Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Merci à tous pour vos réponses,

Difficile de se faire un avis : vous avez tous des positions très tranchées sur les agences : idéal pour les uns, absolument à éviter pour les autres… chacun relate son expérience j’en suis bien conscient mais ça complique un peu ma compréhension.

Par ailleurs, je trouve que la discussion s’est un peu trop focalisé la dessus par rapport à mon étude de cas, que pensez-vous du reste? Notamment de l’emplacement et du fait d’investir dans une zone pas des plus dynamiques économiquement mais tout de même Ok d’un point de vue sécurité et cadre de vie.

ryanroll a écrit :

benji94 a écrit :

Pourquoi l’Auvergne si c’est loin de chez vous ?

Parce que trouver des immeubles en autofinancement est selon mon expérience très compliqué, je m’éloigne pour trouver, pas par plaisir.

La distance est pour moi rédhibitoire.
Là j’ai mon immeuble est un peu loin (1h30) de route de chez moi.
Mais bon, je suis en travaux/déménagement, et je serais à 30 minutes (l’immeuble a été acheté en avance de phase! ^^)
Et franchement, c’est vite lassant de se taper le trajet! (pour pas utiliser d’autres termes)

Comptez les états des lieux, les visites, et quelques passages surprises (que vous pouvez difficilement déléguer en gérant par vous-même).
Ca va assez vite.
Si en plus vous avez des travaux ou gérez vous même les petites interventions, ça peux vite se démultiplier.

ryanroll a écrit :

Merci pour votre réponse, c’est justement en celà que j’aurais besoin d’avis : passez-vous réellement votre temps à réparer / faire des visites / intervenir dans vos biens? J’ai tout de même l’impression qu’une fois des locataires en place, avec un bien en bon état je n’ai pas l’impression qui faille passer son temps sur place. Mais ce n’est que mon avis et ça n’a jamais été validé par la pratique.

Perso, j’ai un immeuble et une maison en location.
Au début de la gestion de la maison, (c’est un vieux bien familial) ce fut la guerre avec l’agence.
Depuis la gestion en direct, je ne suis allé qu’une fois dans la maison en 2 ans. Tout se fait à distance, les professionnels sont dans une région de la famille, donc je tape dans le listing familial, les locataires sont sérieux et j’ai quasiment rien à faire.
Faut juste que je prévoie cette automne de repeindre la grille, pas indispensable, mais elle commence à rouiller et fait tâche à côté du portail neuf (puis l’acier entretenu dure longtemps).

Pour l’immeuble se fut plus difficile.
Turn over élevé en 1 an : 1 départ suite à une naissance (prévisible), 1 disparition suite à erreur de casting, et le 3ème un locataire choisi par le précédent qui m’a saoulé (je dit rien pour le petit deal, mais dealer puis me gonfler c’était pas l’idée de génie).
Ajoutez pas mal de rafraichissement, qu’on a fait nous même, ça a pris du temps. (pas franchement nécessaire, mais je trouvais l’existant crado -> surtout le coin cuisine).
Ajoutez quelques blagues, il y a 2 semaines : locataire qui appelle car il pleut dans sa sdb. (joint de douche mort au dessus)
Mieux vaut être proche.

ryanroll a écrit :

Merci pour votre réponse, donc à priori avec une agence qui gére le bien pas mal des points négatifs disparaissent.

Oui mais d’autres problèmes apparaissent.
Le plus simple étant comment gérer l’agence si vous êtes loin ?
Entre autre comment gérer les interventions des artisans envoyés par l’agence ? dans un de mes cas, on a refait passé à nos frais notre artisans pour faire le boulot, l’autre avait oublié de travailler, mais a quand même été payé par l’agence.
Ou comment contrôler les états des lieux ? Dans la famille, une des maison a perdu sa cheminée en marbre, mais aucun signalement dans l’état des lieux de sortie.
Découvert trop longtemps après pour intevenir.
La même agence confondait radiateur et chaudière (chaudière ou radiateur à gaz, c’est pas pareil)

Donc je vous conseille de viser bien plus près. Il y a plein de villes moyennes à 1h de train de Paris (mon terrain de chasse est dans certains de ces villes), ce sera sûrement mieux que l’Auvergne.
Et de gérez directement, montez en compétence, aidez vous d’un site de gestion de location (j’utilise rentila pour générer les baux, les quittances, …), et ça devrait aller.

valeurbourse a écrit :

Oui, et je pense surtout que cela permet d’éviter de faire des bêtises au départ, tout en laissant le temps d’apprendre par l’exemple. Je travaille main dans la main avec l’agence et je progresse tous les jours sur la gestion locative. Je serai bientôt en mesure de tout gérer moi-même…

Et comment savoir choisir l’agence?
Surtout pour un débutant dans le domaine, comment distinguer le baratin commercial de l’agent de sa vrai compétence ?

Dans le secteur que je connais, le premier gestionnaire que la famille a pris était un notaire, profession plutôt sérieuse. En fait non.
Le second fut une boutique d’une agence nationale très connu et répandu. Finalement pas mieux.
La 3ème semblait compétente a refusé : ne fait pas de gestion, juste de la vente.
Le 4ème ne gère que quelques garages, mais il n’a jamais remonté les prix (un grand garage où un camping car rentre à l’aise : 15€).
Le 5ème gère correctement, malgré des impayés et quelques problèmes avec le locataire fait son rôle sans plus.

Conclusion, je suis partisan de la gestion directe.
Au moins, si il y a une merde vous la détectez rapidement et la résolvez de manière plus direct.
Typiquement pour mon locataire disparu, je l’ai retrouvé via son ancienne adresse puis une membre de sa famille, un autre et enfin lui. Si je fais une croix sur les loyers, j’ai put récupérer les clés en 2 mois, une procédure d’expulsion accéléré, c’est 6 mois minimum.oups erreur de réponse.
Désolé

Dernière modification par gunday (24/07/2015 15h16)

Bon désolé, je ne peux pas m’en empêcher :

valeurbourse a écrit :

ZX-6R a écrit :

Choisir une agence pour la gestion locative ne revient pas à choisir un partenaire.

Ah bon ? Vous appelez ça comment, vous, quelqu’un avec qui vous travaillez quotidiennement, et à qui vous devez (un peu) faire confiance ? N’importe quel entrepreneur vous dira que bien choisir ses fournisseurs est un élément clef de la réussite de l’entreprise.
Je suppose que tout comme vous passez beaucoup de temps à choisir vos immeubles, vous avez comme moi passé beaucoup de temps à interroger et scanner la méthode de travail de plusieurs agences avant d’en choisir une, n’est-ce pas ? Après tout le monde peut se tromper dans ses choix, mais de là à généraliser…

Non, je n’ai pas "scanné" plusieurs agences, car je n’en veux pas. Je constate seulement comment ça marche. J’ai racheté un immeuble qui était entièrement donné en gestion (j’ai viré le gestionnaire le jour de l’achat) et j’ai toujours été moi même locataire. Et je connais toutes les agences de ma ville. Compétence ne fait pas partie du vocabulaire.

ZX-6R a écrit :

L’employé qui sen occupe peut très bien être viré du jour au lendemain.

C’est bien ce que je dis : je travaille avec toute une équipe qui suit mon dossier. A toute heure de la journée, je peux avoir quelqu’un au téléphone qui connaît exactement la situation précise et me renseigner sur quasiment n’impoprte quel point.

Les professionnels qui connaissent tout sur le bout de leurs doigts et peuvent répondre à n’importe quelle question en 3 minutes à n’importe qu’elle heure de la journée, je n’en ai jamais vu. C’est un peu comme dire qu’on trouve du 10% net de renta dans le 1er arrondissement en 5 minutes. Ca peut arriver, mais ça doit être rare. En général, la gestionnaire est une quadra / quinqua diplomée en secrétariat qui sait utiliser un téléphone mais c’est à peu près tout…

ZX-6R a écrit :

J’ai par exemple une très mauvaise expérience avec Foncia qui gérait un immeuble que j’ai acheté ou tous les locataires se plaignaient.

Ce n’est pas parce que vous avez mal choisi votre partenaire que le principe est mauvais.

J’ai viré le gestionnaire le jour de l’achat de l’immeuble.

ZX-6R a écrit :

Il faut bien comprendre que le gestionnaire va prendre le premier dossier qui rentre dans les critères. Le relationnel que peut avoir le proprio lors des visites et permet de faire un choix bien plus qu’avec des fiches de paye, vous le perdez. La gestion des travaux avec des entrepreneurs de confiance, vous la perdez. L’entretien de votre immeuble, que dalle. On répare ce qui est cassé (si c’est signalé) mais on ne répare pas tant que ca se dégrade lentement sans casser (et ca coute plus cher à la fin).

Les arguments que vous citez peuvent être interprétés inversement :
- En fonction de votre contrat, vous pouvez garder la main sur le choix des locataires, à quelque niveau que ce soit. Mais il n’est pas dit que votre relationnel et votre psychologie soient meilleurs que celui dont c’est précisément le métier. Le métier du gestionnaire n’est pas de trouver le meilleur profil pour votre appartement, son job c’est de vous facturer leur prestation. Faites un sondage, les locataires à problème sont très majoritairement ceux entrés grace à une agence. Et si vous choisissez vous meme les locataires, pourquoi payer l’agence?

- Il me semble que c’est plutôt un avantage que de pouvoir compter sur un réseau d’artisans de confiance fourni par votre agence, non ? De surcroît, vous pouvez bénéficier d’un prix de gros…

Alors ça c’est une blague! Le réseau de l’agence, en général ce sont ceux qui payent les plus gros pots de vin, et pour les prix, ils facturent un max le nigaud de proprio qui ne sait même pas quelq travaux sont faits et n’a donc aucune idée du prix réel de la prestation! Il n’est meme pas mis en concurrence la plupart du temps!

- Qu’est-ce qui vous empêche de vérifier l’état de votre immeuble une fois par an ?
Vous payez l’agence pour ca.

- Et comme on dit : la confiance n’exclue pas le contrôle… Vous avez aussi le droit d’être en contact avec vos locataires et vous assurer auprès d’eux que "tout roule".
Vous payez l’agence pour ca.

Je vous rappelle à tout hasard qu’un contrat n’a une durée de vie que d’un an…

Chacun son métier. Vous excellez certainement dans le relationnel, le technique et/ou le juridique, mais ce n’est pas le cas de tout le monde. Tout investisseur doit connaître ses limites et ses points forts/faibles et adapter sa stratégie en conséquence.

ryanroll a écrit :

Merci pour vos retours, cependant j’ai déjà écumé des villes comme Troyes, Rouen, Orléans, Tours, Reims qui sont plus proches mais rien de bien intéressant dans mon budget.

Rien de bien intéressant avant ou après négociation ?
Il faut en effet négocier de très nombreux biens pour en trouver un seul intéressant. Où que ce soit c’est un peu l’histoire de la pépite dans la rivière
Alternative : villes un peu plus petites ?

ryanroll a écrit :

Merci pour vos retours, cependant j’ai déjà écumé des villes comme Troyes, Rouen, Orléans, Tours, Reims qui sont plus proches mais rien de bien intéressant dans mon budget. Ce n’est malheureusement pas par plaisir que je vise un bien aussi éloigné.

Vu que je suis plutôt côté Est sud est de Paris, j’ai un peu cherché sur Troyes (bien qu’un peu loin selon mes critères).
Et on trouve des immeubles avec des rendements corrects.
Par exemple en 5 minutes, en prenant uniquement des annonces avec rendement marqué (pas forcément les meilleurs à mon avis) :
cette immeuble avec un rendement annoncé de 9%, détection par castorus le 20/04.
ou celui-ci avec un rendement annoncé de 10% avant négo, détecté le 21/05

Bon, j’ai fait mes recherches rapidement, donc sans trop trier.
Donc, si, sur ce secteur certains biens proposent des rendements intéressants.
Après, une remarque : les meilleurs biens ne restent pas. Les biens moyens stagnent un peu et donc sont visible en ligne.

Donc il faut vraiment choisir une zone et chercher ardemment dans celle-ci.
Et surtout ne pas trop trainer quand un bien de bonne qualité passe, vous n’êtes pas tout seul sur le marché! ^^

@Gunday : J’ai déjà regardé ces deux immeubles en effet, mais le montant des travaux à y effectuer est élevé, la rentabilité est médiocre une fois les travaux effectués, sans compter que le 2ème est esthétiquement… comment dire… ça ne donne pas envie de s’y installer.

@Cricri77700 : C’est intéressant comme stratégie, mais cela demande beaucoup de disponibilité et ne peut fonctionner que si vous êtes à coté des biens visés. Avec des négociations pareilles vous devez avoir un taux d’acceptation très faible également.

Cependant je trouve ça intéressant de proposer un prix non pas en relation avec le prix affiché mais plutot avec la rentabilité ésperée, bonne démarche à mon avis même si 15% c’est très exigeant je trouve.

Je note vos réactions quant aux agences immo, finalement à part un avis positif (pruls ou valeurbourse je ne sais plus) tout le monde est d’accord pour crier à l’incompétence.

Personnellement je suis très satisfait de mon agent Immo avec qui je travaille depuis 12 ans maintenant. Aucun probleme de gestion, même lorsque j’habitais a 20 000 kms. Comme quoi la distance…

Par contre, mon avis est que la gestion qui est faite par les grands groupes qu’on connaît tous peut peut-être laissé à désirer du fait que vous n’etes qu’un propriétaire parmi tant d’autres, plus la gestion de copropriété et les locataires qui se plaignent. J’ai préféré pendre un agent a taille humaine qui refusent justement d’en prendre trop pour pouvoir faire son métier correctement.

Alors certes cela fait baisser la renta, mais vous gagniez en tranquillité. En fait je dirais que vous prenez une option pour acheter votre tranquillité. Et comme toutes options, elle est … optionnelle (mais déductible des impôts)

Après vous payez un service, il faut que ce service ai lieu et qu’il soit efficace. Mais c’est à vous de vous en assure et si cela ne vous convient pas, vous n’etes pas marie avec votre AI.

Donc pour conclure sur les AI, je ne sais pas si la grande majorité des AI sont incompétents, mais je pense qu’il ne faut pas généraliser…

Pour le reste, j’ai déjà donné mon avis sur les rentabilites…

Merci à tous pour vos réponses, en synthèse je retiens donc (à noter pour ceux se posant la même question, ça éviter de les reposer ) :

- Un bien éloigné est compliqué à gérer dans les faits et pas uniquement en théorie
- Une ville peu dynamique économiquement peut tout de même se révéler intéressante
- Les agences de gestion sont souvent peu efficaces
- Le projet présenté souffre donc du problème de distance mais rien de rédhibitoire sur le bien en lui même, un local ferait une bonne affaire en somme.

Pour sonder un peu la demande locative, j’ai passé de fausses annonces pour un T3 et un studio ce samedi, résultat des courses :

- 6 demandes pour le T3 dont une majorité de gens peu solvables, il n’y a qu’un cas qui me parait solide (comprendre salarié en CDI et sachant écrire correctement)
- 0 demandes pour le studio : probablement pas la bonne période de l’année vu qu’on vise essentiellement les étudiants.

Je précise que les annonces sont volontairement très succinctes (j’ai même oublié l’étage…) et des photos pas très engageantes tout en gonflant légèrement le loyer pour avoir une vision pessimiste.

Vous jetez 9% du loyer CC !   Incroyable….   Vous arrivez à combien de renta nette sans indiscrétion?

Déductible des revenus/recettes mais pas déductible des impôts (ce n’est ni une réduction ni un crédit d’impôt).

A moins que votre TMI+CSG ne soit de 100%, vous mettez de votre poche pour compenser ce qui ne sera pas récupéré en baisse d’impositions. Soit 70% ou 55% de la somme selon que votre TMI+CSG est de 30% ou de 45%.

Oui c’est l’argument que sortent les agents immos tout le temps : c’est déductible des impôts.  Oui mais non, comme relevé par perecastor, c’est déductible du revenu imposable, ce n’est pas pareil!

ZX-6R a écrit :

Vous jetez 9% du loyer CC !   Incroyable….   Vous arrivez à combien de renta nette sans indiscrétion?

Pour une fois cher zx6r, je ne vais pas être d’accord avec vous 😉

Je ne considère pas que payez une assurance soit jeter de l’argent par les fenêtres. C’est une option qui peux en rassurer quelques uns et qui a sûrement servi à d’autres. C’est un choix qui se respecte et que j’ai moi même parfois utilisé, en fonction du dossier des locataires proposés par mon AI.

Quant à passer par un AI, et bien quand vous êtes comme moi "avant hier" en Océanie avec 12h décalage horaire, "hier" en France, aujourd’hui dans le nord de l’Europe et demain on ne sais où, vous ne pouvez pas gérer vous mêmes, c’est absolument impossible.

Donc chaque situation personnelle est différente et chacun fait ses choix en fonction de ses dispos, envies, besoins,etc… Ils y en a qui investissent en bourse via des trackers et qui paient donc un moindre retour sur investissement par ce choix. Pour autant, cela fonctionne aussi…

Comme je suis citée en exemple dans la discussion, je reviens rapidement.
L’appartement je l’ai depuis 2 ans et je n’ai pas encore eu de gros travaux dans la copropriété. De plus, les gros chantiers (toiture, rénovation…) sont un risque pour tous les investisseurs.

Effectivement, ma rentabilité est faible par rapport à ceux qui gèrent directement mais c’est un choix que j’ai d’investir dans ma région d’origine que je retrouverais dans quelques années.

Comme vous le précisez ZX-6R, votre raisonnement fait référence aux apprentis rentiers.
Ce n’est pas mon souhait, je veux juste exercer un métier qui me fait vibrer et pour lequel il est difficile de faire fortune. J’assure juste mes arrières.

Je n’envisage l’achat d’un immeuble que le jour ou je serai en mesure de gérer mes biens moi-même car proche géographiquement.