Local commercial : redistribution de la TVA ?

Bonjour Pontneuf,

Si le bail précise que le loyer soumis à la TVA, vous devez le conserver.

Mais effectivement, vous pouvez toujours tenter de négocier avec votre locataire un avenant, mais n’espérez pas toucher le montant TTC actuel du loyer… Car ça voudrait dire une grosse augmentation de loyer pour votre locataire, puisqu’il ne pourrait plus déduire la TVA.

En étant soumis à la TVA, vous pouvez en effet la récupérer sur les factures concernant le local commercial : travaux, assurances etc…

Je ne connais pas les démarches concrètes liées aux déclaration de TVA, mais ça doit se trouver dans la littérature, chez un comptable ou sur le net.

En première approche :
Pour pouvoir facturer avec de la TVA et récupérer celle sur vos factures achats (quelles que soient leur nature) il faut que votre structure juridique (celle qui a acheté l’immeuble ) soit soumise à la TVA.

Si c’est à titre privé, évidemment pas de TVA, si c’est une personne morale (SCI, SARL ou autre société) la oui.
Votre locataire ne pourra récupérer la TVA sur ses loyers que si vous lui établissez des factures avec la mention du montant de la TVA. Ce qui suppose que vous y êtes assujetti (voir ligne ci-dessus).
Donc si vous n’êtes pas assujetti TVA, votre locataire paye le montant HT (le montant d’avant divisé par 1.196).
Pour lui cela ne change rien.

Votre CDI doit pouvoir vous donner toutes ces infos, ainsi que les détails complémentaires.

Champflo a écrit :

En première approche :
Pour pouvoir facturer avec de la TVA et récupérer celle sur vos factures achats (quelles que soient leur nature) il faut que votre structure juridique (celle qui a acheté l’immeuble ) soit soumise à la TVA.

Si c’est à titre privé, évidemment pas de TVA, si c’est une personne morale (SCI, SARL ou autre société) la oui.

Ca n’est pas exact !
Un particulier (sans structure juridique) peut collecter la TVA et doit la reverser à l’état.

Voir ce lien : http://www.service-public.fr/profession … 00747.html

Pour Pontneuf : d’après ce lien, on peut dénoncer l’option à la TVA à partir de la 9ème année du bail. Le montant loyer perçu restera le montant du loyer HT

Il n’y a peut-être guère d’avantage pour vous, mais pas plus d’inconvénient, et vous ne pouvez sans doute tout simplement pas changer le bail commercial existant. Il vous faudra faire l’immatriculation auprès du trésor public pour la TVA.

Deux avantages potentiels :
1) si vous avez des charges avec tva sur ce bien, vous récupérerez cette TVA.
2) la TVA collectée constituera une petite avance de trésorerie pour vous. 
Pour la TVA collectée en 2013, vous paierez uniquement vers avril 2014 si TVA < 1000€/an [un exemple de simplification administrative d’il y a qqs années], et si TVA >1000€ il faudra payer 3 avances trimestrielles en 2013 et le solde en 04/2014.

Bonjour,

Quand j’ai acheté mes locaux commerciaux, les preneurs versaient la TVA. N’envisageant pas de faire de gros travaux et ne souhaitant pas la collecter (pour limiter les papiers administratifs à remplir), j’ai fait un avenant en cours de bail avec les preneurs, mentionnant le non assujettissement à la TVA me concernant et le nouveau montant du loyer HT + les provisions pour charges (qui elles restent en TTC).
Il n’y a pas eu de problèmes au niveau des impôts qui m’avaient précisé la marche à suivre (en fonction des centres d’impôts et des expériences des personnels, on peut trouver des gens compétents. J’en avait contacté deux, avant de trouver une réponse adéquate).

Je précise que je gère les biens en direct et donc pas sous SCI ou autre structure juridique.

Au niveau des impôts, ce sera tout ou rien. Tu ne pourras pas leur demander de déduire la TVA sur la commission et refuser ensuite de la percevoir au titre du bien immobilier sans rester engagé un certain temps. Je ne pourrais pas te renseigner sur cette durée, mais si on prend le cas du régime micro foncier par rapport au régime réel, la durée est de 3 ans avant de pouvoir modifier à nouveau le régime. La logique voudrait que l’engament soit similaire pour les déclarations fiscales, mais la logique a parfois ses limites. et en matière fiscale, il vaut mieux être sur pour ne pas être désagréablement surpris. De mémoire, c’était le centre d’impôt d’Arras qui m’avait renseigné à l’époque.

Cela dit, bien souvent, plutôt que de consulter des services "spécialisés" quand je cherche des renseignements spécifiques, je fais des recherches sur google. Je trouve généralement des réponses pertinentes à mes questions. J’ai commencé à investir dans l’immobilier d’entreprise il y a deux ans, sans rien y connaitre, après 4 ans d’expérience dans le domaine du locatif résidentiel. C’est bien souvent avec Internet que j’ai pu trouver des solutions aux divers problèmes que j’ai eu à gérer et que trouverai encore pour les problèmes à venir. Et c’est souvent plus rapide que de passer par les services publics ou privés concernés car trouver le bon interlocuteur n’est pas évident.

Il est vrai qu’avec le Forum d’IH (merci à lui en passant), on trouve beaucoup de réponses à des investissements sur plusieurs supports: bourse, SCPI, Immobilier physique… avec un partage d’expérience profitable à l’ensemble.

Bien, je vous met au courant de mes démarches
Je suis allé aux impôts et pour collecter la TVA il faut bien (et ce depuis le 1er juillet 2013) s’enregistrer aux greffes du tribunal de commerce pour collecter la TVA et crée un compte INSEE.

La collecte de la TVA ne m’interesse pas et mon locataire ne reverse pas la TVA donc aucun intérêt à continuer ainsi. L’immeuble que je viens d’acheter en début d’année comportait le bail commercial avec TVA car l’ancien proprio était en SCI.

J’envisage donc de faire un avenant sur le bail commercial.
Dois je le faire à la date d’achat de l’immeuble ? et reverser le trop perçu au locataire.
Est ce un simple avenant stipulant que je ne souhaite pas collecter la TVA ou bien y a t’il des subtilités à mentionner dans cet avenant ?

Merci

Bonjour,

Pour répondre à votre première question, si votre locataire soumis à bail commercial vous verse un loyer HT + TVA vous devez déclarer dans vos revenus fonciers les revenus hors taxes et reverser la TVA collectée au Trésor (soit trimestriellement soit mensuellement selon votre option).

Votre locataire portera les sommes de TVA qu’elle vous aura versées en TVA déductible qui viendra en déduction sur la TVA collectée au titre de son activité (si elle est soumise à TVA, si c’est une activité médicale par exemple, puisqu’elle ne collectera pas de TVA elle ne pourra pas en déduire).

Par principe, l’option à la TVA se fait par unité physique. Donc si vous avez un immeuble avec 3 étages, et que vous optez pour la TVA, par principe, tous les loyers doivent être soumis à TVA, SAUF si vous avez des particuliers auquel cas la TVA ne s’appliquera pas sur leurs loyers : cela aura pour incidence que vous ne pourrez récupérer la TVA sur les travaux pour la rénovation des appartements loués aux particuliers.

Votre immeuble sera donc partiellement affecté à des activités taxables :

- une partie sera affectée à une activité soumise à TVA : la location à bail commercial avec option dans le bail ;
- l’autre partie sera affectée à une activité non soumise à TVA : la location à destination de particuliers.

Vous déterminerez un coefficient de déduction qui sera en fonction des surfaces affectées à TVA (pour le coefficient d’assujettissement par exemple) fonction du CA dégagé par les différentes activités (pour le coefficient de taxation).

En théorie, votre notaire doit vous assister dans cette détermination de TVA récupérable dans la mesure où il s’agit de la TVA sur l’acquisition sur un bien immobilier.

J’espère avoir répondu à vos interrogations, au moins en partie.

Bonne journée

En pratique, vous déclarez un début d’activité, soumise à TVA, et le fisc vous envoie les papiers à remplir régulièrement.

Enfin, c’est comme ça que ça marchait avant. Parce qu’il me semble que d’ici peu, il n’y aura plus comme seul moyen d’envoyer les infos que la télétransmission (et alors, mieux vaut faire appel aux services d’un pro (comptable)) pour le faire (ou peut-être s’acheter le logiciel de compta qui le supporte).

Dans tous les cas, si vous contacter le SIE (Service des Impôts des Entreprises) de votre perception, ils vous renseigneront.   (déjà écrit dans mon message #14)  Si vous faites tout seul dans votre coin, même avec les meilleurs avis des forums, ce sera à vos risques et périls.

GoodbyLenine a écrit :

Inconvénients de la TVA : comme dit par alex, sachant que si vous avez moins de 1000€/an à reverser, il y aura juste 1 déclaration/an à faire (1 chiffre à recopier dans qqs cases, +1 chèque à faire), sinon, il y aura 4 ou 5 papiers à remplir et 4 chèques/an à faire. C’est pas non plus la mer à boire….

Avantage : vous bénéficiez de l’avance de trésorerie du montant de la TVA (vous percevez tout l’année, vous reversez +tard, par ex vers avril-mai de l’année d’après si <1000€/an), vous récupérez la TVA sur les achats de la SCI (fournitures de bureau par ex, ou partie des frais de notaire assujetti à TVA, ou honoraire de l’expert-comptable) au prorata de l’activité assujettie à TVA.

A vous de voir si faire qqs paperasses (bcp moins que pour déclarer l’IS) en plus vaut la peine pour récupérer qqs €uros. De toute façon, ça ne jouera pas sur des sommes très importantes.

Bonjour GBL (et aux autres …)

Le SIE de mon secteur à su répondre à mes questions concernant la mise en place de la partie administrative. Vous aviez raison (encore une fois …), depuis le 01 octobre 2014, la télétransmission est étendue à toutes les entreprises.

Même si toutes ces démarches ne sont pas la "mer à boire" effectivement, toutes mes acquisitions ont été faites en nom propre, sans statut particulier, je suis à l’IR, et je suis considéré comme simple particulier (bailleur) au yeux de l’administration fiscale, ce qui simplifie grandement toutes démarches administratives, et m’évite d’avoir recours à tout comptable.

De plus, je n’ai aucun travaux de prévu sur ce local, donc peu d’intêret (Bien que je sois preneur de tout éclaircissement concernant la partie des frais de notaire assujetti à la TVA)

Je vais essayer de faire simple : quel recours puis-je avoir pour m’affranchir de cet aspect TVA (et administratif), en passant bien sûr par l’accord de ma locataire du local commercial, avec qui je m’entends très bien (avenant au bail, son loyer HT devenant donc son loyer TTC ? ). Bien sûr, il faut que cela ne lui cause aucun désagrément … Est-ce faisable ?

Cordialement

Et bien en fait la réponse est simple : l’option TVA tombe systématiquement lors du changement de propriétaire du local commercial (elle ne "suit" pas le bail) . Donc c’est uniquement si vous voulez reconduire cette option qu’il faut effectuer des démarches auprès de l’administration fiscale . J’ai toutefois fait un avenant (entre nous) avec ma locataire pour que les choses soient claires, elle me verse donc dorénavant son loyer HT (ou plutot sans TVA …) , et je n’ai strictement aucunes démarches administratives supplémentaires (POI, CA3 …)

Bonjour, je me permet de relancer ce sujet, en lien avec l’achat en cours d’un immeuble mixte (local commercial actuellement assujetti à la TVA et appartements à usage d’habitation).

Dans l’idéal, je ne souhaiterais pas continuer à collecter de TVA. Toutefois, suite à la signature du compromis chez le notaire, voici ce qui est ressorti :
- Selon l’article 207 de l’annexe 2 du Code Général des Impôts, lorsque la vente d’un immeuble n’est pas soumise à la TVA (immeuble de plus de 5 ans), le vendeur doit restituer tout ou partie de la TVA qu’il a déduit sur l’immeuble pendant les 20 dernières années.
- Selon l’article 257bis du Code Général des Impôts, cette restitution n’a pas lieu lorsque la vente se fait entre redevables de la TVA.
- Si au terme de la vente, la dispense de TVA est remise en cause par l’acheteur (considéré comme une défaillance de l’acheteur), la restitution partielle de TVA sera due par l’acheteur et sera assortie d’un droit de mutation de 5,80665%.

J’ai essayé de résumer les 3 pages qui présentent cela. A cette lecture, je comprend que je suis obligé de poursuivre la perception de la TVA ou de payer une somme d’au moins quelques milliers d’euros.

Qu’en pensez vous?