Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Les frais à 15000 € sont hauts. Vous pourriez négocier avec la banque pour obtenir l’annulation ou la ristourne d’une partie des frais. Cela dit, emprunter pour 2,2 % sur 25 ans y compris sur les 100 k€ de travaux, c’est bien !

La gestion par agence est trop élevée. Surtout pour un immeuble entier, l’agence doit pouvoir faire un effort sur ses tarifs. 5-6 % des loyers semblerait raisonnable (+ coût de recherche de locataire, à partager propriétaire/locataire).

Comptable : étonnant, en location nue on peut assez facilement gérer les chiffres soi-même. Est-ce parce que vous avez de toute façon un comptable pour votre activité professionnelle ?

La vacance locative est un moindre revenu, et non une charge.

Les travaux relatifs à l’extension du logement dans le garage ne sont pas éligibles en charge déductible, car ce sont des travaux d’extension. Faites-les facturer séparément pour que ça soit bien clair pour les impôts.

Enfin, vous devriez avoir des charges récupérables auprès des locataires : électricité des communs etc. Dans la mesure où c’est de l’argent qui ne fait que transiter par vous (la récupération des charges vous rembourse à l’euro près) ça n’influe pas sur la rentabilité, mais il faudra penser à mettre une provision sur charges, en plus du loyer, puis à faire une régularisation annuelle.

ganon551 a écrit :

En ce qui concerne les loyers, l’immeuble est composé de 5 T2 et d’un T5 pour le moment. Les T2 font 40/45m² et le T5 80/85m².
Le T2 en RDC est attenant d’un garage qui lui même fait dans les 30m². Première question ici, j’ai prévu dans le devis de transformer le garage pour agrandir le T2 en T4. Quel service dois-je contacter pour m’assurer de mon bon droit à ce niveau ?

Si je ne me trompe pas, le changement de destination d’un garage vers une habidation doit être effectué via une déclaration préalable auprès de votre Mairie.

Par ailleurs, assurez vous de ne pas avoir de place de parking minimum pour votre immeuble, auquel cas il serait peut être judicieux de garder le garage et de le louer à un de vos futurs locataires ?

Setanta

"pour moi le garage est déjà lié à une habitation donc on reste dans de l’habitable donc pas de demande. "

Hum …

R421-17 a écrit :

Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :
…
g) La transformation de plus de cinq mètres carrés de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher.

Le garage n’est pas compris dans la surface de plancher de construction, étant une surface "aménagée en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non". ( R. 112-2)

"J’ai raison je pense mais vous aussi"

Soit j’ai mal compris ce que vous disiez, soit vous m’avez mal compris.

Vous dites que la DP n’est pas nécessaire, c’est en tout cas ce que je comprends de votre post. Or il me semble que justement le r421-17 que j’ai cité prévoit explicitement la déclaration préalable pour la transformation d’une surface de 5m2 considérée comme hors surface de plancher de construction (anciennement SHOB pour simplifier), ce qui est le cas d’un garage fermé,  en surface de plancher de construction (SHON pour simplifier), ce qui est le cas d’une pièce habitable.

Du coup j’ai un peu de mal à voir comment nous pourrions avoir raison tous les deux, vu qu’il me semble que nous disons exactement l’inverse l’un et l’autre.

Du coup j’imagine que pour les combles, vous comptiez posé des velux à minima ? il y a création de surface habitable et modification de l’aspect extérieur (une nouvelle fois). Vérifiez bien les autorisations nécessaires ;-)

Pour la régularisation, c’est bien cela, sauf si vous comptiez facturé un forfait de charge, mais c’est à mon avis en votre défaveur…

Setanta

Très beau projet par contre contrairement à Bernard2k je trouve le taux assez haut. De quand date votre simulation?

Je viens de recevoir une offre de LBP à 1,55% pour 266 000€ sur 25 ans. (Nouveau taux de cette semaine suite à la baisse).

Avec cette économie je réaliserais les travaux garage et grenier.

Ce que je trouvais bien ce n’est pas tant le taux, mais le fait que les 100 k€ de travaux sont inclus dans le prêt immo. J’ai cru comprendre que certaines banques séparaient le prêt "travaux" et que là les conditions étaient moins intéressantes.

Régularisation veut dire recalculer en fin d’années pour être au réel. Le réel veut dire que, sur une année, les charges locatives qui passent par vous ne vous ont pas coûté ni rapporté un euro. Ce qui ne veut pas forcément dire un compteur pour chaque appartement ! On peut répartir selon une clé de répartition ; ce qui compte est de répartir le total exact de charges de cette année-là.

Exemple très simple, seulement pour l’eau : un immeuble avec 2 logements le 1) de 40 m² et le 2) de 60 m².

Si compteurs individuels de la compagnie d’eau

Logiquement, chaque locataire a un abonnement auprès de la compagnie, donc ça ne passe pas par le proprio, donc pas de charge récupérable pour l’eau.

S’il y a des sous-compteurs, qui n’appartiennent pas à la compagnie.

Année 1 : supposons qu’on n’ait pas les consos de l’année précédente, alors on prend un peu au hasard 20 € de provision à l’appart 1 et 30 € au 2. En fin d’année 1, ils ont payé 240 € et 360 € de provisions sur charges soit un total de 600 €.
Vous recevez la facture de la compagnie : 540 €.
Vous répartissez selon les compteurs, dont les relevés disent : 18,45 m3 pour le 1) et 21,33 m3 pour 2).
Vous répartissez le total, exemple pour le 1 : 540 € x 18,45 / (18.45 + 21.33) =…
Même calcul pour l’appart 2)
Si vous avez trop perçu vous rendez la différence, sinon c’est le locataire qui vous doit la différence. Typiquement on envoie la régule en janvier et on appelle le rattrapage sur le loyer de février.
Exemple en février de l’année 2) : loyer habituel 300 € + provision sur charges habituelles 20 € - régularisation du trop-perçu sur l’année précédente de 33 € : le locataire doit 287 € exceptionnellement au lieu des 320 € habituels.
A noter aussi : si la différence est importante, on ajuste les provisions sur charges, pour éviter d’avoir à nouveau une grosse différence en fin d’année 2).

Si pas de compteurs.

Répartition aux millièmes, c’est à dire au pro-rata de la surface, pour faire simple.
Le 1) doit 540 x 40 /100 = 216 €. Il a payé 240 € de provision, vous lui devez la différence.
Même calcul pour l’appart 2).

Quant à savoir si c’est appliqué :
- mon proprio actuel, pourtant un particulier, l’applique scrupuleusement et m’envoie chaque année une régularisation détaillée, sans que j’aie rien demandé. Tout est nickel.
- mon proprio précédent, qui pourtant passait par une agence, ne faisait jamais de régul (alors même qu’il y avait beaucoup de charges car chauffage et ECS collectifs). Quand je leur ai demandé de régulariser selon le réel ET de tenir à ma disposition les justificatifs des dépenses comme la loi le prévoit, ça leur a fait tout drôle. Ils appliquaient un mode de calcul antédéluvien sans jamais faire de régularisation et percevaient en fait beaucoup trop de charges. Ils ont appris à faire le calcul au réel… avec mon accompagnement ferme et vigilant !

Pour finir : en location nue, le réel est obligatoire. En meublé, on peut appliquer le réel ou le forfait de charges, au choix.

Je suis d’accord avec @perecastor et j’irais même encore plus loin :
100.000€ sur 25 ans à 1,7% = 409€/an
100.000€ sur 25 ans à 2,2% = 434€/an
soit 25€ d’écart par mois…

Si vous avez l’intention d’aller plus loin après, je vous conseille de privilégier un établissement bancaire qui vous suivra sur plusieurs opérations, même lorsque vous aurez dépassé certains plafonds d’endettement à partir desquels LBP ne saura plus suivre.

Dans ces cas-là, la fidélité à un établissement bancaire est un atout indéniable…
Idéalement, arrivez avec un plan défini à l’avance : j’envisage un investissement de tel montant tous les ans avec tel apport.
Certaines banques vous regarderont avec des yeux ahuris, d’autres non. Choisissez la 2ème catégorie…

Ravito a écrit :

Merci de votre réponse.

Je trouve ce fonctionnement hybride optimisé, c’est une bonne chose. Avez-vous eu des difficultés à trouver une agence acceptant ce fonctionnement et quel coût cela a t-il pour une mise en location visite + état des lieux?

Je reviens sur un point: si vous envoyez le locataire et que l’agence fait la visite comment se rémunère t-elle?

Effectivement sur la durée vous avez un turn-over très faible. J’en suis à mon 37ème locataire d’où la question des frais…

Pour les mails je vous rejoins totalement c’est facile à faire. Pour l’acte de caution solidaire je garde l’original et je le numérise pour le garant.

Il se trouve que les propriétaires de l’agence sont des amis d’école de ma femme (ca aide), d’où ce fonctionnement quelque peu "sur mesure". Si l’agence fait la visite, c’est que nous ne sommes pas sur place, nous lui déléguons alors la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée.
Je n’ai plus exactement les chiffres en tête, n’en ayant pas fait depuis un moment et n’ayant pas les documents à proximité, mais c’est de l’ordre de 150 à 200 € pour des loyers entre 350 et 380€.
Et comme c’est déductible des charges, cela me coûte réellement une centaine d’euros, donc moins qu’un déplacement de 350 km).

Pour le turn over, je suis assez sélectif sur les locataires pour essayer de prendre des gens sérieux qui ne vont pas changer d’avis dans les 2 mois, je vérifie que le loyer est compatible avec leurs revenus, une fois la CAF retranchée, j’applique des loyers en phase avec le marché, et je m’efforce de faire l’entretien minimum pour conserver un certain agrément à l’immeuble.
Je fais également en sorte que les appartements soient propres et correctement équipés.

Ca a certes un coût, mais je m’y retrouve en terme de temps de gestion, et de taux d’occupation.
On ne peut tout avoir.

Attention avec la numérisation. Les textes sont clairs: "les 3 exemplaires doivent être remplis manuellement en présence du locataire, du bailleur et du garant". On pourrait vous opposer la nullité d’un texte numérisé.
C’est l’agence qui me l’a indiqué et je pense qu’ils savent de quoi ils parlent (propriétaires de 3 agences, responsable régional FNAIM, etc…)

Bonjour à tous,

Je sollicite votre expertise.

Je suis un investisseur en immobilier et je fais l’acquisition d’un immeuble de 5 logements que je souhaite louer en meublée en centre ville.

Le rendement annelle des loyers estimés se situe entre 25 K EURO ET 30 K EURO.

Je vais acquérir l’immeuble dans 10 jours il y a 4 logement vide et 1 logement habité avec un bail en location nu que je souhaiterais faire passer en location meublée avec l’accord du locataire bien sûr et de façon transparente. Je sollicite votre aide pour plusieurs choses.

Mes revenus annuel en salaires sont de 25 K  euro. J’ai aussi des revenus fonciers annuel à hauteur de 6600 Euro.

Voici les questions que j’ai au niveau de mon dossier :

Depuis le 8 février la décision du conseil constitutionnel fait qu’il n’est plus obligatoire d’être inscris au RCS pour bénéficier du statut LMP hors, il est plus intéressant pour moi d’être en statut LMNP par le fait de ne pas avoir de cotisations RSI. L’exonération de plus value n’étant pas ce qui m’intéresse le plus pour l’instant et imputation sur revenus globaux non plus.

De ce fait je pouvais choisir d’être seulement non inscrit au RCS pour être LMNP, vous comprenez bien la donne à changé.

Seulement j’ai des revenus de salaires d’environs 23 à 25 K euro et l’immeuble va me rapporter entre 25 et 30 K euro. Donc je suis dans les conditions pour être LMP :

Plus de 23 K euro de chiffre et plus de la moitié de mes revenus si on ne compte pas les revenus fonciers

Donc première question : est il possible d’opter quand même dans mon cas pour le LMNP au vue des revenus en sachant que l’immeuble va me rapporter entre 25 k et 30 k euros au mieux de la location et sans turn over ? L’immeuble sera défois en dessous de mes revenus annuel et défois au dessus mais plus souvent au dessus pour l’instant car mon salaire n’est pas variable. Peux-t-on prendre en compte les revenus fonciers ?

Deuxième question :

Avez vous une solution pour passer le bail de la location nue à meublée ? Je suis d’accord pour racheter les meubles du locataires et il est aussi  d’accord pour faire le changement. Comment procéder ?

Troisième question :

Puis-je passer les travaux et frais de notaires en charges ou suis je obligé de les amortir ?

Je vous refais la synthèse de mon projet :

Acquisition d’un immeuble de 5 appartements en centre ville.

Location meublée sur les 5 appartements.

Coût de l’acquisition : 235  000 euros
Frais de dossier : 462 euros
Frais de garanties : 4314 euros
Frais de notaires : 18100 euros

Travaux : 40 à 50 000 euros
Meubles :  15 à 20 000 euros

Les travaux comprennent essentiellement un rafraichissement/entretien des appartements.

Peintures, parquets, meubles de SDB, électricité (mise en conformité des tableaux 30 MA), changement des velux, changement des volets et n’entrainent aucunes modifications des appartements.

Et quels sont les démarches si faisabilité pour me déclarer en LMNP dès cette année pour commencer mon activité .

Je suis nouveau sur le forum mais je visionne beaucoup  depuis des mois. Je vous remercie pour votre attention et vous souhaites de super investissements  !

Question 1 :

Voir ici

Vos recettes sont trop justes pour passer en lmp. Il est indiqué "ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC…)."

A moins de réduire vos salaires, cela ne devrait pas passer. Idem en cas de vacance de vos meubles, vous serez sous le seuil mini.

Question 2 :
Voir sur le forum, cherchez un peu…

Question 3 :Vous pouvez passer les frais de notaire en charge. Idem pour les factures de travaux inférieures à 500€. Les factures supérieurs à 500€ sont amorties.

Pour l’inscription en lmnp, je vous laisse chercher aussi. C’est abordé sur de nombreux posts.

LaChignolecorse merci pour votre réponse.

Cependant, je ne comprends pas votre première réponse justement mes salaires sont trop bas pour être en LMNP ? J’ai 23 à 25K euro de salaires annuel et 6K6 de revenus foncier mais ces revenus fonciers sont ils pris en compte pour les conditions LMNP.

L’immeuble devrait me rapporter annuellement de 25 à 30 K annuel (supposons 30K) je ne suis donc pas dans les conditions LMNP mais LMP mais je me trompe peut être. Mon but étant d’être en LMNP.

Pour le bail j’ai bien cherché sur le forum mais je n’ai trouvé que des réponses assez vagues qui n’indiquent pas vraiment cette possibilité. Une erreur de ma part est possible bien sûr, je vais continuer mes recherches.

Et merci pour la réponse à ma troisième question qui est très clair.

Bonjour Makeitreal,

Il y a plusieurs condition pour être en LMP, si une d’elle n’est pas respecté, vous resté en LMNP. Tant que vous n’êtes pas inscrit en LMP, vous restez donc LMNP, C’est largement détaillé sur le Forum

Pour être en LMNP au réel je suppose, je vous conseille de passer par un expert comptable, un fichier excel par exemple pour la comptabilité n’est pas accepté en cas de contrôle, pareil c’est déjà abordé sur le forum.

Puis-je passer les travaux et frais de notaires en charges ou suis je obligé de les amortir ?
TOut ce qui est au dessus de 500 euros sera amorti.

Pour le bail, si je ne me trompe pas, il faut que le bail soit meublé le jour de votre achat sinon vous allez devoir attendre le départ de votre locataire ( à confirmer mais j’ai déjà vu plein de sujets sur ce problème dans le forum)