Investissement immobilier dans une ville sinistrée ?

Bonjour

les villes " sinistrées " sont un sujet regulier devant les promesses de  rendement.

je vous conseille de regarder en detail les files sur saint etienne, roubaix etc ..

Je pense qu’il faut tres bien connaitre l’endroit.

j’ai un doute sur votre theorie sur la correlation des prix  , on pourrait imaginer l’inverse, plus e demande pour se reloger au centre puisqu’il faut bien partir vivre ailleurs ( mais surement plus en campagne autour , le centre ne doit pas avoir trop d’investissement.

2eme risque… dans quelques années le quartie est refait a neuf et devient celui plus attractif et le centre est delaissé donc moins valorisé..

regardez praxim, meilleurs agent etc vous verrez une evolution du prix.
idem la demande locative  dans une ville a faible demande le risque de vacances est fort ( pour enfoncer une porte ouverte)

cdt

Bernard2K a écrit :

La vraie affaire, à Noyon, ça serait de trouver du 800 et même du 500 €/m².

Au vu de la dynamique du marché, en discutant un peu ça doit pas être bien difficile à trouver…
@bernard2k à raison, vous n’avez "pas fait vos devoirs" si vous aviez creusé un tout petit peu, je suis prêt à parier que les 3ères annonces ne peuvent être rentable à cause des charges de copro.

Revenez nous voir avec un calcul de rentabilité net pour savoir de quoi nous parlons

A moins de tout refaire, isolation sérieuse comprise (ce qui n’est pas toujours facile dans une corpo) je trouve actuellement très dangereux d’investir dans un bien classé en DPE F ou G, le ministre de l’écologie sortant parlait de les interdire à la location dans les années qui viennent. Cette idée suit son chemin depuis pas mal de temps maintenant.

Je vous fait un retour par rapport à mon expérience.

Fuyez!

La rentabilité…c’est bien. Devoir gérer des problèmes qui relèvent plus des assistants sociaux…c’est plus usant.

Si on veut louer dans une logique un peu haut de gamme, pour capter les gens avec du pouvoir d’achat, quelques réflexions s’imposent :
A Noyon, 26,5 % de taux de chômage. Ca fait quand même 73,5 % de la population active qui a un emploi !
A Noyon toujours, 60 % de foyers non imposables. Ca fait 40 % de foyers imposables, donc avec une certaine aisance.
Source : Données fiscales et impôts pour Noyon | Le Monde.fr

Le problème est le suivant : vu les faibles prix d’achat de l’immobilier, les gens qui ont une certaine aisance et qui veulent se fixer vont acheter leur résidence principale.

Il reste qui dans notre cible ? Les gens qui ont des moyens corrects, mais qui ne veulent pas acheter. Ca va être notamment les jeunes qui pensent qu’ils vont bientôt bouger (pour changer de boulot, pour fonder une famille…).
Mine de rien, les jeunes, avec un emploi et des moyens, qui pensent qu’ils vont bouger d’ici quelques années, et qui cherchent donc à louer et pas à acheter, ça fait une cible étroite, sur une ville de 13000 habitants ! Ils sont combien : quelques dizaines ? Combien cherchent un logement en même temps, à un moment donné : 1, ou 2, ou 3 ? Guère plus en tout cas ! Faut pas se planter ! Si on est obligé de baisser ses exigences sur la qualité des locataires et/ou de baisser le loyer, parce qu’on ne trouve pas les beaux locataires riches et solvables et biens sous tout rapports, on va avoir quelques déceptions.
C’est l’inconvénient d’une ville de 13000 habitants : le manque de profondeur du marché.
Sur une grande agglomération comme Lyon, Toulouse, on peut être sûr d’avoir une cible en face de son bien. Même si on a mal défini la cible, on va quand même avoir de la demande (sauf si bien sûr le loyer est beaucoup trop élevé). On va dire des trucs comme "tiens, je pensais attirer des jeunes actifs et notamment des couples, finalement j’ai eu des étudiants ; je me suis planté dans mon ciblage, mais pas grave, j’ai loué quand même !". Dans une ville de 13000 habitants, se planter sur son ciblage peut se transformer en vacance locative pure et dure.

Après, j’ajoute quand même que louer à des "cas sociaux" peut être une politique choisie. Les loyers sont payés par les APL. Suivant le zonage, on peut aussi bénéficier des abattements du Cosse ancien. Il faut s’attendre à une activité un peu plus rock and roll, un peu plus prenante, et avec quelques surprises, que si on loue aux classiques CDI gagnant au moins 3 fois le loyer. Il faut quand même être sûr d’avoir une cible : est-ce que les "cas soc" ne vont pas tous dans le logement social ? Pourquoi est-ce qu’ils viendraient chez vous si c’est moins cher en logement social ? Même sur un positionnement bas de gamme, le manque de profondeur du marché peut être un inconvénient. A Lyon ou Toulouse, on trouvera à remplir un logement "bas de gamme", dans tous les cas. A Noyon, c’est moins sûr…

Au total, une petite ville, c’est un risque accru de vacance locative, parce que le nombre de candidats à la location est bien plus faible. Et ça influe aussi sur les prix de vente ; il est clair qu’on trouve souvent moins cher dans une ville de 5 à 10000 habitants que dans la grande ville de 50 à 100 000 habitants qui est située à 15-20 km en voiture…

Merci pour toutes vos réponses.

- les 3 premières annonces, il est évident que je n’achèterai jamais ça et pour la 4ème, c’est juste un exemple. je ne paierai pas 39.000 euros pour 40m2 à Noyon alors que j’ai eu un 97m2 à 103.000 à Compiègne.

- Je n’ai pas fait mes devoirs de recherche, je le conçois. J’étais trop pris par mon dernier investissement. Mais je posais juste une question sur l’opportunité d’investir dans ce genre de ville.

je sais que le taux de chômage de noyon est élevé. Le départ des militaires du RMT a plombé l’économie de cette ville: 1200 soldats professionnels dans une ville de 15.000 habitant…ça compte, et quand ces 1200 soldats et familles partent….il ne reste que la désolation.

Mon idée était de prendre un appartement au centre ville, genre un F2 ou F3, et de le restaurer en faisant du haut de gamme.
Il y a la gare avec des trains qui desservent encore un peu Paris, et je me dis que c’est une population que ça peut intéresser.

Je vais plus étudier les cas similaires des autres villes

Il y a toujours un peu de demande haut de gamme, donc si vous faites un appartement haut de gamme vous trouverez sûrement des locataires. (Ça n’est pas moi qui le dit, c’est à peu près tout le monde ici).
Par contre, il y a une question liée au voisinage. Si le quartier où se trouve votre appartement haut de gamme se dégrade (ou si dès le début la population locale est problématique), vous aurez du mal à garder vos locataires.
Malheureusement, c’est plus dur à évaluer - il suffit d’un propriétaire ou deux dans la rue qui se mettent à louer à des "cassos" et l’ambiance peut changer très rapidement.