AdrRA [42] : étude de cas immobilier (location nue et impôts)

adrRA · #1

Bonjour,

Proprietaire de ma residence principale (valo 450-500k) avec un pret familale (280€ par mois)
J’ai acheté il y a 8 ans mon ancienne RP que je loue actuellement.
Apport considere: 150k. Valo 260/270k
Pret avec des mensualite de ~750e par mois (CRD 80k pour 7 ans)
Investissement seul

J’ai acheté en couple il y a 3 mois un immeuble de rapport (290k€) pour des loyers bruts de 2500€ mensuel. Aucun travaux.
Rendement 9.7% brut.

Le bien comprend:
- 4 appartements (T1,T2,T3,T4) et 2 commerces qui tournent bien
- Toutes les locations sont entre 310€ et 500€)
- TF d’environ 3000€
- Compteurs d’eau, gaz et d’électricité individuel

Je considere un autre immeuble de rapport dans une petite ville de RhoneAlpes, à côté de chez moi. Prix annoncé sans agence 220k€ sans travaux.

Taxe Fonciere:1800e

BIEN :
4 appartements et 1 commerce. Les logements son déjà loués et le commerce vient de bénéficier d’un bail de la mairie (pour maintenir la supérette de la ville)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 237 000 €

- Rentabilté :
Vacance locative : 1 mois / an mais pas sur tous les apparts = 1000
2000 * 12 = 24 000 => -1000(vacances) - 1800(TF) - 500 (PNO) => 20 700 / (237 000) => 8.7%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport - 20k€
- Type de crédit amortissable
- Taux du crédit avec assurance - 1,6 %
- Durée du crédit : 20 ans
- Mensualité 1100 € / Mois environ

Ce qui fait un cash flow avant impots de 625e meme si ca ne veut pas dire grand chose.

En revanche, j’ai plusieurs questions:
- J’ai actuellement 43k€ de revenus fonciers bruts (sans beaucoup de charges ni déficit)
- En louant de nouveaux sans travaux, je me fais assassiner par les impots et potentiellement, ça me boufferait la totalité de mon cash flow residuel.
- Faut-il que j’arrête ce genre de prospection pour m’orienter vers des immeubles avec beaucoup travaux? J’ai l’impression que c’est la seule manière de faire baisser les impots?

Merci par avance pour votre aide

Mots-clés : immobilier, location nue, rapport

Timinel · #2

Bonjour

Vous avez parfaitement raison de vous poser la question. en suivant le meme régime vous allez dans 5 6 ans ( a vous de voir plus finement ) tomber sur l’effet ciseau et payé des impots sur des revenus que vous ne toucherez pas .

Cela entraine un comportement de fuite en avant ( besoin d’acheter pour recreer du deficit etc ).

differentes manieres de stopper ou ralentir :
- gros travaux pour defisc ( vous acheter un immeuble en mauvais etat )
- vente des plus anciens
- changement de régime ( LMNP , SCI IS etc )

chacun etant largement débattu sur le forum avec des avantages et inconvénients.

Cdt

Bernard2K · #3

C’est normal d’avoir un cashflow négatif quand on n’a pas au moins 10 % de rentabilité brute, en nu. Rembourser l’emprunt sur 20 ans, c’est au moins 6 % qui partent avec les intérêts et l’assurance. Ajoutez les autres charges et les impôts, et vous comprenez que 10 % est un grand minimum.

Notez que les revenus fonciers ne tiennent pas compte du paiement du capital. Certes, les intérêts sont déductibles, mais pas le remboursement du principal. L’idée est : peu importe la façon dont vous avez acquis ce bien (cash, ou à crédit sur 7 ans, ou à crédit sur 20 ans), il vous rapporte des revenus, ces revenus sont taxés, indépendamment du montant de l’emprunt que vous remboursez chaque mois. Or, quand on raisonne cashflow, on inclut le remboursement du capital. Quand vous dites "les impôts m"assassinent", vous sous-entendez que les impôts devraient prendre en compte le remboursement du capital, autrement dit, ils devraient prendre en compte le fait que vous avez besoin de ces revenus pour payer un immeuble juste avec les loyers, sans effort d’épargne ; sauf que ce n’est pas comme ça que ça marche.

Les pistes à suivre pour baisser cette pression fiscale ont été évoquées par Timinel :
- soit beaucoup de travaux pour avoir du déficit foncier en location nue
- soit LMNP (je précise : au réel)
- soit SCI IS.

Approfondissez chacune de ces solutions avec des recherches sur le forum et sur l’internet.

Flyz57 · #4

Vu les prix d’achat vous investissez dans la loire ou dans l’ain?

adrRA · #5

Merci pour vos réponses.

Effectivement la rentabilité net n’est pas extra-ordinaire mais j’ai volontairement gardé le prix non négocié.

Donc si je comprends bien, à moins d’avoir une rentabilité extra-ordinaire, il est compliqué d’acheter un (ou plusieurs) biens sans travaux en location nue.

Sinon oui, il s’agit d’investissement en dehors du Rhone

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