Geoplace : étude de cas immobilier (vivre dans son LMNP)

Ma petite analyse :
- vous rénovez l’appartement puis l’habitez. A ce stade, il n’y a pas à parler de LMNP, c’est votre RP, point final.
- vous rénovez votre maison puis la mettez en location meublée. Elle rentre dans la compta LMNP au réel, pour la valeur vénale expertisée au moment de la mise en location (donc post-travaux). Les travaux ne sont donc pas amortis en tant que tel, mais sous forme d’une augmentation de la valeur vénale expertisée post-travaux.
- 4 ans plus tard, vous réintégrez votre maison : l’exploitation de la maison en LMNP cesse, elle rejoint votre patrimoine privé. Le comptable fait les inscriptions nécessaires dans la compta LMNP.
- vous mettez l’appartement en location : il rentre dans la compta LMNP au réel, pour la valeur vénale expertisée au moment de la mise en location.

Ce que ce n’est pas :
- vous ne vivez jamais dans votre LMNP, comme vous l’écriviez. Déjà, on n’habite pas dans un statut fiscal… Ensuite, l’appartement acheté n’ayant jamais été loué meublé, il devient votre RP et rien d’autre.
- vous n’avez pas le choix de louer la maison en meublé et d’être imposé en micro, vu que vous êtes déjà en LMNP au réel pour un premier appartement. Lorsqu’on est en LMNP au réel, c’est valable pour tous les biens loués meublés.
- vous ne pouvez pas amortir les travaux en tant que tels. Dans les deux cas, vous passerez en meublé un bien qui aura été votre RP pendant plusieurs années, et il est clair que dans ce cas, c’est la valeur vénale au moment du début de la location meublée qui doit être amortie.
- pas d’imposition sur la plus-value. Même si le bien qui passe en location meublée quitte le patrimoine privé pour être inscrit à l’actif de l’entreprise, en LMNP en tout cas ça ne déclenche pas l’imposition de la PV.
- lorsque vous vendrez un bien, il y aura imposition sur la PV (ou non) selon son statut au moment de la vente (si loué : imposition sur PV du particulier ; si RP, exonération).

Enfin, notez bien que toute location impose un délai pour reprendre le logement, si le locataire veut rester. Dans le cas d’un meublé, le bail étant annuel, c’est plus rapide que la location nue. On donne congé avec préavis de 3 mois avant la fin du bail. Ca veut dire que vous pouvez avoir, dans le pire des cas, jusqu’à 14 mois et quelques jours de délai (si vous réalisez début janvier par exemple que vous voulez donner congé, et que le bail a comme échéance fin mars, vous venez juste de dépasser le délai, il vous faudra donc donner congé en décembre suivant pour reprendre la maison en mars de l’année suivante ; soit 14 mois, presque 15). Si j’ai bien compris, ce qui vous ferait revenir est la survenue d’un enfant ; un enfant, le temps d’être sûr que c’est en route, il ne vous reste que 7 mois devant vous, donc, avec les délais du congé en meublé, pas sûr du tout que vous puissiez revenir à temps pour que la naissance de l’enfant soit post-déménagement de retour.
Eventuellement, location saisonnière si le bien s’y prête ! Là au moins vous pouvez reprendre rapidement.
En location nue, les délais sont pires, donc évitez à tout prix la location nue.

Ces éléments relèvent des discussions et mises en garde qu’on peut avoir sur un forum de discussion. Par contre, quand vous nous demandez ni plus ni moins de calculer précisément la différence entre les deux options, pour vous dire laquelle est la plus avantageuse : vous ne seriez pas en train de nous confondre avec votre expert-comptable, par hasard ?

Dernière modification par Bernard2K (12/05/2018 08h09)