Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

@jeamb
"vous avez 7% brut et vous louez 12 mois sur 12, vous avez 7% et vous êtes ’tranquille’"

Je ne crois pas, car vous n’évoquez que le risque de vacances locatives. Et malheureusement, c’est loin d’être le seul pb obérant la rentabilité d’un placement immobilier. Quand on réalise un investissement il faut comparer entre les différentes possibilités à un moment donné et essayer de tout intégrer pour avoir la vision la moins fausse possible de la réalité du rendement d’un investissement afin de comparer.
Il n’est pas facile de calculer au plus juste la rentabilité nette d’un placement immobilier car bcp de frais ne sont pas faciles à évaluer et s’étalent sur le long terme (par exemple de gros travaux qui finissent inévitablement par arriver et plombent les rendements).
Mais je crois que si un investissement immobilier ne doit générer que 7% bruts, il n’y a guère de doute qu’en terme de rentabilité nets cela va être très faible à l’arrivée, plus faible en tout cas que d’autres placements qui sont sans soucis.
D’où ma remarque d’avant : pourquoi s’embêter à faire cela car si cela rapporte autant (voir moins) qu’un placement où l’on n’a pas toute la gestion locative à faire (ce qui est loin d’être anodin, bien des membres de ce forum se sont déjà exprimés là-dessus) ?
Je n’ai d’a priori sur aucun placement, je cherche simplement à mettre des chiffres réalistes et à comparer. Il me semble que l’immobilier n’est pertinent que si en effet la rentabilité brute est assez élevée.

Tout est resume par zx-6r

L action Total propose du 5% donc j attends bien plus d un placement immobilier. Mais ca va varier fortement avec l endroit ou vous investissez

Difficile de comparer l’immobilier a d’autres placements. Les gens qui investissent dans l’immobilier c’est pour l’effet de levier et n’ont pas l’argent à placer , surtout lorsque c’est le premier investissement.
Patrice

Jeamb, je ne vous vise pas personnellement ni votre stratégie de gestion de patrimoine, je pointe ce qui me semble être des erreurs de raisonnement.

Si investir = faire une grosse dépense, alors oui, un rendement ne permettant pas l’autofinancement est acceptable.

La bourse répond plus à une stratégie de diversification que d’investissement autofinancé, d’autant plus qu’elle ne donne pas accès à l’effet de levier du crédit.

Dire 10% équivaut à des problèmes et 7% c’est la tranquillité me parait être erroné. Ce n’est pas parce que vous n’avez pas trouvé de bien permettant l’autofinancement que d’autres n’y arrivent pas. Je n’ai pas dit pour autant que cela était facile!

Chez moi, je n’ai rien trouvé, et depuis quelques semaines, apparaissent des biens intéressants. Les prix du marché se sont simplement corrigés.

C’est évident que les petites surfaces meublées sont les plus galères. Le moins galère à mon avis est une location en nu de type T3, T4 T5. Si vous êtes en centre ville avec jardin et parking, vous avez un produit exceptionnel et donc la possibilité de prendre d’excellents dossiers. Mais la rentabilité sera moins bonne… et oui, tout est une question d’ajustement de curseurs entre sécurité et rentabilité…

Bonjour,

Je me permets encore de revenir vers vous suite à votre aide sur le dernier bien que j’avais visité, j’ai changé de fusil d’épaule. Je suis donc parti sur un immeuble situé dans une ville du 91. Le quartier est très sympa, à 10mn à pied d’une gare RER/TER.

Il est composé de trois appartements:
- Un appartement de 37m2 carrez (70m2), loué 650 euros. La personne occupe le logement depuis 3 ans.
- Un appartement de 45m2, loué 630 euros. La personne quitte le logement en Juillet.
- Un appartement de 19.5m2, loué 330 euros. La personne occupe le logement depuis plus de 20 ans (appartement refait à neuf il y a 4 mois).
- Une place de parking louée 40 euros

Avec un prix d’achat négociable à 210 000 euros FAI, j’ai un rendement brut de 8.5%.

Taxe foncière: 1800 euros
Fiscalité: TMI 30, les baux en cours sont en nus. Celui de 45m2, je pense le mettre en meublé.

Je pensais que ce n’était pas trop mal, mais j’obtiens un cash flow négatif en calculant sur rendementlocatif…

Vous en pensez quoi?

Merci d’avance

benji94 a écrit :

Je pensais que ce n’était pas trop mal, mais j’obtiens un cash flow négatif en calculant sur rendementlocatif…

Vous en pensez quoi?

Merci d’avance

En effet, même en considérant un emprunt que de 210k€ avec les frais de notaire payes en apport, pas de vacance locative et gestion faite par vos soins, vous serez toujours en CF négatif.
La faute aux impôts….

Avec des hypothèses de taux a 2% sur 20 ans et aucun autre frais (pas de copro, pas de gestion, pas de vacance locative,etc) vous ne devez pas dépasser 162000€ pour arriver a un CF nul…

Ca fait un sacre chemin pour la nego, a vous de voir.

En revanche, si un banquier vous prête sur 25 ans a 2,5% ca passe pour 216k€. Mais vous devriez tout de meme prendre une marge de securite car sur 25 ans vous aurez certainement de la vacance locative.

Je me permets de ressortir une affaire dont on a déjà parlé dans cette file pour avoir votre avis sur un éventuel investissement.
Immeuble dans une petite localité de 2300 hbts du Jura.
350 m2, 7 apparts, surtout du T2.
Prix 120k€, mais je suis allé voir avec un artisan, il y a 120 k€ à remettre, pas moins (contrairement à ce qu’annonçait les propriétaires dans l’annonce). Structure bonne mais il faut refaire tous les sols, chauffage intérieurs, cuisine, un peu les communs aussi.
Total donc à 240 000€.
Il y a un parking inclus.
Loyers espérés si tout est loué : environ 2300 ou 2400€, pas plus vu le contexte local (les actuels propriétaires ont gonflé un peu les loyers).
L’annonce ici :
Pour investisseur immeuble de rapport de 7 logemen Ventes immobilières Jura - leboncoin.fr

Le prix a été baissé car au départ il était à 165k€.
Selon le propriétaire, il y aurait qqn d’intéressé, le prix ne descendra sans doute plus.

Sur le papier, ce n’est pas mal, mais qqs éléments me font hésiter :
- je suis quand même à une bonne heure de route,
- la taxe foncière est trés élevée (3000€),
- le potentiel locatif est limité (petite commune isolée de 2300 hbts), tout devrait pouvoir se louer si bien refait mais pas à des prix mirobolants,
- en cas de nécessité, le bâtiment sera difficile à revendre et ne se revendra surement pas à 250k€.
Qu’en dites vous ? 
Photo ci joint du bâtiment ici sur Google (c’est le gros cube au 1er plan) :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … oirans.jpg

Merci d’avance !

Je pense pareil.
Qui dit petite commune avec potentiel locatif (très) limité dit que vous n’aurez pas un remplissage complet (si on part sur une occupation de 70%, 5 apparts / 7)  ca fait sacrément baisser le taux de rentabilité brute.
En plus je vois deux T1, je suis pas certain que ce soit hyper recherché sur les petites communes au fonde la campagne. En plus vous risquez un turn over assez imprtant.
A mon coté vacance locative ca va être chargé.

Une fois enlevé la taxe foncière, les frais, l’essence (1 heure de chez vous !) et les impôts il ne restera pas grand chose. Beaucoup d’énergie pour pas grand chose. Et qui plus pas forcément dit que vous arriviez facilement à revendre tout l’immeuble dans quelques années au prix d’achat + cout des travaux.

Cela dit je ne connais pas le marché de l’immo locatif à Moirans-en-Montagne.

Ce qui m’embête le plus c’est la gestion (un peu de distance), les taxes foncières et plus encore le risque élevé de revendre à perte s’il fallait revendre.
Mais ce qui fait hésiter c’est que le bâtiment est de qualité, je veux dire par là belle construction en pierre et sans problème de structure et avec une bonne rentabilité si tout est loué. On ne trouve pas ça si facilement que cela. Je pense qu’on doit pouvoir quand même tout louer en prenant plusieurs semaines. C’est cela qui me fait hésiter.

@ Siocnarf
On est bien d’accord, mais dans là, ce n’est pas le cas, la commune est un peu isolé.
Ceci dit, je pense qu’on doit pouvoir tout louer si c’est propre et pas trop chère.
Que pensez-vous des taxes foncières (3000€, soit 5 à 6semaines de location) : trop ? normal ?
Le fait d’être à plus d’une heure de route ?
Le fait d’anticiper une moins value à la revente (si bien refait, on doit pouvoir vendre vers 180 à 200k€, pas plus) ?
Rédhibitoire ou compenser par le reste ?
Merci