe de plusieurs locataires durant de nombreuses années..?
Je retournerais même l’argument, chaque nouveau rdv avec mon notaire permet d’affiner la relation et mes connaissances.

Sur le terrain, je n’ai jamais constaté de prix moins élevés pour le volume. Il est vrai que je m’intéresse à de tout petits immeubles, il est possible qu’à partir d’un certain seuil on puisse imaginer cela possible… Pour avoir étudié sur quelques cas le prix d’achat au m2 d’investisseurs institutionnels sur des ensembles importants, j’ai constaté avoir acheté appartements isolés ou petit immeuble moins cher au m2…

Philippe30 · #304

Certains arguments sont exacts pour les immeubles.

Pour autant dire que prix est moins cher au mètre carré , ce n’est pas exact.
Et encore faut définir de quel mètre carré l’on parle , surface habitable ou surface totale.
L’avantage d’un immeuble est que la concurrence est moindre à l’achat , certains vendeurs n’ont pas intégrer la notion de rentabilité sur les immeubles induisant des prix élevés pour des biens qui ne se vendent pas.

L’avantage est de regrouper dans un bien , plusieurs locations ce qui facilite les déplacements.
L’inconvénient est qu’il faut bien choisir ses locataires sinon le problème d’un locataire va impacter les autres locations , les médisances sur le propriétaire entraînant un effet boule de neige sont à redouter.

Pour les travaux , on est maître à bord et responsable de tout aussi , les parties communes , les parties privatives , la toiture.

La diversité géographique des immeubles génèrent des frais de déplacement inutiles, il faut rester dans le secteur que l’on connait.

Ne pas oublier de bien s’assurer car en cas de perte du bien les difficultés peuvent être énormes…

Philippe

Guillaume33 · #305

DDtee,
J’entends bien vos arguments, pour moi aussi c’est toujours formateur de passer chez le notaire.
On y apprend toujours quelque chose et c’est comme çà aussi que l’on tisse des liens avec son officier ministériel.
Monter un dossier de demande de prêt est beaucoup moins passionnant. Surtout si vous êtes dans mon cas, multi-investisseurs. Pour moi ça doit être mini 300 pages à scanner ou photocopier (les baux de mes 14 lots, les tableaux d’amortissement, les 3 derniers relevés de compte (en plus je suis dans 4 banques différentes donc boulot X 4 )….
Donc maintenant faire tout çà pour un studio à 50 000 € et un loyer de 400 €, je n’ai plus vraiment envie. Quand je passe à l’action c’est mini pour 150 k (donc plutôt des petits immeuble de rapport) Ni voyez aucune prétention.

De part mon expérience de petit provincial qui fait (un peu !) de transaction en immeuble de rapport, quand je commercialise un bien au dessus de 300 000 € et à rendement équivalent, mon téléphone ne sonne plus beaucoup. Une demande donc plus faible qui se traduit logiquement par une baisse du prix au M2.

frederik · #306

Bonjour à vous,
On (ma femme et moi) est sur le point d’acheter notre 1er immeuble de rapport avec 1 T2 et 2 T3 en plein centre d’un village de Provence. Toutes les commodités sont présentes (pharmacie, boulangerie, superette, bars, docteurs,…). Un village de 5000 âmes.
Il y a des travaux mais pas plus que ça.
Avec la calculatrice de rendementlocatif.com, une rentabilité net de 6,7% net est calculée.
Je me demandais quelle rentabilité est une bonne rentabilité ?
Merci pour votre retour.

DDtee · #307

La notion de "bonne rentabilité" est subjective, chacun aura la sienne… pour moi en immobilier c’est un investissement qui s’autofinance et laisse un cash-flow (positif) suffisant pour couvrir frais occasionnels et inattendus (je vous laisse calculer le montant de l’inattendu )

frederik · #308

Si je peux en tirer une conclusion, ce n’est pas la rentabilité qu’il faut regarder mais bien le cashflow.
Après, quel montant de cashflow est suffisant ? Selon Philippe, il faut environ 1 mois de loyer…

Guillaume33 · #309

Un mois de loyer?
Un mois de quoi?
Un mois par mois par an ?

Et ça dépend aussi de la durée de l’emprunt. Sur 25 ans c’est facile par contre sur 15 ans c’est déjà beaucoup plus difficile sans apport.

Michael · #310

Le rendement calculée en prenant le prix d’achat et les loyers perçus est premier indicateur mais c’est loin d’être une garantie d’avoir un bon projet.

Comme dit plus haut, le cashflow positif est un meilleur indicateur.

Et pour aller au bout du raisonnement vous devez regarder la rentabilité globale incluant la fiscalité.

En tout état de cause, 6,7 % c’est peu surtout pour un immeuble.

frederik · #311

Selon differente simulation/calculette, le cashflow est de 161,- positif net apres impot pour 3 appartements dans un immeuble de rapport et un credit a 110% pour 20 ans.
Les appartements seront renovés donc il n’y a que le risque d’impayé qui pourrait arriver…
Interessant ou … ?

Guillaume33 · #312

Cela me semble pas trop mal pour commencer.
Faudrait creuser davantage et nous en dire plus sur cet immeuble.
Les compteurs eaux et électricités sont ils séparés?
Les loyers ne sont-ils pas gonflés artificiellement par le vendeur?
La demande locative est-elle suffisante?
Bien vérifiez également la structure de l’immeuble, descendre dans les caves…
L’isolation phonique entre les appartements est également importante à vérifier.

valeurbourse · #313

Bonjour à tous,

en parlant de cash-flow et sans trop entrer dans le détail, quel est le ratio que vous obtenez entre un loyer brut et un loyer net avant mensualités d’emprunt et impôts (en gros votre marge d’EBE) ?

Je pense déjà par exemple retirer de mon CA un mois pour la taxe foncière (soit 8,5 %). Ensuite, si je retire encore un mois pour frais de gestion (régisseur, assurance, etc.), suis-je correct ? Je peux encore retirer au moins un mois pour frais d’entretien (rafraîchissement entre deuc locataires, par exemple).

Ainsi, d’après votre expérience, est-ce que 25% de frais vous semble correct (il faut évidemment ajuster en fonction de l’état de l’immeuble) ?
Si oui, alors en prenant par exemple un mois supplémentaire "au cas où", je devrais être tranquille avec 33% et pouvoir autofinancer mon bien si mes mensualités n’excèdent pas 66% de mon loyer…

Je suis à côté de la plaque avec ces chiffres ?

Merci.

Philippe30 · #314

frederik a écrit :
Si je peux en tirer une conclusion, ce n’est pas la rentabilité qu’il faut regarder mais bien le cashflow.
Après, quel montant de cashflow est suffisant ? Selon Philippe, il faut environ 1 mois de loyer…

Je n’ai jamais dis qu’il fallait un mois de loyer !

Cette notion d’un mois ne correspond à rien.

J’ai toujours dis qu’il faut au moins 10 % de rentabilité brute minimum.

Ce qui induit que l’on peux sur un immeuble disposer de suffisamment de cash flow pour faire des travaux ou couvrir une vacance dans un appartement sans avoir un remboursement d’emprunt supérieur à l’ensemble des loyers.

Merci de ne pas déformer mes écrits !

Philippe

Guillaume33 · #315

Il parlait peut être d’un autre Philippe, car il n’était pas précisé Philippe30

Valeurbourse, non vous n’êtes pas à coté de la plaque. C’est assez cohérent ce que vous dites.
Dans la même logique, les banquiers pour calculer votre endettement prennent en général, 70% des loyers encaissés. Avec vos 66% vous êtes assez proche.
Bien sur c’est un calcul à faire à la louche, il faut affiner ensuite selon les cas particuliers.

DDtee · #316

@Guillaume33 : Avec 14 lots en nu, le jour où vous arrêterez d’être acheteur la fiscalité vous fera exploser en plein vol dans les 2 à 3 ans qui suivront… vous devriez vraiment regarder les LMNP et éviter de dire à vos clients/prospects que c’est à la mode mais pas si intéressant que cela.

@valeurbourse : je suis environ à 20% de frais (foncier, assurances, vacance, entretien…) mais par contre en gestion directe, 4 lots sans copro 2 avec copro bénévole avec des mensualités de la moitié des loyers (1 lot plus, les autres moins, généralement apport des frais de mutation + travaux légers)

@frederik : 50€ par appartement c’est pour moi vraiment le mini minimum surtout que vous avez un financement massif (110%).N’oubliez aucun poste surtout (PNO, foncier…). Si tout a été refait vous devez effectivement être tranquille pour un moment mais cela n’empêchera pas d’avoir des frais inattendus de temps en temps ou au changement de locataire.

frederik · #317

@philippe30: dans un post dans le sujet "https://www.investisseurs-heureux.fr/t7787", une allusion est faite à avoir 1 loyer de cash-flow. J´ai peut-être mal compris… Merci en tout cas pour vos précisions.

@Guilllaume33: je suis allé visiter l´immeuble une 2eme fois aujourd’hui. Les compteurs sont séparés. Cela fait 2 ans que personne ne l´a habité. En terme de loyer, la demande est là. J´ai passé une annonce sur LBC et j´ai eu des demandes en très peu de temps. On peut effectivement descendre dans une très grande cave. L´isolation sonore est très bien entre les étages. Rien á dire. Il y a toute l´électricité á revoir, ainsi que la plomberie, les murs á repeindre,… Bref, des beaux travaux. Nous avons fait une offre la semaine dernière. La propriétaire a baissé son prix de 15000,- mais nous lui avons fait savoir que nous restions sur notre première proposition. Si nous montons trop haut, le cashflow serait nul, voir négatif… Nous attendons la réponse…

@DDtee : j´ai pris plusieurs calculette/fichier excel où j´ai effectivement rempli tous les postes, dont NPO, mon imposition, etc. Dans tous les cas le cash flow est positif mais pas á ce que j´attendais. Pour les loyers, j´ai été assez prudent donc le cash flow pourrait devenir encore meilleur avec le temps.

mrdupont · #318

bonjour,
j’ai en projet l’achat d’un petit immeuble de rapport :

Une maison de 194 m2 à 40 km de chez moi dans une bourgade de 1500 habitants qui se situe elle-même à 15 min d’une ville de 25000 habitants.La maison est dans l’artère principale à proximité des commerces.
La maison est divisé en 4 appartements de 27, 27 , 60 et 80 m2. Tous loués à l’heure actuelle pour 1700 euros / mois. La taxe foncière totale est de 1146 euros. Il y a aussi une maisonnette de 46 m2 (23 au RDC + 23 à l’étage).
Elle ne sert pas pour l’instant car pas aménagé. En gros ce sont 2 plateaux de 23 m2.
L’agent estime les travaux à 25 000 euros pour pouvoir la louer .

Ce qui est intéressant c’est que 4 apparts et en bon état sont déjà loués et que je peux faire des travaux sur la maisonnette (donc défiscaliser un peu) . la façade et le toit de la maison sont nickels.
Aucune charge pour le proprio car pas de partie communes, tout est individualisé.
En retapant la maisonnette, je pourrais tabler sur 2000 euros de loyers / mois et si j’achète au prix que je veux et que j’ai le taux qui va bien sur 25 ans, je rembourserais environ 900 euros / mois.
Viennent ensuite les différentes charges :

Taxe foncière : 125 € / mois
assurance emprunteur : 62 € / mois
Entretien : 100€ / mois
PNO : 25 € / mois
Vacance locative : 300 € / mois

ce qui laisse encore un CF positif de 488 euros.
Après avoir vu l’historique des locataires, je peux dire que les apparts se relouent assez facilement et de toute manière avec le CF positif je pourrai faire des réserves d’argent pour les éventuelles vacances

La maison avait été acheté en 2008 (Quand les prix étaient au plus haut me semble -t-il ) pour 180000 euros. Elle est affichée à 200000 euros actuellement.

Etant donné que les prix ont baissé depuis 2008 et que la maison est en vente depuis 1 an, je compte proposer 140000 euros.

Que pensez vous de mon projet ?
merci d’avance

Guillaume33 · #319

DDtee a écrit :
@Guillaume33 : Avec 14 lots en nu, le jour où vous arrêterez d’être acheteur la fiscalité vous fera exploser en plein vol dans les 2 à 3 ans qui suivront… vous devriez vraiment regarder les LMNP et éviter de dire à vos clients/prospects que c’est à la mode mais pas si intéressant que cela

Bonjour DDtee,
Je respecte votre stratégie d’investir en LMNP , j’en comprends tous les mécanismes et les nombreux avantages, notamment l’amortissement.
La technique du déficit foncier + borloo ancien me convient mieux et je la trouve plus efficace me concernant.
Je sais très bien ce qui m’arrivera fiscalement le jour où je n’aurais plus rien à déduire sur ma 2044.
N’ayez pas peur pour moi, je saurais comment réagir et m’en sortir de manière positive.

De toutes manières, tout ça n’est qu’hypothèse. Le législateur peux tous nous envoyer dans le mur, si demain il décide de supprimer tel ou tel mécanisme de défiscalisation, meublée ou pas.
Nous devrons alors tous nous adapter.
Mais quelle belle aventure !

lachignolecorse · #320

@Mrdupont : combien de lots au cadastre? Les compteurs sont-ils individualisés? Avez-vous eu le DPE?

Pour le reste, c’est un produit qui mérite qu’on s’y intéresse…

toudoucement · #321

Que penser de cet immeuble?

Pour investisseur immeuble de rapport de 7 logemen Ventes immobilières Jura - leboncoin.fr

ZX-6R · #322

15% net… ça mérite un coup d’oeil si vous habitez le coin!

Guillaume33 · #323

Bonsoir,

Oui en effet quasiment 15% net avant impôts.
Faut creuser un peu plus…et peut être se demander où est le loup? (ou pas?)

Les appartements sont ils réellement loués, ou le vendeur vous annonce des valeurs locatives? C’est très différent…

Quoiqu’il arrive bonne trouvaille.
En moulinant les chiffres dans le simulateur c’est impressionnant :

Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier

Tenez nous au courant…

Ps : un peu loin pour moi le Jura

toudoucement · #324

Moi aussi,je suis trop loin .

Guillaume33 · #325

Bonsoir,
Je viens de rejeter un œil sur cette annonce d’immeuble à 15% brut…bah curieusement elle est toujours en ligne !
Il est où le loup?
C’est quand même étonnant…

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