Viagénérations : vos avis sur cette SCI (Turgot AM)

Dans le Reporting du 1er janvier 2023, la performance 2022 est annoncée à 3,12%

Presque 40 % de cash dans la SCI… Il va falloir qu’ils se bougent pour investir plutôt que de collecter comme des malades pour laisser dormir l’argent.

Cela dit la contreperformance de 2022 va aider à freiner la collecte ;-)

Ces SCI sont réservées aux institutionnels, elles ne font pas d’appel public à l’épargne (et pourtant publient un DICI pour les particuliers..). Donc je ne pense pas que le dépassement d’un de leurs ratios soit un problème, sachant que cela se voit même sur les OPC à destination des particuliers (qui sont moins libres de faire ce qu’ils veulent).

Greyna a écrit :

Il va falloir qu’ils se bougent pour investir plutôt que de collecter comme des malades pour laisser dormir l’argent.

La collecte est pour ainsi dire fermée depuis début mai 2022. Viagénérations détenait à ce moment 66% de liquidités… Mais oui ils ont "collecté comme des malades" en abusant des spécificités comptables des SCI viagères (explications dans les messages précédents). A noter que sa concurrente Silver Avenir a fait la même chose mais dans une moindre mesure. Si ces SCI avaient calé leur collecte sur leur capacité d’investissement (comme le font la plupart des SCI non viagères), elles auraient affiché des taux de rendement >8%/an.

Oui mais par exemple voici ce que dit le prospectus de l’OPCI Diversipierre, agréé par l’AMF et donc soumis à des règles à priori plus strictes :

De même en cas de forte collecte l’allocation immobilière pourraient être inférieure à l’allocation immobilière cible du fait des délais inhérents à l’investissement des capitaux collectés

A mon avis il serait assez aisé pour Turgot de se positionner comme victime de cette collecte. C’est d’ailleurs ce qu’elle avait fait lors d’un BT si mes souvenirs sont bons (sacré culot). Au final je doute qu’on puisse y faire grand chose, si ce n’est constater que les intérêts des épargnants sont peu protégés avec ce type de structure.

Non elle n’est pas fermée. Toutefois certains assureurs ont peut-être épuisé leur enveloppe.

Pour être précis et donc que ce soit clair pour tout le monde: elle est fermée chez l’assureur de votre contrat. Pas forcément chez d’autres assureurs.

Bonjour FCP

A mon avis il peut y avoir deux sources de baisses potentielles :

a) Viagénérations est exposée au marché du viager résidentiel de qualité. Je me dis que les valorisations des biens sur ce marché sont bien moins affectées que les bureaux de la Défense ou les zones commerciales désertées par les chaînes de magasins.

b) en théorie, la hausse des taux conduit à toujours actualiser davantage la valeur finale des biens dans les formules de calcul de valeur (1€ dans 10 ans au terme probable du contrat de viager vaudra d’autant moins aujourd’hui que les taux d’intérêt sont élevés). Je me dis que vu que nous sommes probablement en fin de cycle de hausse des taux, et si ces calculs ont jusqu’à présent été correctement effectuées, alors cela ne devrait pas générer de baisse sensible à venir, les pas de hausse restant faibles. On voit de ce point que la valeur liquidative a piétiné autour de +3% les deux dernières années VS +6% environ les 3 années précédentes. J’espère que la mise à jour des taux dans la formule d’actualisation est la source de ce piétinement. S’il y a un gros ajustement à la baisse, alors je serais surpris car la VL est bi mensuelle.

Voilà, après c’est une analyse théorique personnelle, donc si par ailleurs les biens avaient été surpayés alors oui cela pourrait baisser dans ce cas évidemment.

(suis porteur de parts en PER).

En ce qui me concerne, j’ai vendu mes lignes Viagenerations et Silver Avenir en totalité.
D’une part parce qu’il est probable que l’immobilier résidentiel entre dans un cycle baissier.
D’autre part, je suis prudent quant au possible retour de bâton lié au « gain technique » mentionné par BrisePif en page 1 du fil dédié à la SCI similaire Silver Avenir.
Au final, la performance passée de cette sci ne me semble pas complètement  naturelle.

J’ai vendu mes 43k de SCI Viagénérations. 
3k de PV en 2,5 ans. 

Avec la baisse de l’immo résidentiel, je ne vois pas comment ils vont pouvoir rapporter plus que les taux sans risque.

Actif net au 30/6/23 : 1092 M
Actif net au 1/10/23 : 1091 M

donc visiblement très peu de retraits et de décollecte

25% des actifs liquides soit >250M, ça laisse de quoi voir venir.

ce produit n’est disponible qu’en assurance vie (….ou PER) à ma connaissance.

Reporting trimestriel au 31.12.23 dispo :

ViaGénérations

"DES PERFORMANCES POSITIVES
Malgré un marché fragilisé par la hausse des taux et un climat d’incertitude sur les supports immobiliers, l’UC SCI ViaGénérations clôture 2023  sur un très bon bilan avec une performance positive de 3,46 %* et une valeur d’expertise de son patrimoine immobilier en progression de 0,65 %** sur l’année. Ses performances immobilières et sa position active à l’investissement avec 147 nouveaux biens immobiliers acquis en 2023, avec une décote moyenne en hausse à 40 %,  contribuent à ces bons résultats. Ils permettent de maintenir le cap sur l’objectif d’une performance cible supérieure à 5 % avec 5,14* % de performance annualisée au 31/12/2023 assortie d’une volatilité toujours faible (0,68 % en moyenne)."

"…nos valeurs d’expertise ont toujours été à la hausse, malgré une tendance baissière des prix."

Lire aussi le bulletin mensuel au 1.3.24 sur le même site.

Je suis détenteur de parts et je reste investi.

Ca sent l’histoire similaire à capimmo. Effectivement le jeu n’en vaut pas la chandelle vu les performances !

Ca n’enlève bien sûr rien à l’idée du fonds et au talent certain de la société de gestion.