ManInBlu : étude de cas immobilier (SCI à l'IS détenue par des non résidents)

Bonjour,

Votre cas est intéressant tout en étant un peu complexe.

Il manque des informations sur la rentabilité de l’immeuble, notamment les loyers perçu.

Ensuite, je ne comprend pas, le crédit actuel est fini ou pas?

Et je ne perçoit pas l’intérêt de la SCI, quel est le besoin? Si c’est pour faire une donation aux enfants, posséder le bien en nom propre est largement suffisant.
Vous pouvez largement faire des donation de nu propriété a vos enfants pour ce but la.

En tout cas, SCI IS pour ça est assez aberrant, le bien étant partiellement payé, l’IS gâcherais la renta a la sortie a cause de la PV pro a payer.

En plus votre age (65 ans) va fortement vous limiter pour faire un nouveau crédit.

Mieux vaut renégocier le crédit, a 5.1% c’est un taux énorme, vous pouvez facilement avoir un 2% ce qui devrait faire de substantielle économie.

A+

Ohe

Voici quelques remarques sur votre situation :

[1] Résident ou non-résident, les revenus de biens immobiliers situés en France sont à déclarer aux impôts en France (et éventuellement dans votre pays de résidence, selon la convention fiscale entre la France et ce pays).

Dans votre situation, comme vous louez meublé (depuis quelques années), vous êtes déjà LMNP ou LMP (ceci depuis que vous avez commencé à louer en meublé). A ce titre, vous êtes supposé tenir une comptabilité et déclarer vos BIC (en France)… Peut-être l’avez-vous fait (et oublié de le mentionner dans votre message), à défaut il faudrait régulariser. Dans tous les cas, vous auriez intérêt à vous faire épauler par un expert-comptable pointu sur les activités de location meublée.

Accessoirement, pour AirBNB à Lille, vous pourriez avoir avantage à lire Hébergement responsable en France (mise à jour novembre 2017) | Centre d’aide Airbnb et à suivre les évolutions à venir (de plus en plus de grandes agglomérations en France rendent obligatoire une immatriculation des bailleurs proposant de la location de courte durée, par exemple via AirBNB, et limitent le nombre de nuités par ans pendant lesquelles de tels biens peuvent être loués ainsi).

[2] Avec une SCI IS, vous perdez la plupart des avantages que procure le statut de loueur meublé, que ce soit LMNP ou LMP. Avec une SARL de famille transparente à l’IR, votre bien appartiendrait à une société et vous pourriez louer meublé en conservant la quasi-totalité des avantages du statut LMNP/LMP. En conservant le bien en direct, c’est la même chose. Avec SARL de famille comme en conservant le bien en direct, il est tout à fait possible de démembrer, ou de donner un % du bien. Donc la SCI IS me semble inutile voire pénalisante, et celui qui a vous aurait recommandé ceci a été de fort mauvais conseil (ou ignorant des spécificités de la location meublée).

Le statut de LMNP ou de LMP s’apprécie au niveau du foyer fiscal (donc si vous avez par exemple 30% des parts, et vos enfants se partagent 70%, même avec un revenu global de 76 666€ vous resteriez LMNP (car 76 666 * 30% < 23 000). Si vous conservez l’usufruit de la totalité de l’immeuble, vous conservez la totalité des revenus, et donc dès 23 000€ de recettes globales vous risquez de devenir LMP ("risquez" car il y avait la possibilité de rester LMNP en ne s’immatricullant pas au RCS, mais depuis peu cette possibilité semble susceptible d’être remise en cause, cf ceci et celà et d’autres échanges sur le même thème).

La cotisation du RSI (ou de ce qui le remplace depuis début 2018) se base largement sur le BIC, qui est le bénéfice de l’activité de location meublée. Je n’ai pas le détail des recettes que vous faites et des charges que vous pourriez imputer à cette activité, mais il est bien possible qu’avec les intérêts d’emprunt et (surtout) l’amortissement de l’immeuble (= un des principaux avantages du statut de loueur en meublé), votre BIC soit très faible, voire nul, donc que vos cotisations soient alors modiques.

[3] Je n’ai pas bien compris votre histoire de "donation aux enfants" combinée à un emprunt : donner, c’est donner, et pas se faire payer pour ceci… En général, quand on apporte un bien à une SCI, on ne le lui vend pas, mais c’est un apport en nature. Les droits à payer ne sont pas du tout les mêmes… Si votre idée était que la SCI achète à crédit votre immeuble à vous-même (pour ensuite que vous donniez une partie ou la nue-propriété des parts de la SCI à vos enfants), je ne suis pas surpris qu’aucune banque ne veuille vous financer, et la SCI ne générera pas de sitôt des revenus (elle devra rembourser l’emprunt), donc votre usufruit pourrait ne pas valoir grand chose.

[4] Je n’ai pas compris la proposition d’Axabanque. Est-ce une proposition informelle (sans grande valeur, autre d’indicative) ou une offre de prêt en bonne et due forme ?

[5] Je n’ai pas compris si la SCI existe déjà, si des donations ont déjà été faites, si vous êtes déjà revenu (et résident fiscal) en France, ou si tout ceci n’est actuellement qu’un projet.
Si c’est juste un projet, je proposerais de tout reprendre du début, en explicitant mieux la situation actuelle (montant des recettes annuelles, des charges annuelles de l’activité de location meublée, valeur vénale de l’immeuble, existence d’une comptabilité, etc.) et en explicitant vos objectifs.
En particulier, avant de faire une donation à vos enfants, il faut une vue d’ensemble de votre patrimoine, vos charges et besoins en terme de revenus, votre stratégie d’ensemble concernant votre propre succession, pour par exemple examiner s’il n’est pas mieux de donner avant de revenir en France selon la législation du pays où vous résidez, etc.

En synthèse : Votre problématique est assez complexe, et vos réflexions actuelles semblent loin d’aboutir sur quelque chose de réaliste et d’optimisé. Ce ne serait pas du luxe que de consulter un Conseiller en Gestion de Patrimoine maîtrisant bien en particulier les aspects relatifs à la location meublée, et à votre situation de non-résident en France et de résident aux Pays-Bas,

Superbe! Merci pour toutes vos réponses, je vais essayer d’être plus clair et concis en essayant de répondre à toutes vos remarques:
je possède une résidence secondaire dans les Pyrénées dont la valeur est estimée à 120k et qui est payée.
Immeuble à Lille:
il reste 430k à repayer sur 10 ans les mensualités sont 4,6 k
Les revenus locatifs hors charges de 6,2k /mois (incluant Airbnb calcul moyenne mensuelle pour 2016)
Les charges additionnelles de 500€ /mois (je ne compte pas les charges standard tel qu’eau, électricité et chauffage car celles-ci sont payées par les locataires)
Impôts 800€ /m
Valeurs estimé de l’immeuble 900k/920ks (Valeur 2018)
Charges = 4600+500+800=5900
Revenus= 6200
Cash= 6200-5900=300€ /mois
Il y a trois raisons pour le choix de la SCI IS:
1/ initialement j’ai pris conscience du fait qu’au fur et à mesure du paiement de l’emprunt, le montant de l’impôt augmenterait par le fait que l’on paye moins d’intérêts déductibles et que les revenus utilisés pour payer l’emprunt sont taxés, ce qui fait que le projet ne s’autofinance pas. Et j’voulais générer un maximum de liquidités (cash is king!) pour effectuer des travaux au fil de l’eau sans avoir à emprunter.
2/ Suite au décès de mon épouse je voulais assurer la transmission de ce bien à mes enfants, d’où la SCI avec mes enfants, faisant de la location meublée, obligatoirement ce devait être une SCI IS selon mon notaire. Et donc effectivement la SCI me rachète l’immeuble. J’ai bien posé la question d’une donation/partage et cela a été chiffré par le notaire le montant était plus cher que la constitution d’une SCI IS.
3/ J’envisage de refaire un autre investissement locatif dans un immeuble.

Cat:
* ManInBlu, pourquoi restez-vous associer de la SCI? À quel pourcentage souhaitez-vous l’être? Je reste associé afin de gérer la société et l’immeuble, le pourcentage n’a pas été discuter encore avec mon notaire.
* pourquoi ne pas faire une partie de l’achat en crédit vendeur? Je ne peux répondre à cette question!

GoodbyLénine:

1/ - Je déclare mes revenus et paye mes impôts en France depuis 2009
- En effet mon comptable a déclaré des revenus en meublé lors du passage en meublé (sur son conseil)
- J’ai fait la déclaration à la mairie pour la location de meublé de tourisme, il n’y pas pour le moment d’autorisation de louer à demander pour Lille

2/ Vos remarques sont très intéressantes
- J’ai fait appel à un avocat fiscaliste et à un conseiller en patrimoine afin de valider mon projet et la proposition de la banque, j’ai reçu un devis et attends le second.
- je ne sais quel est mon foyer fiscal dans la mesure ou a) mes enfants sont majeurs et sont tous les deux non-résidents b) je suis moi-même non-résident et les revenus de mon foyer fiscal Français (virtuel) sont les seuls revenus locatifs. Je présume que les 30% des parts dont vous parler corresponde à un démembrement dont je posséderais 30% des parts? Ce qui serait parfait pour moi ou est-ce lié au foyer fiscal et dans ce cas cela ne peut s’appliquer?
- J’ai toujours résisté au statu de LMP car le lien avec le RSI, et c’est pourquoi je ne me suis jamais inscrit au RCS. Mais avec les nouvelles conditions (Février 2018) il n’est plus nécessaire de s’y inscrire, ce qui de facto si revenus >23k on bascule automatiquement dans le statut de LMP!
- Je n’arrive pas a avoir une réponse claire de l’administration RSI, j’ai demandé un calcul des cotisations sur la base de 72k de revenus par an moins les charges et les intérêts d’emprunt en fin d’année dernière et les réponses ne sont jamais complètes ou simplement pas donné. J’ai de nouveau envoyé un courrier en début de semaine, j’attends de nouveau leurs réponse.

3/ - Tout ceci est un projet… bien heureusement! Je prends beaucoup de temps à décider des choses car je sais que ma connaissance de l’immobilier est très limité mais j’ai déjà appris beaucoup grâce en autre à ce forum.
- Effectivement, je vais être très attentif à l’analyse que je vais demander à ces spécialistes.
- Mon objectif est simple, c’est de rénover cette immeuble totalement, de le donner à mes enfants, le donner à gérer par un professionnel pour que les revenus de l’immeuble deviennent une rente pour mes enfants.

Conclusion, oui je suis bien conscient du besoin de conseil expert, mais cela n’ai pas évident de trouver le bon gestionnaire de patrimoine.

En tous cas un grand merci à tous car ces quelques messages qui m’ont déjà beaucoup apportés et j’en suis très reconnaissant, vive ce forum et vive l’échange entre tous ;-)

ManInBlu

Votre schéma vous avantage avec une rentrée d’argent conséquente mais n’avez vous pas l’impression de vous "appuyer" fortement sur vos enfants ?
N’ont ils pas d’autres besoins actuellement, surtout s’ils rentrent dans la vie active ?

J’étais sensiblement dans ce schéma avec création d’une holding avec mes enfants mais l’aspect endettement de mes enfants à mon profit m’a rebuté. Je pense donc démembrer ma sci au profit de mes enfants avec bien sûr un coût, je garde l’usufruit et mes enfants auront la NP avec bien sûr une notion d’aliénation dans ce montage. Mais votre schéma amene également à une forme d’aliénation.

Chtirentier

Je ne vois pas dans votre tableau de chiffres qui permettraient de comparer les différents scénarios. Ainsi, dans le scénario LMNP, le cash flow à partir de l’année 11 avoisine 4000€/mois, ce qui doit rendre ce scénario assez avantageux…

Il faudrait comparer la valeur totale générée, nette d’impôt, après la même durée (par ex 20 ans), y compris l’éventuelle dette résiduelle, dans les différents scénario, et intégrer la fiscalité en cas de vente de l’immeuble à la fin (les impôts seront alors beaucoup plus élevés dans le scénario SCI IS que dans celui avec LMNP !) pour avoir un minimum de rigueur.

Sinon, quelques autres incohérences dans vos simulations :
   - un même taux d’emprunt à 15 ans et à 20 ans est irréaliste (le taux sera plus élevé sur 20 ans que sur 15).
   - le calcul des impôts est assurément erroné : les taux et les montants ne seront pas du tout les même, surtout s’il faut rapatrier les bénéfices dans le patrimoine privé (en LMNP : barême IR+PS sur le BIC après application des amortissements, en IS 15%/28% sur bénéfice après amortissements, plus IR+PS (ou PS, avec un minimum de 20% de mémoire si associé non résident) sur dividendes sortis de la SCI)

A mon avis, dans votre situation, un bien meilleur montage que la SCI  IS serait une SARL de famille (transparente à l’IR), détenue en partie (en majorité en fait) par vos enfants, empruntant 600 000 (si une banque accepte), à qui vous apporteriez l’immeuble contre du compte courant d’associé (les 600 000 servant à rembourser une partie de votre compte courant d’associé : vous récupérez ainsi ce cash), qui louerait en meublé, en ayant veillé à ce que la répartition des parts ne fasse pas dépasser le plus gros entre 23 000€/an et les revenus professionnel de chacun des associés (avec 6217€/mois de recette, 23 000€/an correspondent à environ 30% de la SARL, mais je suppose que vous comme vos enfants avez plus de 23 000€/an de revenus pro : pension de retraite par ex) pour qu’aucun ne se retrouve LMP (chacun a son propre "foyer fiscal") (il faut vérifier ce qui rentre dans les revenus pros d’un associé non-résident). Seul le gérant de la SARL (vous sans doute) aurait à cotiser, et rien n’empêche que lorsque la SARL dégagera un résultat significatif (quand tous les amortissements seront utilisés) il n’ai qu’un tout petit % de la SARL (et cotise alors au minimum, vers 1000€/an de mémoire).
La fiscalité pendant la vie de l’investissement (période pendant laquelle il n’y aura sans doute pas grand chose à distribuer aux associés) devrait être pas trop éloignée de celle avec une SCI IS (encore que ça va dépendre du pays de résidence).
Mais à la sortie, a différence sera énorme : Dans 20 ans, si la fiscalité n’a pas évolué sur ces points, l’immeuble serait vendu avec le régime des plus-values des particuliers, sans prise en compte des amortissements, donc très faible imposition (alors qu’avec une SCI IS, il y aurait environ 25% du prix de vente que la SCI devra verser au fisc, plus imposition du solde comme un revenu mobilier pour les associés : au final près de la moitié du prix de vente reviendrait au fisc !).

ManInBlu a écrit :

Chtirentier:
- Comment est-ce que je m’appuie sur mes enfants? Cet investissement est pour eux et ils ne déboursent pas un centime vu que ce sont les revenus fonciers qui paye le prêt. Non ils ont une bonne situation, et même si ils avaient d’autres besoins, ceux-ci ne pourraient pas être financés par ce projet à long terme. Mais je suis d’accord que la proposition de la banque me fait réfléchir, car cela veut dire que les fruits de l’investissement sera dans 20 ans et non 10! De plus la rentrée d’argent qu’en fait on? Soit on l’utilise pour des travaux ou pour un autre investissement locatif.
Oui il y aura démembrement avec NP pour mes enfants et usufruit pour autre.

Vos enfants seront majoritaires dans la sci, et ils supporteront l’essentiel du prêt, même si les loyers permettront de rembourser les mensualités, charges et impôts.
Votre projet semble être à cash flow positif et si vos enfants sont d’accord et engagés dans la vie active , pourquoi pas !

Chtirentier

Les immeubles sont taxés de manière standard dans le pays de localisation du bien, il existe de très rare exception (1 pour sur, 2 avant, à ma connaissance)

Vous avez touché des dividendes de source française en tant que résident des pays bas et vous avez payé des impôts et PS en france, hors taux conventionnel de 15% ? c’était dans quelles circonstances ?

Excusez-moi, mais votre présentation de cas, c’est le b*** !

Remettons quelques choses à l’endroit :

- Si vous louez meublé, vous êtes très probablement LMNP, imposé en BIC au réel simplifié. Exit donc l’expression "revenus fonciers" qui correspond au régime fiscal des locations nues ; parlez de BIC à la place. Exit aussi le loyer hors charges : en BIC, votre revenu brut imposable, ce sont vos recettes, c’est à dire la totalité de ce que vous versent vos locataires, y compris les charges.

- Si vous créez une SCI qui achète l’immeuble, le démembrement éventuel s’applique sur les parts de la SCI et non pas sur l’immeuble. Vous parlez plusieurs fois de "garder l’usufruit" comme si c’était celui de l’immeuble, mais ce n’est pas comme ça que ça fonctionne. La SCI est propriétaire de l’immeuble. Vous pouvez démembrer les parts de la SCI, en donner la nue-propriété à vos enfants et en garder l’usufruit. Notez que seul l’usfruitier des parts a droit de percevoir des dividendes d’une société IS. D’une manière générale, les nu-propriétaires n’ont aucun revenu ni jouissance de l’immeuble, ils ont seulement le droit d’attendre que l’usufruitier décède et ils recoivent alors la pleine propriété sans avoir de droits de succession à payer (c’est leur seul avantage ; ce qui est pas mal je le concède).

- l’immeuble vaut 900 k€, moins 430 k€ d’emprunt, moins IRA, moins un peu d’imposition sur la plus-value : il vous restera de l’ordre de 450 k€ nets dans votre poche à vous.

- Une SCI IS constate des amortissements (comme un LMNP). En cas de vente de l’immeuble, le prix d’achat est amputé des amortissements déjà constatés (contrairement au LMNP). Exemple : achat 900 k€, amortissement 30 k€ par an, revente au bout de 20 ans à 1000 k€ : plus-value de 1000 - (900 - 30x20) = 700 k€. L’imposition sur une PV de 700 k€, ça coûte très cher !

En première approche, ce que vous proposez de faire semble être :
- percevoir en cash une partie de la valeur de vente de l’immeuble (environ 450 k€) ; vos enfants n’ont rien. -> vous récupérez le cash.
- la SCI s’endette à hauteur de 900 k€ : 800 k€ d’emprunt bancaire dont vos enfants sont co-responsables avec vous ; 100 k€ de CCA qui est une dette de la SCI envers vous (vos enfants en sont également co-responsables). -> vous transmettez la dette, pour partie, à vos enfants.
- donner la nue-propriété des parts de la SCI IS à vos enfants ; ce qui ne leur rapporte pas un copeck tant que vous êtes en vie, puisque vous gardez l’usufruit donc les éventuels dividendes versés ne profitent qu’à vous -> vous vous gardez les revenus.
- à votre décès, vos enfants récupèrent la SCI IS en pleine propriété. S’ils veulent vendre l’immeuble (supposons que c’est dans 20 ans), ils doivent payer de l’impôt sur 700 k€ de plus-value.

Au total, vous gardez le cash de la vente, vous gardez aussi les revenus, vous associez vos enfants à une dette considérable, et quand ils héritent enfin de la pleine propriété, c’est grevé d’un bon gros boulet fiscal.

Vous parliez de vouloir transmettre à vos enfants, et je ne doute pas que ce soit votre souhait sincère, mais ce que vous transmettez à vos enfants avec ce projet, ce n’est pas très sexy !

Je pense que vous devriez repartir d’une page blanche, écrire en haut l’objectif "transmettre à mes enfants en minimisant la fiscalité", et ensuite aller voir un notaire connaissant bien les droits fiscaux de la France mais aussi du ou des pays où vous et vos enfants êtes résidents.

Ohe : si SCI, IS obligatoire car location meublée.

Sur la donation de la nue-propriété de l’immeuble entier : ça ne passe pas : valeur 900 k€, 2 enfants, donataire âgé de 65 ans donc valeur de la nue-propriété de 60 % = 540 k€ soit 270 k€ par enfant, d’où des droits de mutation élevés.

Sur le sujet de l’imposition due pour la donation de la nue-propriété des parts de la SCI : j’avoue mon ignorance. Y-a-t-il vraiment donation dans la mesure où la SCI rachète l’immeuble ? Tout dépend de la répartition initiale des parts et de la donation prévue ensuite.