Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Le rendement net dépend de la ville, du quartier, de la rue, des travaux….

Encore une fois, si j’étais blindé, que je souhaitais juste placer ma thune, j’achèterai un immeuble en hyper centre d’une grande agglo. Si j’étais jeunot à la recherche de mon premier placement, je chercherai un immeuble à retaper entièrement dans une grande agglo (mais ca sera hyper dur à trouver) donc j’irai surement dans une plus petite ville (20k habitants)

Dans le 1er cas, du 3% net suffira, dans le 2e du 12% net…

Sinon oui la ZX-6R est une moto superbe, j’en ai eu une longtemps, vendue pour payer mes impôts il y a quelques années, et je roule depuis en 600GSR yoshimura, que je vais vendre d’ailleurs parce que j’arrive à Bordeaux et que c’est plat ici, du coup j’ai récupéré mon vélo de quand j’étais ado…  J’prendrai peut etre une Harley 1200 forty eight…

ZX-6R en HD? L’intégriste du CF positif pervertit par de basiques vibrations?

Il n’y a donc pas de corrélation entre les frissons d’une virée en japonaise et les affres de montages immobiliers?

Au plaisir de vous croiser… en hornet!

Bigbil a écrit :

Je voudrais faire des baux meublés à la sortie de chaque locataire car en ce moment ce sont des baux nus.

Vous avez obligation de faire du foncier durant 3 ans pour chaque lot si vous commencez à percevoir un loyer nu, sauf rembourser l’avantage fiscal aux impôts (déficit).

Bigbil a écrit :

D’ailleurs, comment faire un état des lieux sortant lorsqu’on a pas celui entrant (ou alors tres peu renseigné)

C’est effectivement une difficulté. Ce qui n’existe pas dans l’état des lieux d’entrée, n’existe pas…

DDtee a écrit :

Bigbil a écrit :

Je voudrais faire des baux meublés à la sortie de chaque locataire car en ce moment ce sont des baux nus.

Vous avez obligation de faire du foncier durant 3 ans pour chaque lot si vous commencez à percevoir un loyer nu, sauf rembourser l’avantage fiscal aux impôts (déficit).

Bigbil a écrit :

D’ailleurs, comment faire un état des lieux sortant lorsqu’on a pas celui entrant (ou alors tres peu renseigné)

C’est effectivement une difficulté. Ce qui n’existe pas dans l’état des lieux d’entrée, n’existe pas…

Pour les baux nus, 3ans? meme si je les récupere comme cela?
Par exemple, j’achete en avril, un locataire qui avait un bail nu part en juin, je dois attendre 3ans, soit juin 2019 avant de faire du meublé?
C’est abérrant ça surtout que je ne veux pas faire des baux nus…

Acheter avec un locataire en place, est souvent assez défavorable. C’est la raison pour laquelle il faut une vraie décote en contrepartie.
Il y a toujours la possibilité d’un accord avec le locataire pour le meubler/racheter ses meubles et faire passer son bail en meublé. Dans la pratique c’est pas facile à mettre en place et pas forcément bien vu des services fiscaux…

NB : suite au message de ZX-R6
Dés le premier mois encaissé, il y aura bien revenu foncier perçu

Bonjour,

DDtee a écrit :

Dés le premier mois encaissé, il y aura bien revenu foncier perçu

Des revenus fonciers oui mais s’il n’y a pas de déficit foncier le passage en location meublée ne pose pas de problème non ?

Par ailleurs dans ce cas peut-on quand même déduire les frais de notaire ?

Merci,

Lili

- Si vous déclarez vos revenus en micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), vous êtes libre de passer en meublé quand vous voulez (au départ du locataire quand même !)

- si vous avez plus de 15000 € de revenus fonciers par an (ou si vous défiscalisez avec un dispositif incompatible avec le micro-foncier comme Robien, Borloo), vous êtes forcément au réel. Dans ce cas, il n’y a pas d’obligation de les garder une certaine durée en location nue.

- en revanche si vous êtes à moins de 15000 € de revenus fonciers par an, vous pouvez opter pour le réel. L’intérêt de cette option, bien évidemment, est de pouvoir déduire toutes ses charges, y compris le montant des travaux. Cette option est forcément pour 3 années fiscales. Donc, si vous commencez courant 2016, vous êtes au réel foncier jusqu’en 2018 inclus. Ca n’a rien à voir avec la durée des baux ou quoi que ce soit, c’est juste que cette option fiscale est irrévocable pendant 3 années fiscales.
Si vous en sortez avant, vous pouvez être redressé, c’est à dire que vous devrez aux impôts la différence entre ce que vous auriez payé au régime micro-foncier et ce que vous avez payé au réel. Si vous ne voulez pas de cette contrainte, n’optez pas pour le réel, restez au micro-foncier.

Si déficit foncier, nécessité de louer 3 ans : on est d’accord. Cf. RFPI - Revenus fonciers - Règles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires) cf notamment le point 40.

Sur l’option : après bien lu cette source, je comprends comme vous : RFPI - Revenus fonciers - Régime micro-foncier

Ce qui est irrévocable pour 3 ans, c’est l’option au réel, par rapport au micro-foncier. Le contribuable ne peut plus choisir, pendant ces 3 ans, de revenir au micro-foncier. Par contre, un, plusieurs ou la totalité de ses biens soumis au revenu foncier peuvent sortir du régime foncier au réel, s’ils passent au régime LMNP (ou s’il sont vendus).
Naturellement, cette possibilité, pour le contribuable qui a ainsi opté, de sortir des biens du régime foncier au réel durant les 3 ans, n’est valable que s’il n’y a pas de déficit foncier. Si le contribuable opte et crée du déficit foncier, là on dans le cas du déficit foncier : il est engagé à louer nu pour 3 ans sous peine d’un redressement.

Je précise encore un peu l’histoire du déficit foncier et des 3 ans d’obligation de louer.

Ce n’est que pour le cas où un déficit foncier est imputé sur le revenu global qu’il y a cet engagement de louer nu pendant 3 ans.

C’est peut-être la majorité des cas, mais pas forcément.
Par exemple ça ne l’est pas pour moi car je n’ai pas d’autres revenus imposables en France : mon déficit foncier si j’en ai est uniquement reporté sur mes revenus fonciers des années suivantes. Je n’ai donc aucun engagement de durée de location.

Enfin, comme il l’a été dit, ce n’est pas une obligation mais un engagement. Si on ne respecte pas cet engagement, on doit rembourser l’avantage fiscal dont on a bénéficié.

Bernard2K a écrit :

- Si vous déclarez vos revenus en micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), vous êtes libre de passer en meublé quand vous voulez (au départ du locataire quand même !)

- si vous avez plus de 15000 € de revenus fonciers par an (ou si vous défiscalisez avec un dispositif incompatible avec le micro-foncier comme Robien, Borloo), vous êtes forcément au réel. Dans ce cas, il n’y a pas d’obligation de les garder une certaine durée en location nue.

- en revanche si vous êtes à moins de 15000 € de revenus fonciers par an, vous pouvez opter pour le réel. L’intérêt de cette option, bien évidemment, est de pouvoir déduire toutes ses charges, y compris le montant des travaux. Cette option est forcément pour 3 années fiscales. Donc, si vous commencez courant 2016, vous êtes au réel foncier jusqu’en 2018 inclus. Ca n’a rien à voir avec la durée des baux ou quoi que ce soit, c’est juste que cette option fiscale est irrévocable pendant 3 années fiscales.
Si vous en sortez avant, vous pouvez être redressé, c’est à dire que vous devrez aux impôts la différence entre ce que vous auriez payé au régime micro-foncier et ce que vous avez payé au réel. Si vous ne voulez pas de cette contrainte, n’optez pas pour le réel, restez au micro-foncier.

Je déclare mes impots en réel (simplifiée je crois , il y a une liasse fiscale), donc pas d’obligation à garder en nu.
Merci

Bonjour,

Je vais vous exposer mon cas : j’ai acheté un immeuble de 3 logements en Juillet 2015.
Sur les 3 logements un seul était occupé (bail en location nu). La locataire est parti Fin Octobre, j’ai touché les loyers pendant 3 mois.
Pendant ce temps, j’ai fais sur l’année 2015 environ 35000€ de travaux et 15000€ en 2016 sur l’ensemble de l’immeuble.
Je souhaitais louer en meublé (LMNP réél) le logement anciennement occupé (location nue) sur lequel j’ai touché des revenus fonciers de Juillet 2015 à Octobre 2015.

Est-ce que je peux du coup amputer un déficit foncier sur mes revenus globaux 2015 et louer cet appartement en meublé (LMNP) ?
D’après les commentaires précédent, je dirai NON car je ne respecte pas l’ «engagement » de louer en nu pendant 3 ans.
Pour moi, cela reste plus avantageux de le louer en meublé quitte à ne pas avoir l’avantage fiscale du déficit foncier.

Quel est le risque « mis à part » un redressement ?

Si ce scénario se produit, cela me permettra d’amputer sur mes revenus globaux 2016 et d’avoir un stock de déficit foncier 10700€ à amputer sur mes revenus fonciers des 10 prochaines années …

Vous ne pouvez pas louer meublé si vous constatez un déficit foncier dans les 3 années précédentes.

Donc soit vous vous asseyez sur votre déficit foncier et louez meublé, soit vous relouez nu.