Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Je ne comprends comment vous voyez un cash flow négatif de 500€ mensuel.
Je serai en positif de 250€ sur lesquels vous enlevez:
80€ de TF
100€ de gestion agence.

Tim a 14% (je ne suis plus expatrié), seul reste l’inconnue impact IR, (estime à environ 100€ IR et 100€ de csg)

Donc selon mes calcul je serai plutôt en négatif de 200€ au maximum, et pas 500€.

Au sujet des vacances locatives, il est vrai que cela tourne plus dans les petites surfaces, mais de mon point de vue, ces surfaces sont aussi les moins chers pour les locataires et par les temps qui court, c’est le budget qui est regardé en premier.

Billit a écrit :

Afin d’anticiper sur un probleme de vacance locative, je demanderais une simulation au banquier avec un pret de 25 ans qui ferait apparaitre un besoin en tresorerie mensuelle plus faible.

Bonjour,

J’aurais plutôt tendance à dire que si le projet ne dégage pas assez de cashflow pour s’autofinancer sur 20 ans maxi, le mieux serait de se diriger vers un projet plus rentable.
Regardez un tableau d’amortissement d’un prêt sur 25 ans, c’est une horreur !
Si notre ami doit revendre très rapidement, il risque d’y laisser des plumes car au départ l’amortissement en capital est très (trop ! ) faible.

Bien à vous

@ Pruls,

Vous avez raison sur l’effet de levier que permet un projet immobilier.

Néanmoins, je nuancerai vos propos (dans le cadre d’un achat pour location nue ou meublée) :
- pour les taux bancaires, ils sont juste en rapport avec les marchés financiers (si demain les taux remontent, mécaniquement les prix baisseront dans un marché à demande constante). Comme tous les autres aspects du projet, c’est un poste important à bien négocier. Mais je ne suis pas du tout fan de dépasser 20 ans car au delà, les taux remontent et le montant des intérêts pénalisera le projet.
- Pour le prix de vente, je regarde toujours comment se valorisera le bien fonction de l’évolution de l’état du bien, de la résidence, du quartier, de la ville. La recherche de plus-value (ou tout au moins éviter les moins-values) doit être pris en compte. C’est pour cela par exemple que je recherche essentiellement des biens avec travaux car ils sont très décôtés (les gens n’aiment pas se salir les mains…)

Au départ d’un projet, je regarde :
- le prix au m² (achat+FN+rénovation) que je compare au prix au m² pour des biens similaires
- le loyer au m² du marché

En regardant ces quelques chiffres, on sait de suite si le projet est intéressant ou pas.

Pour rester dans cette file d’investissement dans un immeuble de rapport, je suis sans doute assez proche de faire un investissement dans ma région. Une chose me retient cependant : le risque locataire. Il semble de plus en plus élevé. Et un chiffre du dernier numéro du mensuel Capital (n° de juillet, page 102) augmente encore mes hésitations : selon le magazine, 43% des propriétaires auraient eu au moins un litige avec un locataire en 2015 ! Donc, sur à peine 6 mois seulement, déjà près de 1 propriétaire bailleur sur 2 aurait eu des problèmes sérieux avec ses locataires ! C’est énorme ! Et le magazine dit clairement que cela ne fait que progresser…
On lit souvent sur les forums et les blogs les belles histoires immobilières, mais les autres c’est plus rare. Par pudeur ou autre, nombreux sont ceux qui ont eu de mauvaises expériences et qui n’en parlent pas.
Alors qu’en penser ? Sauriez-vous où trouver une bonne information et des données complémentaires sur ce problème ? Car il est clair que si l’investissement dans une immeuble de rapport présente un risque de contentieux de 43% avec les locataires, le risque est trop élevé et il ne faut pas y aller.
Quel est votre avis ?
Merci, notamment pour ceux qui pratiquent ce type d’investissement depuis longtemps et à assez grande échelle, de partager vos expériences sur ce sujet délicat.

Dernière modification par nik66 (26/06/2015 16h20)

43%… je serai ruiné depuis longtemps….

Un point crucial, choisissez vous même les locataires, ne déléguez jamais à une agence, ils prennent n’importe qui et s’en foutent, en cas de problème, vous prendrez une assurance (chez eux en plus)

Mettez de côté un "matelas" car on a toujours un jour ou l’autre un problème. Mais si vous avez un logement, vous perdez 100% de vos revenus, si vous avez 50 logements, vous avez 50 fois plus de chances d’avoir un impayé, mais de seulement 2% de vos revenus…

comme le dit ZX-6R, ils s’en foutent… mais pas tout à fait. Exemple:

Un locataire ne paie pas son loyer, 2 mois après le gestionnaire active l’assurance impayé qui se substitue au locataire (avec 2 mois de carence comme le stipule le contrat). Je rencontre le locataire qui me parle de soucis ponctuel de revenus et a ’négocié’ avec le gestionnaire un remboursement échelonné de ce qu’il devait. bien entendu, ce rééchelonnement de ce qu’il devait n’apparaît sur les relevés trimestriels envoyé au propriétaire par le gestionnaire.

A votre avis qui s’est mis les 2 mois de carence dans la poche?

Sur les impayés, j’avais lu quelque part la délégation de la gestion à un huissier, plutôt qu’à une agence.

Que l’impayé arrive, c’est très probable sur la durée de l’emprunt, la question est pour moi de gérer cela au mieux, et la procédure d’expulsion étant bien précise, la déléguer à un huissier me semble plutôt intéressant.

Quelqu’un a des éléments là dessus?

Bonjour,

Oui mais ça use ; exemple de la semaine dernière, l’AI à reçu un RAR d’un locataire qui se plaint :

- de la qualité de la peinture (= Bricotruc, ni + ni -)
- du fait que lorsqu’il a pris l’appartement les travaux ont été fait par des immigrés au black (= ma femme et moi ; j’ai les cheveux très noir)

Et le top :

- les oiseaux font trop de bruit, CD (oui oui) à l’appui.

Il demande 10% de remise sur le loyer (refait à neuf, 45 m2 quartier calme, 13009 Marseille et mezzanine de 15m2 : 500 euros).

Et là c’est dur de ne pas exploser. Heureusement que l’AI filtre, ça sert aussi à ça quand on a pas la patience.

Billit a écrit :

Jeamb,

Avec 2 T1 dans le lot, je trouve cela optimiste de ne pas considerer de vacance locative. Si vous commencez a prendre en compte un mois de vacance locative alors le cout de treso va augmenter

Afin d’anticiper sur un probleme de vacance locative, je demanderais une simulation au banquier avec un pret de 25 ans qui ferait apparaitre un besoin en tresorerie mensuelle plus faible.

Bonjour et merci pour votre réponse

1/ je touche du bois mais je n’ai pas eu de vacances locatives depuis que je fais de la location (studios et T4) et un seul cas d’impayé pris en charge par l’assurance. Encore une fois, je pense qu’il est plus facile de loue un bien a 400€ qu’un bien 800€. Au niveau de l’assurance, il faudra être simplement être ’smicard’ (sans aucun snobisme de ma part) quand pour le deuxième, il faudra gagner environ 2500€ mensuel (moins facile en cette période)

2/ ma banque refuse maintenant les prêts au delà de 15 ans et je fais le forcing pour obtenir un prêt sur 20 ans. 25 ans n’est plus envisageable désormais, du moins dans cette banque.

@guillaume33

Le probleme est que vos principes ne sont malheureusement pas applicable partout en France. En effet, à Paris, Cannes ou Aix en Provence, vous ne trouverez pas un bien qui vous sort un CF positif après impôts sur 20 ans. Et je ne veux pas investir dans une ville/région dont je ne connais pas la demande locative, les prix, les agences, etc… Et j’ai un très bon agent

De ce fait je comprends que les chiffres dans le sud ne paraissent pas alléchant, mais je ne fixe pas les prix d’achat

Je rejoins donc pruls : perso je me moque de la valeur à la revente, je ne compte pas revendre. Par contre, pour la durée, mis à part la nouvelle politique de ma banque, je fais de plus en plus attention car je souhaite(rai) pouvoir passer a mi-temps vers 50 ans et prendre un crédit sur 25 ans a 36 ans ne fait pas sens pour atteindre mon objectif.

@jeamb
"Je rejoins donc pruls : perso je me moque de la valeur à la revente, je ne compte pas revendre. "

Sans vouloir embêter personne, cela ne me semble guère raisonnable de pouvoir affirmer cela : sur des durées aussi longues, la vie peut vous obliger, pour des tas de raisons que vous n’imaginez pas aujourd’hui, à devoir revendre. Donc, non, le prix de la revente on ne s’en fout pas.
Si on anticipe plutôt un marché baissier, je pense qu’on ne doit pas investir dans une région où les rendements de l’immobilier locatifs sont bas et où vous sortirez des CF négatifs. C’est vrai que c’est tellement compliqué et aléatoire l’investissement locatif qu’en dessous de 10% brut je crois qu’il ne faut pas y aller.

Je réagis sur deux points mais n’y voyez aucune attaque personnelle svp (excusez moi pour les accents, iPad inside)

1/ la rentabilité

Sans vouloir être désagréable, je trouve que cette histoire des 10% est un peu pénible à lire. A chaque fois, je comprends que si il n’y a pas 10%, ce n’est pas un bon investissement.

Bon, je suis désolé d’etre contrariant, mais si j’avais attendu 10% pour m’y mettre, je serais toujours en train de regarder des annonces.

Sur mes deux derniers achats, je perds de l’argent avant même la prise en compte des impôts (plus de crédit que de loyer). Est ce un crime de lèse majesté ? Moi ce que je vois, c’est que cela me force à épargner mensuellement des intérêts et que le locataire épargne pour moi le capital. Si vous le regardez comme ça, je trouve ça moi moche déjà.

Ensuite, les 10%, c’est sur le papier. Vous passez a combien dans la vraie vie? J’ai un ami qui a pris exemple sur moi et qui a fait la même chose depuis 4-5 ans environ, mais dans une autre région. Les montants des loyers sont plus faibles (20%) et les prix d’acquisitions beaucoup plus faibles (environ 40 à 50% de moins). De ce fait la renta papier est bien meilleure. Sauf qu’en 4 ans, il a eu environ 2 mois de vacances locatives ( ce qui est tout de même faible mais stressant) quand moi j’en ai eu aucune en 12 ans (et donc pas de stress de ce coté la ). Et il a maintenant un nouvel ami: le fisc. Car ses impôts ont littéralement explose.

2/ Le prix à la revente

Comme en bourse, chacun ses objectifs et sa philosophie d’investissement pour les atteindre. Moi, je veux un complément de revenu dans une quinzaine d’annees donc la revente ne m’interesse pas.
Une nouvelle fois à titre d’exemple, sur mon premier achat effectue il y a douze ans, le prix a été multiplié par trois environ. Est ce que cela change ma vie? Cela a t il une influence sur le montant des loyers? Non
La seule chose est que de ce fait, si je dois revendre pour une raison quelconque comme vous dites, je vais faire un gros chèque à François et tous ses amis

Donc même si ailleurs il y a mieux, je préfère louer dans une ville que je connais (situation des apparts, du marché locatif, des gens, etc…) a 7% plutôt que louer à 13% dans le 15e a Marseille avec tout ce qui va avec. C’est un choix mais qui me convient.

Encore une fois, ne le prenez pas personnellement donc oui, si vous ne sortez pas d’argent ce n’est que mieux. De ce fait, je ne remets pas en cause vos conclusions.

Pruls a écrit :

Mettre de l’argent de sa poche ne répond pas à ma définition de l’investissement

Ceci etant, je ne connais pas votre profil d’investisseur, mais comment font les IH, Rodolphe et autres en bourse? Ils investissent bien de l’argent de leurs poches au départ pour achetez des actions. Pourtant, vous ne diriez pas d’eux qu’ils ne sont pas investisseurs?

Et bien on peut voir dans l’immo la même chose sauf qu’au lieu de mettre 1200€ pour acheter un petit paquet d’actions, on le lisse tous les mois en investissant 100€ de delta loyer-crédit. Et les dividendes correspondraient au loyers.

Quant au 10%, cela ne m’a pas empêché de me lancer et je continue comme ça. Cela prendra plus de temps avec un rendement net net a 5% (c.-à-d. Incluant les vacances locatives si il y en a) que quelqu’un qui a un rendement supérieur mais qui court après ses loyers du aux impayés, aux logements vacants, etc… Et pour moi, et je ne juge pas ceux qui font différemment, cela a un coût mensuel (plus faible renta) que je suis prêt à payer pour avoir une certaine tranquillité.

Car au final, ce qui compte ce n’est pas le rendement brut, c’est le net. Et s’il vous manque 2 mois de loyers chaque année, au final vous passez de 10 à 7%.

Je suis un adepte du ’un tiens vaut mieux que deux vous l’aurez’. Et effectivement nous avons tous une aversion aux risques différentes. Sans jugement aucun.

Cdlt

Edit : dès qu’il y a un T U, il faut modifier le texte. C’est bien, sauf pour les citations qui se font avec ces pronoms