Fabipm : étude de cas immobilier (studio en IDF en LMNP sans apport)

Merci pour votre réponse.

* Le loyer maximum HC pour ne pas être surtaxé par la loi micro-surface est de 540€ environ pour 13m², donc comme je pensais proposer 500€ HC, je ne serai concerné.
* Je doute de pouvoir emprunter sans apport sur plus de 20 ans, et l’idée est de profiter de l’effet de levier du crédit plutôt que d’avoir un cash flow positif à tout prix. Nous avons de la marge sur l’endettement et sur notre capacité d’épargne mensuelle.

Après, si c’est nécessaire à la réalisation du projet, nous avons des liquidités de côté qui peuvent être utilisées.

Bonjour,

Forcément, en ajoutant ces charges supplémentaires, l’investissement paraît moins sympathique…
Le rendement descendrait vers les 4.5% net, même si l’outil rendement locatif nous donne toujours un scoreinvest de 8/10 et un cash flow négatif d’environ 110€ par mois sur les premières années.

J’imagine qu’avec une petite correction de loyer (10-20€/mois), l’après provision pour le ravalement (30€/mois) et une petite discussion avec la banque, il y a moyen de faire quelque chose d’un peu plus optimisé.
Je pense que la marge de négo avec le vendeur sera assez juste, donc je n’ai pas parlé de ce point pour faire mieux.

Visite de l’appartement ce soir avec d’autres acheteurs potentiels si j’ai bien suivi. Si vous avez des conseils/remarques supplémentaires (autres que ce que l’on peut trouver sur le forum), je les lirais avec une très grande attention !

Bonne journée.
Fabipm

perecastor a écrit :

Du coup à combien s’élève la CFE sur votre commune ?

Pas loin des 350€ si j’ai bien suivi.

Vous avez raison concernant la négociation sur le prix d’achat, j’y pense déjà mais je veux voir le studio avant de manière à avoir quelques arguments qui la justifieraient (le ravalement à venir et la procédure en cours donnent déjà une base de discussion).

Après, nous ne sommes pas pressés et nous étudions les possibilités. Si les vendeurs semblent pressés, il y a peut-être une bonne occasion !

Et comme vous le mentionnez, le but de ce projet est de se faire la main et de se former avant peut-être de partir sur quelque chose de plus ambitieux.

Bonjour,

La visite fût intéressante. Déjà, il n’y avait que nous alors que les propriétaires nous avaient bien dit que ce serait une visite à plusieurs car ils n’habitent pas tout près. Peu d’intérêt pour le bien ?

Ils ont eu des soucis avec la dernière locataire (impayés, meubles disparus, nouvelle peinture laquée partout - jaune & moche) qu’ils essaient en vain de contacter pour récupérer au moins leurs meubles.

Façade de l’immeuble en mauvais état = ravalement. Déjà 500€ provisionnés par les propriétaires actuels sur les 1200€ estimés pour ce studio.

A la jonction de la salle d’eau (qui est plutôt pratique il faut le dire) - pièce à vivre , l’humidité a usé le parquet et le carrelage. C’est louable en l’état mais il faudrait redonner un coup de peinture aux murs.

La cave attenante au studio est bien pratique pour stocker des bricoles sans encombrer l’appartement. Pour 1500€ de mobilier et 1000€ max de travaux on peut faire quelque chose de bien.

Il y a une petite marge de négociation je pense vu l’état du bien, le ravalement à venir et autres travaux. A suivre !

Merci pour votre feedback.

Je pensais également limiter une éventuelle offre à 70k€ maximum. En effet, deux autres studios de 19m² sont en vente dans la zone mais un peu moins bien placés pour 100k€. De manière générale, on tend vers le 5k€/m² sur ce quartier et le prix au m² du studio me semble un peu élevé. Dans ce cas-là je passerais en cashflow légèrement positif.

C’est vrai qu’avec la taxe micro-surface actuelle, je suis limite limite dans mon estimation du loyer (540€ HC pour le 13.6m²), si le montant est revu à la baisse avec comme vous dîtes 35€/m² par exemple, ça risque de chiffrer…

L’état de l’appart’ n’est pas si mal que ça, un coup de peinture dans la pièce à vivre pour avoir une couleur + sympa et la jonction pièce ) vivre - salle d’eau où quelques lattes de parquet sont fatiguées et où un morceau de carrelage est fissuré.

Je pense qu’il y a peu de visites en raison du prix demandé, mais ça, on le négocie après une visite.

L’annonce est récente oui, moins d’une semaine, à suivre. De toute façon, c’est presque les vacances et on va mettre cette étude en stand-by.

Bonjour,

Je vais passer un coup de fil aux propriétaires afin d’avoir leur ressenti sur notre visite et sur les autres potentielles visites. L’idée est de mettre en exergue les points de vigilance que nous avons observé et s’en servir peut-être plus tard pour négocier.
* La période n’est pas optimale pour ensuite louer à des étudiants car si nous achetons l’appartement, il sera à notre disposition bien après la rentrée.
* Ravalement & travaux
* Prix au m²
* Surface < 14m² et incertitude sur la taxe micro-surface
* Travaux à prévoir

Nous continuons bien sûr à surveiller le marché en quête d’autres opportunités.

Bonne journée !

Je ne vois pas pourquoi ramener un prix d’achat vers le prix du marché (vers les 65-70k€) serait une perte de temps. Le rendement brut serait de 9-10%, le net vers les 6% et un cash flow tout juste positif.

Ces chiffres me semblent relativement sympa et puis, qui ne tente rien n’a rien.

Il peut y avoir un coup à faire, s’il est le seul à faire une offre et que les vendeurs soient pressés de vendre. De plus, en août, ils ont peu de chance de trouver quelqu’un en raison des vacances. Sans compter qu’avec les travaux, l’acheteur ne pourra pas le louer avant novembre si la promesse est signée début septembre. Les bons dossiers étudiants seront déjà placés. Pour mes investissements, je préfère regarder à partir de 20 m2 car je redoute l’évolution de la législation pour les petites surfaces. Et je remarque qu’il y a de plus en plus d’offres de ventes de petites surfaces, qui restent en attente : les petits investisseurs sont prudents ou envisagent la province…
Aussi je conseille plutôt une offre à 65k ou même 63k (environ 5 000 le mètre), par oral, et puis de regarder d’autres annonces. Vous risquez d’être rappelé en septembre…
Rastignac

J’adore le "Monsieur Rastignac". Je me rapproche vraiment de la retraite…

Bonjour et désolé pour le retard !

Deux offres au prix ont été faites par des acheteurs motivés donc.
Résultat, pas d’entrée sur le marché de l’immobilier locatif jusqu’à présent.