Achat d'un immeuble de rapport avec un local assujetti à la TVA ?

Bonjour,

Tout d’abord, n’espérez pas qu’en faisant un avenant pour ne pas collecter la TVA, vous allez pouvoir augmenter d’autant le loyer de votre locataire. Ce qu’il vous paie en TVA, il le déduit de ce qu’il doit verser à l’état. Donc ce n’est pas la même incidence financière pour lui.

Concernant la création d’une SCI ou pas à l’IS, n’a, l’a encore rien à voir avec la TVA. Puisque celle-ci est une option que vous devez ou pas choisir lors de la création de votre société ou ultérieurement.

Opter pour la TVA va entraîner d’autres formalités administratives pour avoir un numéro de TVA afin de pouvoir la collecter et la déduire de vos résultats / charges. Vous aurez un numéro de TVA intra communautaire qui vous sera propre et qui nécessitera des déclarations spécifiques de TVA. Lorsque vous facturerez à votre locataire, ce numéro devra apparaître sur votre facture.

Hormis les travaux, collecter la TVA peut parfois être intéressante pour diminuer les honoraires de certains prestataires (agences immobilières, huissiers, avocats….). Lorsque vous n’avez pas de TVA à déduire, l’opération est pour vous "sans effet", puisque vous prenez d’un côté, pour le reverser de l’autre. Si ce n’est des papiers administratifs entre les deux opérations. 2 déclarations intermédiaires semestrielles (pour les acomptes) et une déclaration annuelle.

Merci pour votre retour après avoir bien tout lu le plus simple pour moi serais d’augmenter un peu le loyer et palier à la TVA comme ca de mon côté j’augmente mon rendement et le locataire diminue ses charge (pour 180 euros de TVA sur le loyer je pensais retirer celle-ci et augmenter le loyer net de 80 euros) le locataire semble d’accord mais est-il possible de le justifier au impôts ou doit-on avoir une raison autre ?

le local commercial est une sandwicherie il ne fait que du commerce de bouche donc une TVA de 5,5 et 10% je ne sais pas ce qui serais le plus rentable pour lui (je vais le voir vendredi pour discuter du prix avec lui)

Il paye 840 euros de loyer + 80 euros (charges+taxe fonciere) + 170 euros de TVA  (TOTAL : 1090 euros)

je pensais donc lui passer le loyer à 900 euros + 80 euros de charges ( TOTAL : 980 euros)

je ne sais pas comment nous pourrions calculer pour être tout les 2 gagnants

Bonsoir,
Loin d’être expert-comptable, la suite n’est que mon interprétation, une vérification est de rigueur ; je ne suis, également, pas contre toutes corrections et/ou précisions !

Il faudra d’abord distinguer deux situations :
Si le local est loué "équipé", la location sera alors soumise à la TVA de plein droit, et vous ne pourrez rien y changer.
Dans le cas d’une location de local nu à usage professionnel à un locataire assujetti, ce qui est votre cas, celle-ci est en principe exonérée. Il est néanmoins possible d’opter pour l’imposition à la TVA, par courrier à l’administration fiscale. Cette option n’est en rien liée au bail.
Cette option, prise pour une durée minimale de dix années, ne semble pas nécessairement transmise en cas de cession du bien. (ie point 240 du même lien : l’option peut être transférée…) Il en va de même en cas de changement de locataire, à moins que le nouveau locataire soit un non-assujetti : il faudra alors son consentement express, ainsi qu’une mention dans le bail.

Si vous êtes dans ce second cas, à savoir une location de local nu à usage professionnel par un assujetti, vous pouvez décider :
1) ne pas opter pour l’imposition à la TVA, le locataire vous réglera alors le loyer HT ; je ne peux vous dire s’il y a pour cela une procédure particulière autre qu’un éventuel avenant si le payement de la TVA était indiqué dans le bail
2) opter pour l’imposition (votre décision donc), ce que vous pouvez faire en prévenant le service des impôts avant même la concrétisation de l’achat ; le transfert de celle-ci ne semblant pas nécessaire, je pense que vous devez donc prévenir l’administration fiscale de ce choix. Le simple fait de la collecter ne vaut pas exercice de l’option, et pourrait s’apparenter à de la fraude.

Concernant votre exemple chiffré, et en restant sur le montant du loyer uniquement

Il paye 840 euros de loyer + 80 euros (charges+taxe fonciere) + 170 euros de TVA  (TOTAL : 1090 euros)

je pensais donc lui passer le loyer à 900 euros + 80 euros de charges ( TOTAL : 980 euros)

Dans le premier cas, à savoir la situation actuelle avec exercice de l’option ou imposition de plein droit :
Vous encaissez 840€HT et 168€ (0.2/840) de TVA, et devez reverser 168€ de TVA le 15 du mois suivant celui de l’encaissement. Votre gain net est donc de 840€.
Si vous réalisez des opérations taxables au sein de cet immeuble, ou liées à cette immeuble, et versez donc de la TVA à divers prestataires, celle-ci ne sera déductible qu’au prorata de la surface taxable de celui-ci et/ou de l’utilisation effective de ces dépenses pour ce local en particulier, et non intégralement.
(points 130 et 140)

Dans le même temps, le locataire décaissera 840€ de loyer HT + 168€ de TVA lors de son règlement, mais il pourra déduire ces 168€ de sa TVA due. Si son coefficient de déductibilité est inférieur à 1 (voire franchise de TVA), la part non déductible vient donc augmenter son loyer réel : il peut donc être intéressant pour lui de payer un loyer HT.
ex : s’il bénéficie de la franchise de TVA, son loyer réel sera donc de 840+168 = 1008€, puisqu’il ne peut déduire celle-ci.
Dans cette situation, il vous serait éventuellement possible de négocier une hausse du loyer HT dans le cas ou vous n’opteriez pas pour l’imposition à la TVA, et où cette option ne soit pas transmise lors de votre acquisition.

Dans le cas d’un loyer augmenté à 900€, et sans imposition à la TVA :
Vous recevrez 900€ de loyer, soit un gain de 60€ par rapport aux 840€.
Votre locataire réglerait 900€, et ne pourrait rien déduire de sa TVA collectée, si toutefois il y avait droit, soit une perte de 60€ pour lui.

En résumé, et si j’ai bien compris, il me semble que le locataire n’aura aucune raison d’accepter une éventuelle hausse de loyer en échanger d’une non imposition à la TVA, à moins qu’il ne puisse déduire celle-ci dans son intégralité.

Le mieux restant de vous renseigner auprès de professionnels, je me permet de répéter que je ne puis vous assurer de ma pleine compréhension des textes.

Après contact avec le locataire nous allons créer un nouveau bail (car celui-ci arrive à thermes des 9 ans en mai 2018) et il accepte de ne plus être assujettie à la tva et augmenter le loyer de 840 à 900 euros ce qui est pour moi et lui une super nouvelle !

Je ne veux pas avoir de paperasse en plus qui ne me serviront pas forcement j’ai donc demandé au renouvellement du bail une augmentation du loyer de base de l’ordre de 10% ce qui est un plus pour mon rendement et qu’elle que papier en moins.