Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements…

Hors du centre : pas top
Axe passant : je comprends nuisances
Proche d’une ville où certains quartiers sont pas top : donc sa banlieue doit pas etre topissime….

La question est : pourquoi s’y intéresser ?

DDtee
Il y’a actuellement 70% des appartements de loué, et je reste un brin plus pessimiste pour les estimations.

lemouz
Des quartiers craignos il y’en a dans toutes les villes malheureusement.
Je trouve plutot constructif d’exposer mon point de vue et surtout de faire une description du bien. Cela me permet de m’exterioriser pour une analyse différente. En me relisant c’est une des impression que j’ai eu, le lieu est pas top.
Tout dépend comment on se place, je n’y habiterai pas mais si la demande locative est la…
(je ne parle pas de louer des appartements délabrés)

JR
Je ne trouve vraiment rien sur cette ville ni meme sur les villes aux alentours ( bon coin et se loger par exemple ).

Investir sur Mulhouse, meme si les immeubles sont comme vous le dite moins cher ne me semble pas etre une bonne option.
Il suffit de voir le nombre d’immeuble en vente pour en déduire que tout le monde veut vendre.
On pourrait parler de votre investissement en message privé si vous le souhaitez, on est du meme coin et on a le meme profil !

Le problème sur ce type d’immeuble réside dans les charpentes et les planchers.
J’en ai visité quelques uns dont un juste à coté de celui du "bas Rebberg" soit l’avenue d’Altkirch qui n’a rien à voir avec le Rebberg, les travaux sont enormes et les rentabilités plutot compliquées.

Tu as acheté ton immeuble dans quel coin ?

Many,

L’opération dans laquelle vous pourriez vous lancer est importante. Avez vous déjà effectué un tel investissement auparavant ?

Vous resteriez en location nue ?

Bonjour,

Vu ce que vous avez décrit auparavant, nous ne saurions trop vous conseiller de faire passer 2 ou 3 entrepreneurs Maitre d’oeuvre afin de juger le montant des éventuels travaux sur pièces.
Attention, cependant, ils peuvent avoir tendance à en ajouter .

Bonjour,

Pour information, j’ai signé un compromis de vente pour l’acquisition de ce bien. La vente devrait intervenir d’ici fin novembre. Voici mon analyse critique personnelle, à prendre de qui elle vient: un débutant dans le domaine de l’immobilier.

Localisation

Etant originaire de Mulhouse, si vous m’aviez dit voilà 15 ans que j’investirais dans un bien immobilier à Mulhouse, je ne vous aurais pas cru (et aurais pensé que vous divaguiez). Mais après étude des chiffres, Mulhouse et ses environs me semblent être une "daubasse" de l’immobilier. La ville souffre d’un déficit évident d’image (qui voudrait acheter un bien immobilier à Mulhouse ?) mais les fondamentaux y sont globalement plutôt bons, par exemple:
* L’Alsace est une des régions les plus riches de France et économiquement dynamique
* Le prix de l’immobilier n’y est pas encore excessif
* Proximité de la Suisse et de l’Allemagne
* Proximité des Vosges
* Arrivée récente du TGV
* Climat apaisé
* Arrivée du tram / rénovation du centre Porte Jeune (bien qu’un échec commercial pour de nombreux commerces s’y étant installés)
* Usines Peugeot (c’est également un point faible, l’économie de la ville étant Peugeot dépendante)
* Mulhouse est une ville globalement équivalente à Metz, par exemple (à la différence que le pôle université de Metz y est bien plus important), en terme d’habitants, de répartition de propriétaires / locataires, de revenus… mais les prix de l’immobilier y sont significativement moins chers.

Constitution du bien

* Immeuble à deux niveaux (RDC surélevé) avec toit plat, des années 1970

* Lot de 14 appartements dans un immeuble en copropriété avec cabinets de kinés occupant 20 % de la surface

* Composition: 12 F2 et 2 F3

* Surface totale habitable cumulée des appartements (hors balcons): 560 m2

* Localisation: Ville assez bien cotée située dans la petite couronne de Mulhouse (Mulhouse est une ville atypique dans laquelle les prix de l’immobilier sont supérieurs, dans la petite couronne, à ceux de l’immobilier intramuros; à titre personnel, je n’investirais a priori à Mulhouse que dans 3 quartiers: Reeberg, Hypercentre et Salengro)

* Performance énergétique: E / F (mauvaise isolation thermique et chaudière gaz)

* 10 appartements loués et 4 appartements vacants à la signature du compromis. 4 appartements ont été libérés pour effectuer les visites, dans le cadre de la vente (2 des 4 appartements ont été loués en l’espace de 2 semaines; les autres devraient être loués d’ici la vente)

* Contrats GRL/GLI pour tous les locataires en place.

Volet financier

Prix de vente (frais d’agence inclus et hors frais de notaire): 515 000 euros (540 000 euros avant négociation)

Taxe foncière: 5 326 €

Prix au m2 des appartements dans la ville:
* Fourchette basse: 1 100 euros / m2
* Prix moyen: 1 580 euros / m2
* Fourchette haute: 2 100 euros / m2

Prix au m2 du bien: 920 euros / m2

Du point de vue des locataires, les loyers sont bien positionnés pour la ville, la surface et l’état du bien (une étude personnelle des loyers sur Mulhouse et villes alentour pour biens équivalents m’a amené à la conclusion que le prix est sous-évalué, ce qui permet de diminuer le taux de rotation et de sélectionner les locataires entrants).

Loyers: 360 euros + 100 euros de charges pour les F2
Loyers: 390 euros + 160 euros de charges pour les F3
Revenu brut mensuel total: 5 100 euros / mois (hors vacances locatives; impayés couverts par assurances GRL/GLI sans franchise)
Rentabilité brute: 12 %

Emprunt: 515 000 euros à 2,45 % à taux fixe sur 10 ans + assurance une tête à 0,25 %
Mensualités de l’emprunt: 4 950 euros / mois

Analyse critique

--- Nombre de biens à gérer et turnover probable sur ces types de biens (mitigé par un loyer en dessous du prix du marché).

-- Situé dans une rue passante (y compris trafic de camions) et avec une rue passante derrière en retrait (probablement le coin de la ville de plus bruyant mais ça reste une ville de 10 000 habitants).

-- Certaines salles de bain "années 1970" à carrelage jaune pâle.

-- L’électricité n’est pas séparée par appartement (eau/gaz/électricité dans les charges).

-- Les parties communes intérieures (excepté le sol) font vieillottes: faux-plafonds en damier jaune et bleu (!) et murs à repeindre.

-- L’immeuble avait mauvaise réputation (cas sociaux placés dans l’hôtel par la mairie), avant le ravalement de façade, il y a une quinzaine d’années.

-- Isolation thermique de la bâtisse.

- Cuisines basiques.

- Toit plat (bien qu’il n’y ait apparemment pas eu de problèmes d’étanchéité jusque là) intrinsèquement moins bon à mon avis vu les problèmes potentiels d’étanchéité (malgré l’avantage de ne pas avoir de chambres mansardées sous le toit), bien que je ne sois pas un expert en toiture.

- Copropriété avec des cabinets de kiné (qui possèdent 20 % de l’immeuble: le RDC à gauche entièrement séparé) => moins de latitude pour la gestion / d’autonomie. La chaudière, l’eau, le gaz et l’électricité des cabinets de kiné sont séparés de ceux du reste de l’immeuble.

- Pas de box en sous-sol: espaces à la cave globalement propres (hormis l’ancienne piscine de l’hôtel remplie de déchets de chantier) mais pas de box pour les locataires. Espaces éventuellement aménageables pour stockage entreprise voire appartements (moyennant d’importants travaux de rénovation).

+ Appartements dans un état correct sans plus (clairement pas moins bon que ceux de JR après rénovation).

+ Immeuble datant des années 1970. Devait initialement être une clinique (jamais achevée), ce qui explique la qualité intrinsèque de la bâtisse. La partie que j’achète a été transformée en hôtel puis en appartements.

+ Le règlement de copropriété permet la vente des appartements séparément.

+ Proximité bus / écoles / gare.

+ Chaudière commune gaz qui semble de bonne qualité.

+ 20 places de parking autour de l’immeuble / cour derrière à droite goudronnée.

+ 2 niveaux seulement (et le RDC est en demi-étage donc pas directement sur la rue).

+ Double-vitrage (bonne isolation phonique du bruit de la circulation pour les appartements donnant sur la rue) et volets roulants.

+ Carrelage bien posé au sol dans les appartements / peinture bien faite dans les appartements. Peu de risque de saccage par les locataires (pas de plancher en bois ni d’installations "fragiles").

+ Accès possible au toit par la cage d’escalier.

+ Concentration de l’investissement dans un bien unique et bien facile à gérer (bloc à l’horizontal) => économies dans la gestion par mutualisation (un toit unique, une chaudière, un système électrique, un extérieur, une porte d’entrée, un espace commun, etc…).

++ Le vendeur ne semble pas chercher à vendre en raison de problèmes spécifiques à ce bien (il vend en même temps un deuxième immeuble).

++ Qualité intrinsèque du bâtiment et des murs (qui ne sonnent pas creux quand on tape dedans). Pas de gros travaux (ravalement de façade, toit) à prévoir à court terme.

+++ Rapport qualité / prix / position géographique pour le propriétaire et pour les locataires.

+++ Rentabilité brute de 12 % avec un loyer pour les locataires inférieur au prix du marché dans la ville où est situé le bien, pour ces surfaces (avec 450 euros charges comprises le locataire a le logement + eau / gaz / électricité / chauffage payés).


Conclusion

L’immeuble me semble présenter une belle marge de sécurité (hors éventuelles surprises), pour un bien dans un état correct (travaux à moyen/long terme à prévoir). Je pense donc avoir acheté une belle "daubasse" de l’immobilier. Mais je peux me tromper complètement, étant débutant, auquel cas j’épongerai le gouffre financier avec mes réserves en actions. Sinon, les loyers et mon salaire financeront le bien.

Many, JR, il pourrait éventuellement être intéressant de nous rencontrer un jour pour échanger, si cette idée vous semble bonne, comme nous avons des intérêts communs au même endroit. Vous pouvez me contacter par mail perso, le cas échéant.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (03/06/2014 00h09)

Bonjour Philippe30,

Merci de votre message argumenté.

Risque financier

Je comprends votre réaction alarmiste à la lecture de mon message et j’aurais pu avoir la même réaction sans autre information mais je pense qu’il vous manque deux clés de lecture que vous auriez eues si vous aviez lu ma présentation:
* le crédit représente grosso modo un levier de 0,5 sur mon patrimoine net, ce qui atténue beaucoup les risques financiers de BFR évoqués (bien réels si j’étais parti de 0). Si le scénario du pire (qui me semble à vrai dire peu probable) devait se produire (pas de revenus + immeuble valant 0), je pourrais rembourser l’emprunt en intégralité à tout moment. Ma situation financière étant solide et saine, il n’y a pas de risque de faillite (contre lequel vous semblez à raison vouloir me prémunir). J’aime respecter le principe endettement < patrimoine net liquide. Un levier supérieur me semble induire des risques de faillite peu probables mais possibles (risques auxquels il me semble que vous êtes exposé, bien que ne connaissant pas votre situation dans le détail): accident de la vie, explosion de la centrale nucléaire voisine, baisse de l’attractivité économique de la région (donc baisse des loyers et baisse des prix de l’immobilier), guerre, etc… Je recommanderais de réduire la voilure dès qu’un certain niveau de patrimoine aura été atteint. Je ne suis pas dans une situation où le bien s’autofinancerait et dégagerait une marge sans laquelle je serais nu.
* Je suis débutant en immobilier en pratique, certes. Mais pas débutant en investissement (je considère mon niveau comme étant intermédiaire, par exemple par rapport à Sergio8000, sur marchés actions, notamment), ni démuni.

Turnover

Peu de turnover du fait des surfaces mais le bruit , l’isolation , le look seront un frein locatif.

En théorie, vous avez raison: ces facteurs peuvent être un frein locatif. En pratique, il y a eu moins de 4 mois de vacances locatives par an sur les 3 dernières années, pour l’ensemble des appartements, lié au turnover, avant la décision de mise en vente.

2 des 4 appartements laissés vacants pour les visites dans le cadre de la vente ont été loués en 2 semaines avec des locataires ayant un bon dossier (emplois stables en CDI et salaire net supérieur à trois fois le loyer cc).

Electricité

Il s’agit de mon point de vue le point le plus sérieux soulevé dans votre argumentaire.

Mon notaire semble avoir un avis divergent du vôtre. Pour ma part, je pense que votre position est correcte. Je ne comprends pas du décret n°87-713 du 26 août 1987 (Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables | Legifrance), pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, qu’il est possible de récupérer les dépenses d’électricité à l’intérieur des appartements dans les charges.

Toits plats

Il est possible d’observer des multitudes d’immeubles aux toits plats dans l’Est. S’il s’agissait d’un vrai problème, ne pensez-vous pas que les immeubles dans l’Est auraient tous des toits pointus ? Comme indiqué, il s’agit pour moi d’un point négatif car un toit pointu me paraît a priori plus rationnel qu’un toit plat. Mais c’est là l’avis d’un non-spécialiste.

De votre côté, avez vous la certitude qu’un toit plat est nécessairement moins bon qu’un toit pointu ou est-ce simplement ce que vous pensez (comme je le pense sans en être sûr) ?

Caves

Laissez tomber les caves pour le locataires car vous allez passer votre temps à vider ces lieux.Vous fermez avec une clé les sous sol.

C’est ce que j’ai prévu de faire (et ce que fait le propriétaire actuel). Eventuellement réaménager en surface de stockage pour une entreprise à moyen/long terme.

Avance sur les charges

C’est très chaud votre investissement car vous faites l’avance de l’eau , de l’électricité , du gaz , je vous souhaite de ne pas avoir de problème s avec vos locataires car sinon vous allez gouter à la joie de payer des charges sans avoir de loyer en retour et ça c’est TRES désagréable ….

Comme indiqué, il y a des assurances GRL / GLI pour l’ensemble des locataires en place. Les GRL seront transformées en GLI à la signature, ce qui m’a confirmé être possible par l’assureur. Les GRL / GLI sont sans franchises et sans limite de durée avec plafond à hauteur de 70 000 euros soit 150 mois de loyers charges comprises, ce qui permet de voir venir.

Je n’ai pas de problème pour avancer le BFR.

Biens en vente

Les autres commentaires indiquent une région avec beaucoup de vente d’immeubles , tout cela n’est pas bon signe.

Je confirme qu’un grand nombre d’immeubles sont à vendre à Mulhouse. Beaucoup moins dans la couronne (dont la population totale est également inférieure mais pas dans la proportion de la différence de vente d’immeubles).

J’ai visité une vingtaine d’immeubles (et regardé des centaines d’annonces). L’immeuble dont je vais faire l’acquisition me semble bien positionné par rapport à ce que j’ai vu par ailleurs.

Copropriété / achat d’immeuble

Quand j’achète un immeuble, ce n’est pas principalement pour ne pas être en copropriété, pour ma part: c’est pour bénéficier d’un effet de gros à l’achat et des économies d’échelle.

Fiscalité

Comme indiqué dans mon profil, j’ai une situation fiscale particulière (non résident fiscal notamment) mais suis bien sûr imposable en France sur mes revenus locatifs en France, et soumis aux cotisations sociales sur ces revenus.

Prenons pour hypothèse et pour fixer les idées un revenu net de 50 % après taxes, impôts, cotisations sociales et assurances (PNO, GRL, GLI), petits travaux:
* Revenus net issus de la location: 2 550 euros
* Salaire net: 6 100 euros / mois
* Revenus totaux net: 8 650 euros / mois
* Mensualités du crédit: 4 950 euros / mois
* Reste à vivre: 3 700 euros / mois (sans augmentations de salaire ni ponctions sur mon portefeuille d’actions)

Conclusions

Vos avertissements m’auraient semblé totalement adaptés à la situation d’une personne qui, partant de 0 et débutant dans le domaine de l’immobilier comme de l’investissement, aurait décidé d’acquérir ce bien avec un emprunt à 100 % sur 10 ans, avec des revenus moyens, ce qui n’est pas le cas et atténue fortement des risques qui sans cela auraient été rédhibitoires. Je continue de penser que cet immeuble est une daubasse de l’immobilier (pour qui a les reins solides pour pouvoir en envisager l’acquisition) sans être irréaliste. Je crois également être lucide sur les aspects négatifs et positifs comme indiqué dans mon analyse critique. Voyons maintenant en pratique si je me suis trompé, ce que je suis prêt à assumer, y compris financièrement. Pour ma part, je ne vois pas de points rédhibitoires dans mon projet, qui ne me semble pas si farfelu et que je ne prétends pas non plus idéal (mais certainement bien plus rationnel que l’achat d’une résidence principale en région parisienne pour le même prix, par exemple).

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (19/10/2013 23h59)

@Vauban

Après avoir consulter votre présentation , vous n’avez pas le profil de celui qui va manger des fanes de radis pendant 20 ans …
Au vu de votre patrimoine et revenu , vous devriez pouvoir tenir la distance en cas de coup dur.

Cet achat est votre choix , je le trouve cher pour les problèmes de mise aux normes électriques , je vous conseille de remettre progressivement aux normes l’edf et de mettre des compteurs individuels EDF et même pour l’eau.

Le toit plat s’explique par l’origine du bien qui était une clinique  , le problème des toits plats c’est l’étanchéité avec des plaques de goudron qu’il faut coller avec un gros chalumeau et il faut trouver la fuite , pas toujours simple.

Vous avez été voir à quoi ressemble ce toit ?

Je vous avais pris pour un débutant mais vous avez suffisamment d’expérience pour mener à bien ce projet malgré certains points délicats.

Philippe

vauban a écrit :

Bonjour Toits plats

Il est possible d’observer des multitudes d’immeubles aux toits plats dans l’Est. S’il s’agissait d’un vrai problème, ne pensez-vous pas que les immeubles dans l’Est auraient tous des toits pointus ? Comme indiqué, il s’agit pour moi d’un point négatif car un toit pointu me paraît a priori plus rationnel qu’un toit plat. Mais c’est là l’avis d’un non-spécialiste.

De votre côté, avez vous la certitude qu’un toit plat est nécessairement moins bon qu’un toit pointu ou est-ce simplement ce que vous pensez (comme je le pense sans en être sûr) ?

Cordialement,

Vauban

Philippe30 a écrit :

@Vauban

Le toit plat s’explique par l’origine du bien qui était une clinique  , le problème des toits plats c’est l’étanchéité avec des plaques de goudron qu’il faut coller avec un gros chalumeau et il faut trouver la fuite , pas toujours simple.

Vous avez été voir à quoi ressemble ce toit ?

Philippe

Bonjour,
Un toit "plat" n’est pas un problème en soit y compris pour l’etanchéité.
D’ailleurs coté réparation il vaut mieux qu’il soit "toit terrasse" que pentue à deux versans ou mieux deux croupes.

Mais il faut faire attention à ne pas monter comme un sauvage sur l’isolation.

Maintenant c’est moins beau, je vous l’accorde.

Vauban, penser à la mise en sécurité de votre site, sur les photos je ne vois pas de BAES (Bloc Autonome d’Eclairage de Sécurité) dans les circulations.

N’oubliez pas les détecteurs de fumées bientot obligatoire (avant le 8 Mars 2015) sinon vous allez vexer nos députés Morange et Meslot… initiateur de cette loi absurde. Mais au moins ils se sont données bonnes consciences.

Extincteurs, coupure vannes gaz dont les tuyaux doivent etre peint en Jaune doivent etre aux normes et révisés.

Par ailleurs vous citez une mauvaise performence Energetique du à l’isolation, normal pour un immeuble de 1970. En revanche pour le Gaz… Ce dernier est plutot recommandé.

1970, c’est l’époque tout amianté, colle, sous sol, conduit, joint de dilatation…  y prendre les précautuions d’usages.

Améliorer aussi la ventilation, ca ne coute pas cher et évite beaucoup beaucoup de problème. Je ne vois pas grand chose sur les photos, mais ca a l’air peu ventilé.

Pascal

Bonjour,

l’immobilier, si on veut le faire sérieusement, demande un certain nombre de compétences et/ou de capacité à bien s’entourer. Votre capacité d’analyse plébiscité sur ce forum depuis votre arrivée ne doit pas vous faire perdre de vue cela.

Il s’agit d’un secteur ayant pas mal de réglementations, de pratiques plus ou moins explicites et est soumis à des tensions assez fortes en ce moment. Il n’existe pas de promoteur compétent sur tous les sujets de l’investissement immobilier.

Au niveau réglementation, savez vous où se situe l’immeuble sur les questions d’incendie et d’accessibilité handicapé?

Au niveau évolution de marché, comment votre immeuble se situe t il sur la question de la mobilité et de la consommation d’énergie?

En terme d’habitabilité, est ce que les logements seront vendables quand vous déciderez de vendre? (petites pièces mal foutues ou pas?)

Comme évoqué plus haut, entourez vous d’experts pour évaluer les coûts que peuvent représenter ces différents sujets, selon votre stratégie d’investissement.

vauban a écrit :

Avez-vous d’autres idées ou recommandations pour trouver un expert indépendant et pertinent ?

1) Faites venir plusieurs entreprises et recoupez les informations. Pour sélectionner ces entreprises, faites de préférence appel à votre réseau.

2) Payez la prestation d’un expert en bâtiment (architecte, bureau de contrôle, expert judiciaire…)

vauban a écrit :

Nous sommes d’accord, les 4 risques principaux sont l’électricité, la mise en sécurité, le toit plat et la façade, dans cet ordre.

Quid du résultat du DPE? Quelles solutions pour améliorer la situation?

vauban a écrit :

Donc même en tenant compte de ce coût, l’immeuble ne me semble toujours pas très cher (par exemple par rapport à un investissement dans une résidence principale en région parisienne pour le même prix).

Attention à ne pas comparer les choux et les carottes.

Et d’ailleurs une RP n’est pas un investissement.

vauban a écrit :

J’espère que cette acquisition me permettra à terme de passer d’un niveau débutant à un niveau intermédiaire, tout en étant financièrement un investissement globalement rationnel (même s’il n’est pas en tous points optimisé).

Vous aimez jouer et avez une grande confiance en votre capacité à faire face à n’importe quel problème. Êtes vous suivi par votre famille? Pourquoi ne pas commencer par plus petit? Vous rendez vous compte que la taille de votre projet correspond plutôt à une dimension d’expert?

vauban a écrit :

Au niveau esthétique, je trouve que ce bâtiment n’est pas une horreur (tout en restant une barrette à l’horizontal, entendons-nous bien) et rompt avec le monotone immeuble avec toilettes aux demi-étages, typique de Mulhouse. Le locataire potentiel peut être intéressé par cette différence par rapport au locatif standard (ce qui a été confirmé en pratique lors des visites).

Il y a donc des avantages en terme d’habitabilité.

vauban a écrit :

Façade

De mon point de vue, même si le bâtiment est énergivore, ce n’est pas un problème majeur à court/moyen terme (couvert par les charges). Par contre, mon idée est d’évaluer le coût/bénéfice d’une isolation thermique par l’extérieur, lors du prochain ravalement de façade.

Quelles hypothèses d’évolution des coûts de l’énergie et de l’opinion publique sur le sujet allez vous prendre? Quid des règles d’urbanisme à cet endroit? ABF?

Le locataire s’intéresse à la combinaison loyer+charges, avoir un loyer inférieur au marché ne suffit pas.

Êtes vous bien calé sur les règles de fonctionnement d’une copropriété? Vous rendez vous compte que pour intervenir sur la façade, vous devrez convaincre les autres copropriétaires, que vous n’avez pas la majorité?

Et pour finir, quid de la taxe parking?

Notre ami Many en dit quoi de tout cela?

Bonjour,

Merci à tous de vos messages: à Pruls pour ses challenges, à JR pour ses conseils, à titoux pour son initiative et à MP pour son scepticisme. J’ai essayé d’y voir un peu plus clair sur les points évoqués par Pruls. Le problème principal demeure l’installation des compteurs individuels pour les 14 appartements. Les points soulevés par Pruls ont des implications bien plus légères, même cumulées, si mon interprétation est correcte. Sinon, merci de me l’indiquer.

Familles d’habitation pour les risques incendie

Dans l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments (Arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation | Legifrance) sont définies quatre familles d’habitation.

L’immeuble en cours d’acquisition se situe dans la deuxième famille, comme indiqué à l’article 3: "habitations collectives comportant au plus trois étages sur rez-de-chaussée".

Détection de fumée

L’arrêté du 5 février 2013 relatif à l’application des articles R.129-12 à R. 129-15 du code de la construction et de l’habitation (Arrêté du 5 février 2013 relatif à l’application des articles R. 129-12 à R. 129-15 du code de la construction et de l’habitation | Legifrance) précise notamment les modalités d’application suivante:

* Extrait de l’article 1: "Dans les parties privatives des bâtiments d’habitation, au moins un détecteur de fumée normalisé est installé dans chaque logement, de préférence dans la circulation ou dégagement desservant les chambres."

* Article 6: "Il est interdit d’installer des détecteurs autonomes avertisseurs de fumée dans les parties communes des immeubles collectifs d’habitation."

Il faut donc installer un détecteur de fumée par appartement.

Portes coupe-feu

Dans l’article 5 de l’arrêté du 5 février 2013 relatif à l’application des articles R.129-12 à R. 129-15 du code de la construction et de l’habitation (Arrêté du 5 février 2013 relatif à l’application des articles R. 129-12 à R. 129-15 du code de la construction et de l’habitation | Legifrance) est indiqué "Dans les bâtiments de troisième et quatrième famille, lorsqu’il n’existe pas de porte pour les escaliers mettant en communication les sous-sols et le reste du bâtiment, des blocs-portes sont installés.".

Dans les bâtiments de la deuxième famille, il n’y a donc pas d’obligation légale d’installer des blocs-portes dans la cage d’escalier.

Plans d’évacuation et consignes à respecter en cas d’incendie

Dans l’article 7 de l’arrêté du 5 février 2013 relatif à l’application des articles R.129-12 à R. 129-15 du code de la construction et de l’habitation (Arrêté du 5 février 2013 relatif à l’application des articles R. 129-12 à R. 129-15 du code de la construction et de l’habitation | Legifrance) est indiqué que: "Pour les immeubles collectifs d’habitation dont la demande de permis de construire ou de prorogation de permis de construire a été déposée avant le 5 mars 1987, les plans des sous-sols et du rez-de-chaussée ainsi que les consignes à respecter en cas d’incendie conformes au modèle fixé par l’annexe 1 sont affichés dans les halls d’entrée, près des accès aux escaliers et aux ascenseurs."

Il faut donc placer les plans des sous-sols et du rez-de-chaussée ainsi que les consignes à respecter en cas d’incendie dans les halls d’entrée, près des accès aux escaliers et aux ascenseurs.

Extincteurs

L’article 20 de l’arrêté du 23 juin 1978 relatif aux installations fixes destinées au chauffage et à l’alimentation en eau chaude sanitaire des bâtiments d’habitation, de bureaux ou recevant du public (ERP) (Arrêté du 21 mars 1968 fixant les règles techniques et de sécurité applicables au stockage et à l’utilisation de produits pétroliers dans les lieux non visés par la législation des établissements dangereux, insalubres ou incommodes et la réglementation des établissements recevant du public | Legifrance) indique que la présence d’extincteur est obligatoire dans la chaufferie: "Pour les chaufferies au gaz, ces moyens sont limités à un extincteur à poudre polyvalente de classe minimum 5 A - 34 B accompagné d’un panneau précisant "Ne pas utiliser sur flamme gaz"."

BAEH

D’après l’article 27 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation (Arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation | Legifrance), les BAEH ne sont obligatoires que dans les immeubles de la famille 4: "L’installation des blocs autonomes visés ci-dessus est obligatoire dans les escaliers des habitations de la quatrième famille."

Colonnes sèches

L’article 98 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation (Arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation | Legifrance), les colonnes sèches ne sont pas obligatoires pour les habitations de la deuxième famille: "Les habitations de la troisième famille B et de la quatrième famille doivent comporter une colonne sèche de 65 millimètres par escalier.".

Accessibilité

Pour les bâtiments existants, les articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l’habitation(Code de la construction et de l’habitation. | Legifrance) indiquent que
* "a) Les travaux réalisés à l’intérieur des volumes ou surfaces existants jouant un rôle en matière d’accessibilité des personnes handicapées doivent, au minimum, maintenir les conditions d’accessibilité existantes ;"
* la mise en accessibilité se fait en cas de création de surfaces de volumes nouveaux ou lorsque le coût des travaux est égal à 80 % de la valeur du bâtiment: "Les travaux de modification ou d’extension portant sur un bâtiment ou une partie de bâtiment d’habitation collectif existant, au sens de l’article R. 111-18, et les travaux de création de logements dans un bâtiment existant par changement de destination sont soumis aux dispositions suivantes :[…]" et "Lorsque, à l’occasion de travaux de modification ou d’extension portant sur un bâtiment ou une partie de bâtiment d’habitation collectif ou à l’occasion de travaux de création d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment par changement de destination, le rapport du coût des travaux à la valeur du bâtiment est supérieur ou égal à 80 %, les dispositions architecturales et les aménagements du bâtiment doivent satisfaire aux obligations suivantes : […]"

DPE

J’ai déjà donné les évaluations DPE de l’immeuble dans mon premier message de cette file. La recommandation principale est de réaliser une isolation par l’extérieur. Comme je l’ai indiqué, il ne me semble pas nécessaire d’agir sur ce point à court/moyen terme. A long terme, lors du prochain ravalement de façade (travaux qui ne pressent pas comme l’a souligné JR), j’envisage d’étudier la possibilité d’une isolation par l’extérieur pour améliorer le diagnostic énergétique.

Je ne prétends pas pour ma part pouvoir prédire l’évolution future des prix de l’énergie.

Habitabilité

L’habitabilité dépend des appartements mais est globalement correcte (et meilleure que celle d’un appartement mulhousien standard).

Taille

Je me rends compte que la taille du projet est importante et je peux comprendre votre scepticisme.

Pourquoi ne pas commencer par plus petit ? Pour plusieurs raisons dont voici quelques unes:
* Economique: Taux d’intérêts bas (qui vont probablement remonter)
* Economique: Inefficiences de marché plus importantes sur un immeuble que sur un appartement
* Patrimoniale: Prix du bien en relation avec mon patrimoine net (il ne s’agit pas d’une envie de grandeur)
* Concentration: Je préfère gérer un immeuble de 15 appartements que 5 immeubles de 3 appartements chacun, par exemple. Cela me semble plus rationnel
* Expérience: Gérer un appartement n’est pas la même chose que gérer un immeuble; l’expérience acquise sur les appartements peut éventuellement aider, mais il y a de toute façon un saut quantique lors du passage à l’immeuble.
* Gestion: Je connais plusieurs personnes qui gèrent un nombre important d’appartements, sans que cela ne soit insurmontable (je n’ai pas dit qu’il n’y a pas de problèmes).
* Opportunité: Ce bien permet une relation gagnant-gagnant locataire-propriétaire (positionnement prix/valeur intéressant pour les deux acteurs).
* Risque: Le plus grand risque pour moi ne serait-il pas de ne rien faire ou de trop attendre ?

Positionnement des loyers cc

Quand je disais que les logements étaient bien positionnés sur le loyer, par rapport aux prix du marché, il fallait en effet entendre loyer cc.

Les appartements sont corrects et le prix également. Les locataires ont généralement de bons profils: CDI et revenus supérieurs à 3 x le loyer cc (il ne s’agit pas de prendre le tout venant mais d’effectuer une sélection parmi, ce que la mise en place de 2 locataires dans les 4 logements vacants a permis de confirmer).

Mais je comprends bien la stratégie de JR qui me semble aussi pertinente (je pense que l’idéal est de faire une rénovation complète d’un bâtiment à prix plancher).

Mon projet n’est pas d’augmenter les loyers des locataires en place de 10 % au prétexte que j’aurais rénové tel ou tel autre appartement. S’il y a rafraîchissement justifiant une augmentation du loyer, ce sera au changement de locataire et uniquement pour l’appartement concerné.

Règles d’urbanisme

Le plan d’urbanisme est accessible sur le site de la ville. Il n’y a rien de particulier à signaler, par rapport à l’immeuble existant ou par rapport à un ravalement de façade futur, mais je vous lis tout de même 2 phrases qui m’ont bien amusé car elles trahissent l’esprit petit-bourgeois de la ville (et oui, je suis bien conscient que ce type de phrases pourrait également exister dans des PU de villes moins aisées): "Les matériaux ne présentant pas, par eux-mêmes, un aspect suffisant de finition doivent être enduits ou recouverts d’un revêtement approprié. Les couleurs vives et criardes sont proscrites."

Copropriété

Je sais bien que la copropriété à 2 est le pire des scénari, en cas de mésentente. Mais j’ai bon espoir de pouvoir m’accorder avec les médecins qui occupent l’autre partie de l’immeuble.

Taxe parking

20 places de parking pour 14 logements de moins de 60 m2. Je ne vois pas de problème de taxe de parking.

Approche progressive vs saut quantique

Je conçois bien que la plupart des personnes ont une approche progressive en la matière et je ne conteste pas la validité de cette approche. Mais la vraie question en l’occurrence est de savoir s’il est possible de débuter par la gestion d’un bien de 14 appartements. Je n’ai pas identifié pour ma part de points rédhibitoires et j’ai donc conclu de manière positive.

La nature des conseils que j’attends n’est pas en réalité un conseil de réaliser ou non l’opération, décision qui m’appartient et qui est en réalité déjà prise et irrévocable, ayant signé le compromis (et ne le regrettant pas à ce stade). Ce que je souhaite, c’est plutôt des questions comme celles de Pruls, qui permettent de challenger ma position, et/ou des observations critiques argumentées.

En tous cas, soyez sûrs que je ne viendrai pas pleurer sur le forum si le projet devait mal tourner. J’assume la situation.

GRL / GLI

Je ne crois pas avoir écrit que je pensais que les GRL / GLI pouvaient tout régler (j’imagine bien qu’un locataire jouant de l’accordéon à 3 heures peut être une plaie pour les autres locataires et pour le propriétaire qui doit gérer la situation). Mais je ne pense pas que vous me déconseilleriez de prendre des GRL / GLI. Pour ma part, je trouve que ces produits ont un positionnement coût / bénéfice intéressant, et c’est pour cela que je souscrirai.

1 appartement vs 14 appartements

MP, vous savez mieux que moi qu’il n’est pas possible de louer un appartement de 560 m2 à 5 100 euros par mois, qui plus est à Mulhouse.

Raison de la vente

Je n’ai pas demandé au vendeur sa raison de vendre car cette question me semblait stupide. Par contre, je sais de manière certaine que le vendeur possède plusieurs immeubles, qu’il les vend tous et qu’il déménage.

Je vois ces éléments positivement. Il me semble que ce n’est pas en raison d’un problème particulier sur cet immeuble que le propriétaire souhaite vendre l’immeuble et cela peut expliquer le prix.

Gestion locative

Etant débutant, je ne suis pas encore usé par la gestion locative. Je souhaite acquérir de l’expérience dans ce domaine qui ne me semble pas sans intérêt. Et vous savez comme moi qu’il est possible de déléguer la gestion si l’on s’en lasse (encore faut-il pouvoir trouver une bonne agence immobilière, et donc avoir déjà soi-même de l’expérience dans le domaine). Je ne dis pas que c’est la meilleur option, bien sûr.

Conclusions

Merci de vos messages qui ont permis d’explorer plus avant le dossier et de confronter nos opinions, ce qui je l’espère est mutuellement enrichissant. N’hésitez pas à continuer d’intervenir et faire part de vos expériences, surtout en soulignant les points négatifs/rédhibitoires que vous percevez sur le dossier, de manière argumentée: j’aime voir le verre à moitié vide plutôt qu’à moitié plein car cela permet de mesurer la distance qu’il reste à parcourir.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (22/10/2013 00h14)