BRomain [62] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport de 6 logements)

BRomain · #1

Bonjour a tous,
Je vous fait par de ma nouvelle trouvaille suite a de nombreuses recherches sur leboncoin.

VOTRE PROFIL

Je suis en CDI avec 1500€ de salaire net par mois soit 18 000€ par an
Ma compagne est actuellement a la recherche d’un emploi, plusieurs entretiens de passés, on attend des nouvelles.
Actuellement TMI de 14%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: Ma compagne a eu des etudes dedans, et une amie travaille comme comptable
- Fiscales: en formation
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): pour ma part petit bricolage. Mais beau père électricien / plombier
- Sociales: Bonne aptitudes je travaille dans le domaine de la santé ou le social a une part importante.
- Temps disponible: Principalement le week end.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport de 340m² avec terrain de 270m² attenant constructible.
- Année de construction: 1930/1950
- Étage: Immeuble sur 4 niveaux (rue en dénivelé) un RDC de 130m² , un rez de jardin de taille inconnu, un 1er etage de 130m² et 2eme étages de taille inconnu. Dalle en béton a chaque niveau.
Le bien est composé de un F4 de 110m², deux F3, un F2 et deux studios.
- Déjà occupé ? Inhabité ?: Actuellement 2 logements loués, un F2 et un studio pour 450€ et 350€.
- Chauffage collectif / individuel ? chauffage gaz pour 3 logements avec compteurs individuel et le reste électrique.
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ?: Compteur individuel pour tout les logements pour l’eau et Electricité. Electricité a prévoir pour un F2, un studio et les communs.
- Raison de la vente: le bien est un bien acheté en indivision, une dame qui habite dans le sud de la France et un monsieur qui visiblement a des problèmes de santés et ils souhaitent se séparé du bien.

LOCALISATION DU BIEN

- Département: dans le pas de calais a Boulogne
- en centre ville proche de la mer et des activités. Université de Boulogne a 15 minutes a pieds. Bus a 2 minutes.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Ancienne ville de pécheur, actuellement un peu en declin
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Aucune idée. Je pense que oui, le quartier est entrain d’évoluer.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire: le bien est affiché a 178 000€ donc 8% de frais de notaire on arrive a un total d’environ 192 000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: actuellement 800€ pour 2 appartements loués
Une fois l’ensemble loué 2850€ par mois.
- Taux de vacance envisagé: 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Gestion en directe

- Travaux immédiats: - Système électrique a prévoir dans un F2, un studio et les communs ~20 000€
- Toiture a faire nettoyer et vérifier surement des tuiles a changer (visiblement
pas de fuite notable) ~7 000/9 000
- Façade pas très propre, un bon ravalement ferait pas de mal, mais pas urgent.
~10 000€
- Remise au propre des logements (cuisine, sol, peinture) pourrait faciliter la
location. ~40 000€
- Isolation a prévoir. ~7 000 / 9 000
Je pense prévoir dans les 100 000€ de travaux. Bien sur je ferais passer des artisans pour obtenir des devis.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Si travaux fait a l’achat 0
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): Si travaux fait a l’achat 0

- Taxe foncière hors TEOM : 4000€ (assez conséquente..)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) + GLI Garantie Loyers Impayés : Environ 5% des loyers encaissés si on estime les loyers a 2850/3000€ on est a 150€.

- Rentabilité brute :(2850*12)*100 / (178 000+14000) = 17.8 %
- Rentabilité net : (2850*12)*(100-4)-4000(taxe foncière)-1500(charges)-150(PNO) / 178 000 + 100 000 + 14 000 = 11.22%
- Rentabilité net net estimé hors déficit foncier: ((2850*12)*100-4)-9070-4000-1500-120-114 / 178 000 + 14000+ 100 000 = 6,6 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0
- Type de crédit : Emprunt a 110%
- Taux du crédit avec assurance: 1.61 + 0.36
- Mensualité de 1545€ / mois
- Durée du crédit: 20 ans minimum
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : ~10 000€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : déficit foncier

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier): Vu qu’il va y avoir des travaux location nu declaration au réel (revenus >15000€) avec deficit foncier.

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI: D’apres le site rendement locatif on serait a un cash flow de 520€ / mois
- Cash flow positif ou négatif ? Cash flow positif.

La ou ca me gêne c’est que visiblement avec le changement de l’imposition a la source les travaux ne sont compté qu’a 50% de leur valeur. Si j’ai bien compris cela réduit de moitié la durée du déficit foncier.
Voila pour l’étude de cas, la première que je propose et j’attends vos remarques/critiques constructives sur cet investissement. Je précise que celui ci serait mon premier investissement. Que le prix du bien est je pense négociable. Et le terrain de 270m² constructible dont je ne sais pas quoi faire. Soit le vendre, dans la ville un terrain de cette taille peut partir pour 50 000/60 000€ soit faire construire des parkings et les loués.

Merci a vous.
Romain Buffet.

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, pas de calais

Orian · #2

Salut Romain !

Votre projet a l’air vraiment bien, et je me permets de vous demander comment se fait-il que vous puissiez emprunter autant tout en ayant 1500/mois de salaire ?

Orian

BRomain · #3

Bonsoir,
Le projet etant encore a l’etat embryonnaire je n’ai pas encore vu avec la banque.
Peut etre que je m’avance un peu vite, mais je pense peut etre a tort que pour un projet bien preparé et bien présenté on peut trouver un financement.
Ma compagne devrait signer un contrat dans les semaines a venir avec un salaire a 1400 euros net par mois.

Je suis du style a vouloir etre sur a 99 pourcent avant de faire quelque chose. D’ou ma proposition d’étude de cas pour recolter des avis d’investisseur avec de l’experience.

Et si le projet echoue au moins ca m’aura permis de me faire une idée de ma recherche.

Romain.

Dernière modification par BRomain (30/04/2018 20h06)

Caine · #4

Bonjour,

En l’état, il me semble impossible de trouver un financement, déjà que les banques peinent à financer à 110%, là il faut ajouter les travaux,

En plus ça, on est sur un endettement très élevé,

Tant que Madame ne sera pas en CDI période d’essai révolue, le projet me semble irréalisable, une fois qu’elle le sera, il restera compliqué.

Bernard2K · #5

Rentabilité à calculer sur le coût total, à savoir 192 k€ +100 k€ de travaux = 292 k€. Ca fait du 11,7 % de rentabilité brute ce qui est bien mais pas mirifique. En revenus fonciers, avec une telle rentabilité, attendez-vous à un cashflow quasi nul.

Deux remarques :
- pourquoi les appartements ne sont pas loués ? ca ne semble pas logique car le proprio s’assoit sur 2000 € de revenus chaque mois et il vend un immeuble de rapport qui ne rapporte pas, ce qui peine à convaincre. Y a-t-il vraiment suffisamment de demande locative sur la commune ?
- travaux à budgéter précisément car la rentabilité du projet en dépend. Par exemple, avec ce que vous avez chiffré pour l’isolation, on n’isole pas grand chose…

Après, sur la faisabilité par vous :
- comme dit par Caine, impossible à financer dans votre situation, donc pour le moment on est sur une étude de cas pour se faire plaisir…
- même avec 2 salaires : taux d’endettement > 50 % et travaux qui durent et retardent d’autant la perception des revenus locatifs (qui ne sont que de 800 € actuellement) : ça coince ! Il faudra un différé de remboursement et des travaux super-bien calibrés en coût et en durée pour que ça passe !
- premier projet sur un immeuble complet avec travaux : c’est très complexe, attendez-vous à vous poser plein de questions et à avoir pas mal de difficultés. Rien que les travaux, dès lors qu’il y a plusieurs corps de métier à coordonner, et que la rapidité des travaux conditionne la perception de vos revenus locatifs (cf. point précédent), c’est très difficile ! Les professionnels ont déjà du mal à coordonner des artisans, alors un petit jeune inexpérimenté…

Faites-vous la main sur un projet plus petit et moins compliqué.

Milavn · #6

BRomain a écrit :
La ou ca me gêne c’est que visiblement avec le changement de l’imposition a la source les travaux ne sont compté qu’a 50% de leur valeur. Si j’ai bien compris cela réduit de moitié la durée du déficit foncier.

Bonjour,
Non, ce n’est pas exactement ça.
Si achat en 2018, travaux déductibles à hauteur de 100% en 2018 ET à hauteur de 50% en 2019.
Si achat en 2019, travaux déductibles à hauteur de 100% en 2019.

La déductibilité à hauteur de 100% en 2018 permet déjà d’engranger une belle enveloppe de déficit reportable (à hauteur de loyers bruts - charges - intérêts emprunt - travaux - 10700€ de report sur le revenu qui n’aurait pas d’intérêt en 2018 si vous n’avez que des revenus non exceptionnels).

Le calcul serait très favorable pour vous.
Cependant, je rejoins les intervenants précédents sur le retour à la réalité nécessaire.

lachignolecorse · #7

Passez voir votre banquier tout d’abord. Il vous demandera probablement un garant pour votre prêt et regardera ce que vous possédez comme liquidités pour financer les travaux, la vacance de début etc

BRomain · #8

Bonjour et merci pour vos retours,
Je suis conscient que le projet est conséquent.
Pour répondre aux diverses questions:

@Bernard2K
Les appartements sont en parti loué du fais de la distance de la propriétaire. Elle habite dans le sud et le bien est dans le nord.
Etude de cas pour le plaisir pas forcément uniquement pour récolter des avis et des critiques que je prend volontiers.
Je cherche des projets moins conséquent effectivement c’est juste que celui ci ma particulièrement attiré. Mais je tiens quand même aux immeubles de rapport.

@Caine et milavn
Merci pour les explications niveau déficit foncier et changement d’imposition.
Concernant le projet conséquent j’en ai conscience.
Je vais continuer a chercher sans mettre de côté cet immeuble.

Jai un rendez vous avec la banque samedi.
D’après vous il vaut mieux privilégier un immeuble de rapport totalement loué comme premier investissement ? On aurait plus de crédibilité envers la banque ?

Merci.
Romain

Dernière modification par BRomain (30/04/2018 20h07)

Bernard2K · #9

Autant vous prévenir :
- un conseiller bancaire "normalement constitué" va insister lourdement pour que vous achetiez d’abord votre résidence principale.
- il va vous encourager fortement à ce que les deux membres du couple soient en CDI hors période d’essai avant d’emprunter.
- quand vous lui demanderez combien vous pouvez emprunter, il va rentrer des chiffres dans son ordinateur et vous annoncer un montant très bas.

Concernant le premier investissement à faire :
- l’option RP n’est pas bête du tout. Si vous arrivez à trouver un bien décrépi et très bon marché, que vous retapez vous-même puis revendez, vous pouvez faire une bonne plus-value, exonérée d’impôts (puisque RP). C’est à faire de préférence quand on est jeune et sans enfants, les travaux font du bruit et de la poussière !
- immeuble de rapport direct, sans avoir fait un appartement d’abord, le banquier va tiquer.

A supposer que vous partiez sur un immeuble de rapport :
- celui avec travaux et non loué, ou partiellement loué, permet d’optimiser "façon cricri" : casser le prix à l’achat, faire les travaux à budget hyper maîtrisé, puis louer meublé pour bénéficier du LMNP au réel.
- celui déjà entièrement loué permet de rassurer la banque : les revenus locatifs sont déjà là. Si 70 % des loyers suffisent à couvrir la mensualité, cela pourrait convaincre la banque de vous prêter. Mais les inconvénients sont : déjà loué veut dire une moindre rentabilité, en général (ça se vend plus cher car l’affaire est compréhensible et accessible à tous) ; et c’est déjà loué en nu, en général, ce qui rend plus difficile de passer en meublé pour bénéficier de la fiscalité avantageuse du LMNP au réel.

amoilyon · #10

Très juste message de B2K.

Vous ne pouvez pas vous présenter chez le banquier sans un dossier solide sur ce que vous voulez faire, comment vous allez le faire, pourquoi vous le faites.
Dans votre présentation, vous indiquez un enfant pour l’an prochain. Peu d’espoir d’avoir 2 CDI à ce moment. Et partir en nomade ensuite.
Forcément le banquier va tiquer. Des revenus fluctuants, une nouvelle bouche, une précarité des emplois, c’est autant de points négatifs. Vous ne devez pas lui demander ce que vous pouvez faire, vous venez lui présenter ce que vous souhaitez faire et pourquoi il doit devenir votre partenaire.

La solution présentée par B2K est la bonne.
Un bien à rénover, par vos soins, pendant que vous êtes disponible tous les deux. La banque va suivre pour un RP plus facilement. Puis selon vos envies, de mettre le bien en location pendant vos saisons.

Un immeuble doit être géré. Si vous n’êtes pas sur place, qqn doit le faire, et outre les amis, la famille qui n’ont pas les connaissances / l’envie / le temps pour, vous allez le confier à une agence qui sera bien au point sur ses honoraires.
Si une tuile s’envole, un impayé arrive, … il faut prévoir la disponibilité pour parer au mieux et au plus vite toutes situations problématiques.

Un immeuble de rapport vous entre d’emblée dans le grand bain. Ne pensez pas que les travaux se comptent en milliers d’euros. Plutôt en dizaines de milliers.
Il faut avoir les reins solides.

Bigbil · #11

Vous pouvez toujours prendre un immeuble à retaper et vous faire votre RP dedans.
Par contre, sans CDI, cela sera quasiment impossible si l’immeuble n’est pas loué.

Bernard2K · #12

J’ai oublié ! Pour le banquier, dans un premier temps, vous voulez qu’il vous finance un projet, donc ne parlez que d’un projet ! Ne lui parlez pas de faire les saisons en caravane, ne lui parlez pas d’enchaîner les investissements locatifs. Ils sont déjà assez frileux comme cela, n’allez pas allumer tous les voyants au rouge en présentant des projets "hors du commun".

A la rigueur, lui dire que, si la première opération locative est réussie et que les loyers couvrent largement la mensualité, vous reviendrez peut-être lui parler d’un second projet… mais qu’il y a le temps de voir venir parce que, pour l’heure, vous êtes surtout focalisé sur la réussite de votre première opération.

lachignolecorse · #13

Je ne sais pas si le bien est concerne, mais Boulogne à mis en place le permis de louer.

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