Saoori [62] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier)

Bonsoir,

Vous ne précisez pas si vous achetez le bien au complet ou juste une partie. Si tout venait à vous appartenir, vous n’aurez plus besoin de syndic bénévole.

A première vue, étant donné l’âge du bien, la superficie et l’état général que vous décrivez, je trouve le montant consacré aux travaux relativement bas. D’autant plus que vous mentionnez la présence d’un ascenseur, qui peut engendrer des frais importants. Rapporté au prix/m² pour l’acquisition, le prix bas consenti par le vendeur a certainement de bonnes raisons d’être.

Idem pour la vacance locative, qui me parait optimiste au vu des statistiques de Lens:
Comparateur de territoire − Commune de Lens (62498) | Insee

Le taux de logements vacants est important et à la relocation, si vous n’avez pas un bien qui sort du lot par rapport à ce qui est proposé sur le marché, vous risquez de prendre du temps à trouver un preneur. Où vous devrez peut-être faire des concessions sur le loyer et ne pas avoir trop de choix dans les locataires potentiels.

Pour le prêt, vu les taux actuels, il est préférable de privilégier une durée de 20 ans, qui permet d’avoir un cash flow positif et ne pas se retrouver dans le rouge en cas d’imprévus, qui ne manqueront certainement pas. Mais je trouve que votre TAEG est assez important en raison de votre âge et les frais de dossier bancaire élevé. Pour ce dernier, un maximum de 500€ serait à négocier, avec un taux avant assurances entre 1 et 1,10% maximum sur 20 ans.

Les charges générales sont importantes tout comme celles répercutées sur les locataires. Le locataire regardera combien le logement lui coûte par mois, comparé aux autres proposés sur le marché, peu importe la répartition loyer/charges. Par contre, pour vous, plus ces charges sont importantes pour le locataire, moins le loyer que vous percevrez sera important, si vous voulez être compétitif avec les autres annonces.

Je ne sais pas quel est l’avis des autres forumeurs, mais sur le "papier", votre projet d’investissement ne me semble pas attractif.

Sur le choix de la SCI, nom propre… cela dépend de vos choix patrimoniaux. Si le but est de transmettre, une SCI peut être un bon outil, surtout si vous voulez y loger d’autres biens dans le futur.

Bonjour.

Je vous remercie pour votre analyse.

Nous achèterons les deux maisons, elles sont vendues ensemble au prix de 130 000€ net vendeur, mais nous savons que nous pouvons tirer jusqu’à 100 000€.

Effectivement la bâtiment a de l’âge. Mais il est située en plein centre ville de Lens et fait partie des bâtiment historique de la ville.

La toiture est neuve, les huisseries ont été changées, les 10 000€ serviraient à refaire l’appartement qui est vacant (une salle de bain et une cuisine, plus un coup de peinture), les autres appartements vont être à rafraîchir et nous comptons le faire avec l’argent que rapportera l’immeuble lorsqu’ils seront vacant. Je vais tout de même faire intervenir un ami pour budgétiser l’enveloppe global et pouvoir la repartir sur le temps. Il n’y a pas d’ascenseur c’est une erreur de ma part !.

Il n’y a pas de syndic sur l’immeuble, je rectifie.

Les trois autres appartements sont occupés, les t1 sont loués 378€, et les deux T3 398€, ce qui me paraît être des loyers tout à fait raisonnable pour la commune.

Pour le prêt nous allons privilégier le 20ans, le taux peut encore être négocier, nous allons voir ça avec notre banquier cette semaine.

En ce qui concerne les charges, je vais refaire tous mes calculs, je pense que j’ai eu un peu la main lourde sur celle-ci étant donné que c’est un prévisionnel.

Je me suis un peu renseignée et je me demandais si l’investissement Cosse ne pouvait pas être plus intéressant pour cette commune ?

Cordialement, Saoori

J’ai modifié mon message entre temps et avais rajouté pour le syndic. Il n’y en a pas.

Les biens se situe en zone B1, donc éligibles.

Je retourne voir l’immeuble ce midi et vais récupérer tous les éléments manquants.

Chaque appartement à un compteur électrique individuel donc chacun gère, après le compteur d’eau est commun, ai-je la possibilité de les rendre individuels ? Et si oui est-ce que cela vaut le coup ?

La il faudrait donc que:

- Je budgetise l’enveloppe travaux total sur les années à venir.

- Je recalcule les charges générales.

Je vais prendre quelques photos pour vous les poster ici.

Merci pour vos retours !

Dernière modification par Saoori (24/07/2019 09h07)

Nous avons refait le tour des appartements. 3 sont en super état (à changer une baignoire par la suite un peu vieillotte) et 1 à refaire (nous comptons moins de 10 000€ pour la pose d’une cuisine et la salle de bain).

Les parties communes ne nécessitent aucun travaux, les maisons sont classées en E.

Nous ne savons pas si cette achat va nous bloquer par la suite pour notre RP (D’ailleurs on se tâte à rester locataires et à investir dans plusieurs biens).

On va tenter d’acquérir cet immeuble pour 100 000€ AEM.

J’ai refais les calculs de charges et je me suis trompée, enfaîte on aurait 1050€ de charges (comprenant elec parties communes, assurances loyers impayés et assurance). Et 15€ de charges par appartements pour la taxe ordure ménagère et entretien chaudière (tous les compteurs sont individuels eau, elec et gaz).

La rentabilité me semble super intéressante mal grès tout et je pense que nous allons nous lancer dans cet achat.

Merci pour tous vos conseils, je continue l’analyse pour faire au mieux et vais voir avec notre banquier pour l’emprunt (je pense rester sur 20ans afin de pouvoir avoir du cash-flow positif et pouvoir ré investir après).

Il reste de petites finitions oui et on remettra un coup de peintures quand les locataires changeront à chaque fois.

Pouvons nous acheter en nom propre et passer le bien dans une Sci plus tard ? (afin d’éviter les frais du à la Sci pour le moment mais pouvoir transmettre sans frais de succession par la suite).

Merci d’avance.

Saoori a écrit :

Les parties communes ne nécessitent aucun travaux, les maisons sont classées en E.

Bon projet mais je vais faire le rabat-joie.

La RT2020 va bientôt sortir et le mode de calcul pour la classification énergétique va changer. En plus, l’acoustique va être pris en compte (ce qui n’est pas le point fort des 1930). Donc votre logement classé E risque d’evoluer (a priori pas dans le bon sens) et vu l’épée de Damocles qui attend les propriétaires des logements classés F et +, je vous invite à prévoir une rénovation énergétique dans votre prévisionnel.

Sur le diag, il est indiqué les améliorations qui permettent d’améliorer le DPE, qu’est-ce qui est indiqué ? Y a-t-il des vmc? Comment est produite l’eau chaude? Etc à vous de trouver une solution (et la chiffrer) pour éviter d’avoir des remords dans 2/3 ans. Inutile de faire des études compliquées, regardez déjà comment améliorer les choses simplement (vmc, ballon thermodynamique, isolation des combles…)

Gérer c’est anticiper.