LMP/LMNP : arrêt de la condition d'inscription au RCS ?

Bonsoir - je me permets de ‘deterrer’ ce sujet pour savoir si la condition d’inscription au RCS était toujours valide pour basculer au LMP?

MichMouch a écrit :

on peut raisonnablement imaginer que la condition d’inscription disparaisse au profit d’une option à exercer comme le passage du micro au réel plutôt qu’un changement de statut automatique.

Je n’en suis pas certain suite à la lecture du ’dépliant’ des Finances Publiques au sujet du LMNP.

Je cite le paragraphe en question :

qu’est-ce qu’un loueur non professionnel ?
La qualité de loueur non professionnel est reconnue lorsque au moins l’une des trois conditions suivantes est remplie :
•  les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €;
•  ces recettes sont inférieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements, salaires, pensions et rentes (au sens de l’article 79 du code général des impôts), bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du code général des impôts.

Un loueur devient professionnel si ces deux conditions sont cumulativement remplies.

À noter : Les personnes physiques ne sont plus tenues de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés pour être qualifiées de loueur professionnel sur le plan fiscal

On note que la personne ayant édité ce document a enlevé la troisième condition, mais il reste un vestige puisqu’ils parlent des ’trois’ conditions suivantes.

Les deux dernières phrases me semblent claires sur les intentions de l’administration fiscale : le passage au status de LMP est automatique.

Comme l’a dit Bernard2K, tant que le Bofip n’est pas modifié c’est le status-quo, mais je doute qu’il s’agira d’une option à exercer.

Oui, ce point n’est pas débattu aujourd’hui : si vous percevez moins de 23ke / an, vous ne pouvez pas être LMP, même si vous le souhaitez.

Dedik a écrit :

Oui apparemment c’est claire sur ce lien :

La fiscalité des locations meublées - Quel régime fiscal pour les loueurs en meublé : LMP et LMNP ?

+ Sur ce lien

Kennisgeving voor omleiding

Après le LMNP est souvent le plus avantageux. En gros jusqu’à 23 000€ ont peut tous continuer de faire du LMNP.

Pour du meublé, si ont ne fait pas de LMNP, le plus intéressant derrière c’est la SCI c’est ça ?

Bonjour,

J’ai lu que l’on pouvait très bien continuer à être LMNP et même si l’on fait 100 000 euros de revenus locatif. Le seuil de 23 000 euros est un choix pour passer LMP.

Voici l’interprétation Fidroit:

LMP : la suppression de la condition d’inscription au RCS entérinéepar le BOFiP … mais pas par la loi (BOFiP 20/03/2019)Dernière mise à jour le 22 mars 2019Mise à jour des commentaires de l’administration fiscale sur la qualification du statut de loueur meubléprofessionnelLe Conseil constitutionnel a jugé inconstitutionnelle la condition d’inscription au RCS du loueur enmeublé, pour bénéficier de l’exonération des plus-values professionnelles prévue à l’article 151 septiesdu CGI.Voir notre actualité précédente concernant la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018 n°2017-689.Le BOFiP prend acte de cette décision,  il modifie sa doctrine et supprime  la  condition d’inscriptionau RCS pour bénéficier du statut LMP au sens de l’IR à compter du 8 février 2018.BOI-BIC-CHAMP-40-10 § 45Nous avions déjà relevé la portée de la décision du Conseil constitutionnel : d’une part, elle censure l’ancienne rédaction de l’article 151 septies du CGI (qui n’est plus envigueur depuis le 30 décembre 2010 à la suite de la modification prévue par la loi de financesrectificative pour 2010),d’autre part, la définition du statut de LMP au sens de l’IR est précisée dans l’article 155, IV du CGIindépendamment de la rédaction antérieure de l’article 151 septies du CGI.Le Comité de Coordination du Registre du Commerce et des Sociétés  a pris acte de cette décision :l’immatriculation des loueurs en meublé (professionnels ou non) est refusée depuis le 18 juillet 2018en l’absence de prestations de service (petit-déjeuner, repas, nettoyage régulier des locaux,renouvellement du linge mis à disposition, nettoyage et repassage des vêtements, accueilpersonnalisé, etc).Cette décision ne fait que confirmer et systématiser une pratique déjà courante.Voir notre actualité précédente concernant l’avis du CCRDS du 18 juillet 2018 n° 2018-005Lorsque le BOFIP ajoute à la loi, il n’est pas opposable au contribuable. Cependant, le contribuablepeut s’en prévaloir lorsque cela lui est favorable.Ce qu’il faut retenir1.Conséquences pratiques – Avis Fidroit2.Concernant le statut de LMP au sens de l’IR et des plus-values professionnelles2.1.
Bien que conforme à l’esprit du Conseil constitutionnel, la mise à jour du BOFiP concernant destextes actuellement en vigueur (c’est-à-dire les articles 155, IV, 1° et 151 septies du CGI dans sarédaction issue de la loi de finances rectificative pour 2010) et sur lesquels le Conseil constitutionneln’a pas rendu de décision nous semble inopposable aux contribuables pour le passé (lorsqu’ils n’y ontpas intérêt) : l’article 155, IV,1 ° du CGI prévoit toujours la condition d’inscription au RCS et lesexonérations applicables en matière de plus-values professionnelles renvoient directement à l’article155, IV du CGI (et non au BOFiP tel que modifié le 20 mars 2019).Cette mise à jour est donc contestable et source d’incertitudes sur les textes et conditions applicables.En outre, la tolérance administrative autorisant les loueurs à se prévaloir d’un refus valant inscriptionau RCS (BOI-BIC-CHAMP-40-10 § 80) a été retirée du BOFiP et n’est donc plus applicable à compterdes revenus 2019 (le BOFiP pouvant modifier sa doctrine concernant l’IR jusqu’au 31 décembre del’année, cette suppression vaut pour l’ensemble des revenus de l’année 2019).CE 18 mars 1988, n° 73693 et 26 oct. 1994 n° 116175 Cass. com. 7 janv. 1997, n°95-11687La situation est donc incertaine pour 2019 : des contribuables non inscrits au RCS pourraient basculervers le statut de LMP.En pratique, l’administration fiscale compte appliquer la suppression de la condition d’inscription auRCS depuis le 8 février 2018 (date de la décision du Conseil constitutionnel). En réalité, la mise à jourconcernerait les revenus et cessions réalisés dès le 1er janvier 2018 puisque le statut de LMP pour l’IRet pour la taxation des plus-values s’apprécie au 31 décembre de l’année. Ainsi, les loueurs meublésexerçant en direct, non inscrits au RCS, mais dont les recettes 2018 représentaient plus de 23 000 € etplus de 50 % des revenus professionnels  du foyer fiscal  au sens de l’IR (pensions de retraite incluses)basculeraient de LMNP à LMP pour l’imposition des revenus et des plus-values.Certains loueurs qui pensaient bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers(avec abattement pour durée de détention et exonération après 30 ans de détention) pourraient seretrouver taxés au régime des plus-values professionnelles (au taux forfaitaire de 12,8 % sur les plus-values à long terme, et reprise des amortissements et taxation de ces derniers en BIC).Position de l’administration fiscaleLes cessions d’immeubles réalisées en 2018 par les loueurs qui n’étaient pas inscrits eu RCS mais dontles recettes représentaient plus de 23 000 € et plus de 50 % de leurs revenus professionnels du foyerfiscal au sens de l’IR (et qui ont déjà acquitté une plus-value immobilière des particuliers via lenotaire en charge de la vente) pourraient se voir requalifiées en plus-values professionnelles. Cerisque n’est pas théorique puisque les plus-values immobilières doivent être indiquées dans ladéclaration des revenus. Souvent, ils ne pourront pas bénéficier des régimes d’exonération, lesquels supposent l’exercice del’activité en tant que LMP pendant 5 ans. Or, ces loueurs entrent dans le statut LMP l’année de lacession, en 2018 ou 2019 (à la suite de la mise à jour du BOFiP) mais restent LMNP au titre des annéesantérieures.Par ailleurs, les commentaires BOFiP concernant les exonérations prévues aux articles 151 septies A(BOI-BIC-PVMV-40-20-20-20 § 80 ) et 151 septies du CGI (BOI-BIC-PVMV-20-40-30 § 210) renvoientencore aujourd’hui directement à l’article 155, IV du CGI (et non au BOFiP relatif au LMP tel que mis àjour le 20 mars 2019), ce qui laisse substituer une incertitude sur la nécessité de remplir la conditiond’inscription au RCS pour bénéficier de ces régimes d’exonération.Il semblerait cependant que l’on puisse échapper aux cotisations sociales, puisque l’article L. 611-1 duCode de la sécurité sociale renvoie directement à l’article 155, IV du CGI (et non aux commentaires duBOFiP mis à jour le 20 mars 2019).Position FidroitRemarque : Pour les loueurs meublés exerçant en société, la condition d’inscription n’est pas un critère de détermination du régimefiscal : ils ne sont pas impactés par cette mise à jour.Dès lors que le loueur en meublé exploitant en direct n’a plus la faculté de se tenir hors du régime du LMP (si ses recettessont supérieures à 23 000 €), le principal inconvénient de l’IS consistant à taxer la plus-values au taux d’IS en tenantcompte des amortissements pratiqués deviendrait neutre en cas de confirmation de la suppression d’inscription au RCS.Concernant les plus-values de cessions d’immeubles réalisées en 20182.1.1.
Les cessions d’immeubles réalisées en 2018 par les loueurs qui n’étaient pas inscrits eu RCSdevraient demeurer sous le régime des plus-values immobilières des particuliers dès lorsque la mise à jour BOFiP est inopposable au contribuable pour 2018 : l’administrationfiscale peut modifier sa doctrine jusqu’au 31 décembre de l’année, en ce qui concernel’impôt sur le revenu (il convient de se placer à la date du fait générateur de l’impôt pourapprécier la doctrine en vigueur).CE 18 mars 1988, n° 73693 et 26 oct. 1994 n° 116175 Cass. com. 7 janv. 1997, n°95-11687Position de l’administration fiscaleLa qualification de LMP au sens de l’IR s’apprécie pour l’année entière, ainsi malgré la date du 8février 2018 (incohérente) retenue par le BOFiP, il ne semble pas possible de séquencer les revenus2018 en 2 périodes.Tous les revenus 2018 devraient donc être traités comme des revenus professionnels dès lors que lesrecettes sont supérieures à 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyerfiscal au sens de l’IR (même en l’absence d’inscription au RCS ou en présence de justificatif de refusd’inscription).Position FidroitOn invoquera l’application de la mise à jour du BOFiP lorsqu’elle est favorable, notamment lorsqu’ellepermet d’imputer les déficits de la location meublée sur le revenu global.Au contraire, lorsque la mise à jour du BOFiP est défavorable, notamment parce qu’elle faitbasculer le loueur de LMNP à LMP, entraînant ainsi la perte des éventuels déficits nonprofessionnels non encore imputés, on revendiquera son inopposabilité. D’une part,l’article 155, IV du CGI n’est ni abrogé ni modifié au 31 décembre 2018 (d’ailleurs aucune loide finances rectificative en 2018 n’a été prise suite à la décision du Conseil constitutionnelpour 2018), d’autre part, l’administration fiscale est dans l’impossibilité de modifier sadoctrine après le 31 décembre 2018 pour les revenus de l’année 2018.Position de l’administration fiscaleLa mise à jour BOFiP s’applique pour les revenus 2019. Ainsi, les loueurs non inscrits au RCS seronttraités comme des professionnels (au titre des revenus et des plus-values) dès lors que les recettes2019 sont supérieures à 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyerfiscal au sens de l’IR.Position Fidroit Malgré la position tranchée de l’administration fiscale, un doute subsiste, à notre sens, concernant lebasculement automatique des LMNP vers le statut de LMP tant que l’article 155, IV du CGI n’est niabrogé ni modifié (sous réserve d’une éventuelle loi de finances rectificative avant le 31 décembre2019).Certes, il n’est plus possible de se prévaloir en 2019 de la doctrine fiscale en vigueur en 2018, mais laportée de la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018 sur la rédaction de l’article 155 duCGI ne semble pas évidente.Avis Fidroit : Dans ces circonstances, il peut être opportun de basculer volontairement sous le seuil des 23 000 € de recettes l’année dela cession afin de relever, de manière certaine, du régime des plus-values immobilières des particuliers (le statut retenu,professionnel ou non professionnel, étant apprécié l’année de la cession).  BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 440Concernant la taxation des revenus 20182.1.2.Concernant la taxation des revenus et des plus-values de cessions d’immeubles réalisées en20192.1.3.Avis Fidroit :
La mise à jour du BOFiP n’est pas opposable au niveau social. En effet, l’article L. 611-1 du Code de lasécurité sociale renvoie directement à l’article 155, IV du CGI (et non aux commentaires du BOFiP misà jour le 20 mars 2019).Ainsi, seuls les LMP (inscrits au RCS) et les LMNP réalisant de la location saisonnière pourplus de 23 000 € de recettes sont assujettis aux cotisations sociales des indépendants, tantau titre de 2018 que de 2019.La location meublée exercée en direct est exonérée sans que l’inscription au RCS soit nécessaire.Il est néanmoins impératif que : les recettes soient supérieures à 23 000 € et représentent plus de la moitié des revenusprofessionnels du foyer fiscal IFI (hors pensions de retraite),l’activité soit exercée à titre professionnel et principal (cependant, le BOFIP n’impose pasl’accomplissement de diligences réelles, il suffit en pratique que l’activité soit l’activité principaledu loueur).BOI-PAT-IFI-30-10-10-10 § 15

Merci pour vos recherches et vos liens. Notez quand même que ça serait intéressant de tout mettre dans le même fil, alors que vous avez commencé dans un autre fil LMNP : plafond de 23000 EUR sur les loyers ou les profits ? et enchaînez maintenant dans celui-là.

L’article de Fidroit est très intéressant (même si indigeste à lire sous cette forme !). La modification du bofip, intervenue le 20/03/19, est importante.

Je suis bien d’accord avec l’interprétation de Fidroit et j’irais même plus loin en disant que la position de l’administration est aberrante :

1) le point 40 et le point 45 du bofip sont en totale contradiction. Le point 40 dit : la loi dit qu’il y a 3 conditions. Le point 45 dit : on n’en retient que deux, en contradiction avec la loi en vigueur.

2) Certes, l’article 151 septies, censuré par le Conseil Constitutionnel et qui n’est de toute façon plus en vigueur depuis 2010, ressemble beaucoup dans sa rédaction à l’article 155 du CGI. Sauf que l’article 155 du CGI est toujours en vigueur et comporte toujours 3 conditions.

Est-ce à l’administration de dire "ça ressemble DONC on en déduit que la condition citée par le IV,2.,1° de l’’article 155 du CGI n’est plus valide" ? Non, ce n’est pas à l’administration d’interpréter que la décision du conseil constitutionnel, qui concerne un article de loi bien précis (151 septies) doit être transportée à un autre article (155).

Il faudrait urgemment que quelqu’un saisisse le Conseil Constitutionnel envers l’article 155 du CGI ; ou bien demande à son député de glisser dans la prochaine loi de finances un amendement pour modifier l’article 155 du CGI pour que la distinction LMP/LMNP soit enfin sur des critères rationnels et clairs.

Au stade actuel, personnellement, si j’avais plus de 23 k€ de recettes et plus de 50 % de mes revenus et que je ne sois pas inscrit au RCS, je resterais LMNP. En cas de vente, j’appliquerais la PV du particulier, et si l’administration conteste, je dirais "j’applique l’article 155 du CGI qui dit qu’il faut 3 conditions ; ce que dit le bofip me semble aberrant dès lors qu’il contredit une loi en vigueur. Si vous persistez à vouloir me requalifier en LMP, on ira devant le juge, qui appliquera bien évidemment l’article 155 du CGI".

Après, c’est facile à dire derrière son clavier. Je ne recommande à personne de faire cela, du moins pas sans avoir estimé le temps et l’argent qui seront engloutis dans une procédure au tribunal, si l’administration n’en démord pas !

L’administration contesterai que vous avez imposé votre PV alors que vous auriez pu être exonéré en LMP ?

Les redressements portent sur 3 ans, non ?

Ne pourrait-on pas avoir le scénario où l’administration vous requalifie en LMP sur les 3 dernières années, y compris l’imposition sur la PV professionnelle du bien que vous venez de vendre. Si vous dites : "mais à ce compte-là, ça fait plus de 5 ans que je suis LMP, donc j’ai droit à mon éxonération", ils vous répondent "nous on a redressé en LMP que sur 3 ans, avant vous étiez LMNP, donc vous n’avez pas droit à l’exonération" ?

Cela dit, vous pointez un avantage important du LMP : on peut avoir l’exonération sur la PV ; il faut quand même citer les conditions : être LMP, et plus de 5 ans d’activité, et recettes <90000 €.

Pour autant, c’est contrebalancé par les cotisations sociales. J’aurais tendance à dire qu’il faut regarder attentivement les avantages et inconvénients de chaque régime, et que le LMP va être intéressant surtout si on n’a pas déjà une couverture sociale par ailleurs (on paie les cotisations sociales mais elles sont vraiment utiles).

MichMouch a écrit :

Il n’y a que vraiment si on se dit "tiens j’ai des biens en forte PV que je compte revendre dans les 5/10 ans" et encore car on sera exonéré d’impôts mais soumis à RSI (45%) sur la PV…

Ce n’est pas 45% mais la flataxe de 30% en LMP que l’on doit payer , non?!

Bernard2K a écrit :

Cela dit, vous pointez un avantage important du LMP : on peut avoir l’exonération sur la PV ; il faut quand même citer les conditions : être LMP, et plus de 5 ans d’activité, et recettes <90000 €.

Même avec cette "exonération", être LMP n’est pas vraiment avantageux, si on compare avec ce qui se passe au régime LMNP.

En effet, (comme déjà expliqué sur LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs et LMP : le début de la fin avec l’imposition des +values aux PS ?) si la plus-value est exonérée d’IR, elle n’en est pas moins (au moins pour la plus-value à court terme, qui en gros correspondant aux amortissements pratiqués sur le bien, voir ici) à inclure dans le résultat de l’activité de location meublée, donc dans l’assiette servant au calcul des cotisations sociales, ce qui revient à devoir payer (en cotisations) jusqu’à un peu plus de 40% (si le montant est élevé, ce % sera plus faible, cf plafonnement des diverses assiettes de cotisation) des montants qui ont été amortis, sauf situation particulière (par ex si la revente se fait en prenant sa retraite, avec une PV<500k€, semble-t-il, à confirmer). En échange, on "gagne" une année cotisée au plafond de la sécurité sociale pour la retraite de base, et quelques points de la retraite complémentaire des indépendants (ce qui ne vaudra en général de loin pas les cotisations payées).

@cricri77700: l’instabilité fiscale en immobilier est effectivement crisante. Mais ce n’est hélas pas mieux en bourse: qui vous dit que la flat tax sera éternelle? Que reste-t-il des abattements pour durée de détention? Il n’y a pas si longtemps, le gouvernement avait envisagé la taxation rétroactive du PEA…

Donc en LMP, si je comprends bien, si on réalise 23001 euros de bénéfice (et non de chiffre d’affaires) on doit payer 45 % de SSI + impôts sur le revenus sur ces Sommes? Soit à l’arrivée (23001 x 45 ) ÷100 + 30% d’impots sur le revenus soit quasiment zéro de bénéfice ?! Donc aucun revenu locatif dans sa poche ?
C’est du grand n’importe quoi. Si j’ai bien résumé….c’est du vol !

Ps: j’ai un travail qui me rapporte 21 000 euros net annuel. D’où ma 2e question, les 45 % de ssi sont ils calculés sur 44 001 euros (salaire + revenus locatif) ou que sur les revenus locatifs en LMP ?

Amortissement qui ne sont déductibles que sur environ 10 ans après l’obtention du LMP ou même du LMNP… mais quid après ces 10 années dans le cadre d’un LMP ?!

Il faut bien faire la distinction entre "recettes locatives" et "bénéfices".
Je ne suis pas forcément très à l’aise avec le jargon comptable par contre pour bien expliquer toutes les différences entre les différents termes.

Mais en gros :
Les recettes locatives c’est le montant cumulé des loyers, charges comprises.
Le bénéfice c’est ce qu’il reste après avoir déduit les charges et les amortissements des recettes locatives.

Le seuil LMP de 23.000€ est basé sur les recettes locatives.

Ensuite, pour le calcul des charges sociales (SSI) du LMP, il faut procéder comme suit, sur la base des données ci-dessous (valeurs prises au pif) :
Recettes locatives : 50.000€ /an
Charges (charges d’activités déductibles) : 15.000€ /an
Amortissements : 25.000€ /an
SSI : ~45% du revenu net

Ce qui donnerait donc :
Bénéfice avant SSI : 50000 - 15000 - 25000 = 10000 €
Bénéfice imposable : 10000 / 145% = 6897 €
Charges SSI : 6897 * 45% = 3103 €
nb: En pratique une partie de la CSG des charges SSI doit être réintégrée au bénéfice imposable, mais à des fins de simplification des calculs on va négliger cette réintégration.

Du coup les charges SSI en LMP ça veut dire plusieurs choses :
- Le Bénéfice imposable est plus faible qu’en LMNP, car les charges sociales SSI viennent en déduction de ce montant --> Moins d’IR à payer donc.
- Avec un bénéfice proche de 0 ou même un déficit (beaucoup d’amortissements et de charges), il n’y a aucune charge SSI ni impôts à payer ou très peu.

En ayant le statut LMP il faut donc faire en sorte de jouer habilement avec les charges, amortissements, nouvelles acquisitions et les reventes de biens pour avoir chaque année un bénéfice imposable le plus proche possible de 0.
Ainsi pas ou peu d’impôts à payer, de même pour les charges SSI.
Et les charges SSI ne sont plus vraiment un problème du coup.