SCI Capimmo : vos avis sur cette SCI (Primonial REIM)

Bonjour Calimero,

les 2 SCI que vous évoquez sont plus petites et n’ont pour moi que le statut de SCI AV en commun avec Capimmo.

vous avez une discussion dédiée sur SCI VIAGENERATIONS sur le site devenir rentier. Je dirais donc simplement ici que j’avais regardé, que j’aurais pu y placer une quote part car le business model sur le logement senior est intéressant et différenciant, mais elle n’est accessible que dans un ou deux contrats d’AV ce qui m’aurait forcé à souscrire encore un contrat supplémentaire. j’y ai donc renoncé pour l’instant.

sans etre du tout spécialiste de l’immobilier d’affaires, GF Pierre a l’air pas mal, peut etre un peu petite comme SCI et pas du tout à l’international ?

bonne journée.

Le reporting SCI Capimmo 4e trimestre 2020 est paru :

Performance 2020 = 2,50%
Plus de 700 millions d’euros collectés portant la capitalisation à 5,76 mds € au 31/12/2020.
La poche de foncières cotées ne représente que 1,8% de l’actif net.

L’acquisition en septembre 2020 de l’ensemble de bureaux à Paris 8e porte déjà ses fruits puisque la Sci PREIM One Monceau en question occupe la première place des contributions de performance sur 2020 avec +0,71%. A noter également une diversification géographique sur un investissement à Luxembourg (immobilier de bureaux).

La SdG Primonial réitère un prévisionnel pour les investissements des mois prochains avec une projection sur 606,9 millions répartis de la sorte :
- 35,33% bureaux,
- 27,80% résidentiel,
- 14,40% logistique,
- 11,98% hôtellerie,
- 7,20% santé,
- 3,30% commerces.

aimge a écrit :

Surin a écrit :

Votre question est extrêmement naïve Aimge. Vérifiez donc dans les conditions où serait-ce écrit …
Je ne comprends pas l’argument de la "liquidité" Nexus. Vous le mettez en avant avec la poche de liquidités mais ensuite, quid ?
Les SCPI sont toutes aussi liquides, en avril 2020, quand tout l’immobilier physique était bloqué, j’ai revendu pour 50k€ de SCPI en en sélectionnant plusieurs dans mon portefeuille, je n’ai rencontré aucune difficulté. J’ajoute qu’il n’y a pas eu de décote.

Merci pour ce compliment !
Dans le cas de SCPI il me semble que c’est un avantage justement à les détenir en Assurance Vie (l’assureur garantit la liquidité de ces parts). "Naïvement" j’avais pensé que ce puisse être de même pour les SCI.

Pardon mais pourquoi me mettre un "-1" de réputation pour ce message, cher Surin ?
Vous m’écrivez "Vous persistez à écrire une ânerie, l’assureur ne garantit rien du tout.".

J’écris une ânerie peut-être, mais en aucun cas je n’affirme quoi que ce soit. S’il n’est même plus permis d’être ignorant sur ce forum, dites-le. Je ne vous connais pas et je ne doute pas que vous soyez un expert de ces sujets, mais en aucun cas cela ne vous place dans la position de distribuer des bons ou mauvais points. En tout cas ce n’est pas ainsi que je coinçois un forum dont un des objectifs est de partager de la connaissance.

Pour revenir au sujet de la liquidité des parts de SCPI garantie par l’assureur, c’est pourtant bien ce qui est écrit sur tous les sites que j’ai pu consulter (par exemple ce comparatif AV/Direct de MP: Comparatif : SCPI en direct vs. SCPI en Assurance-Vie).

Edit : je viens de lire quelques unes de vos notes de "réputation" (je découvre ce système ma foi assez discutable). Je comprends mieux le personnage.

Pour ma part je pense partager la position assez nuancée de nexus (message #51). Les SCI "fonds de fonds" (comme capimmo) détiennent régulièrement plus de 10% de cash, + 5 à 10% d’actifs liquides. Pour les OPCI c’est encore davantage, parfois jusqu’à 45% de l’actif ! Forcément cette poche offre de la liquidité, mais à hauteur de son montant seulement, et au détriment de la performance bien évidemment. Pas de miracle !

Concernant la liquidité des SCPI en AV soi-disant "garantie par l’assureur", je crois que nous avons déjà eu ce débat. C’est un argument souvent avancé par les vendeurs de SCPI mais bizarrement je ne l’ai jamais vu écrit noir sur blanc par un assureur. C’est même plutôt le contraire, par exemple Spirica a rajouté cette phrase sur la dernière version de son avenant :

Nouvel avenant scpi spirica a écrit :

- Dans le cas où ce support serait amené à faire l’objet d’une mesure de restriction telle que prévue par la réglementation, les opérations sur ce support pourront être refusées par l’Assureur.

Darjeeling de son côté précise que si le volume des rachats est supérieur à celui des souscriptions (sans préciser si c’est le volume au sein de leurs contrats ou au sein de la scpi..), le prix de vente sera le prix de réalisation (ouch). A mon sens aucun assureur ne voudra / pourra payer de sa poche des scpi invendables.

Quant à la performance des scpi vs sci j’avais donné un avis ici : p.3 SCI vs SCPI dans une assurance-vie : quels intérêts des SCI de SCPI ?

Dernière modification par NicolasV (28/04/2021 20h27)

Bulletin du T4 2021

- Perf de 4,12% pour 2021. Portefeuille désormais bien équilibré :



- 230 m€ d’arbitrages avec cession du portefeuille d’immobilier côté en cette fin 2021 pour réduire la volatilité en 2022. La SCI se veut davantage opportuniste dans sa communication, en continuant de réaliser des cessions d’actifs qui poseraient question, ou en réalisant des investissements sur des actifs décôtés ayant de bonnes perspectives.

- La plus forte perf annualisée concerne l’immobilier logistique (+26,13% !) bien que cette typologie ne représente que 3,4% dans la répartition sectorielle de la SCI Capimmo.

- Les nouveaux investissements porteront sur un prévisionnel de 700m€ dont 600m€ sont déjà sécurisés, avec les secteurs résidentiel, bureaux, hôtellerie et logistique très représentés.

Actif net au 31/12/2021 : 6,30 Mds€.

Certes, ces taux de rendement sont décevants, mais on n’investit pas en SCI ou SCPI pour du court-terme.
L’horizon n’est pas 3-6 mois, mais bien plutôt 8-10 ans.
Et en tout cas pas du tout pour du boursicotage frénétique de style "j’achète à 11h38 et je revends 17 minutes plus tard avec 0,17% de profit" !

Cette baisse d’environ 10% entre le 01/09 et le 15/09 est totalement incompréhensible et la communication défaillante :
* avec seulement 15,1% en SCPI / OPCI au 30/06, ce n’est pas la baisse de 15% de Primopierre et Patrimmo Commerce qui l’explique
* avec seulement 35% en actifs de bureaux au global (scpi comprises), ce n’est pas la baisse massive sur les actifs de bureaux qui l’explique non plus, même si le commerce baisse un peu aussi il reste 50% sur résidentiel/logistique/hotellerie qui ont quand même beaucoup moins baissé
* en SCI tous les loyers perçus viennent "soutenir" la valorisation de la part, on peut donc imaginer que la baisse de 12% YTD est en vrai de 15% sur le patrimoine seul.

Annoncer dans le bulletin du T2 que l’on va toucher le point bas de l’année et pouvoir remonter ensuite sous-entendait que des baisses de valorisation avaient déjà été bien prises en compte les 6 premiers mois de l’année, ce qui finalement s’avère totalement mensonger.

Par chance j’avais déjà arbitré la moitié de ma position début septembre car j’avais de gros doutes, j’arbitre le reste sans regrets aujourd’hui, ma confiance en Primonial est définitivement entamée et je vais m’efforcer de mieux sélectionner des supports dont la transparence sur le fonctionnement est totale. Je suis finalement plus à l’aise avec du Gecina qui se prend du -20%, parce que quand je lis les résultats cela renforce ma conviction dans les actifs et la gestion, et que le marché finira par le prendre en compte une fois la transition actuelle sur les bureaux et les taux sera achevée. Une SCI moins volatile, c’est rassurant au départ mais au final on ne comprend jamais vraiment bien ce qu’il y a dedans et comment cela est valorisé, la société de gestion fait ce qu’elle veut.

Vertaco

La société de gestion devra/devrait s’expliquer a posteriori sur cette baisse d’une semaine à l’autre.
Ils annoncent fièrement 242 lignes dans leur portefeuille. 70% de l’actif est de l’immobilier indirect, donc sur lesquels la SCI n’a en théorie pas le contrôle direct sur la valorisation, non plus pour vendre les biens en catastrophe à prix bradés.
Les quelques exemples d’immobilier indirect et non coté trouvés dans le Bulletin T2 sont des sociétés (SAS ou SCI), telles que "SAS Arboretum", "SCI Usufruimmo 2016", "SIS CARE", dont je doute fortement qu’ils sortent justement une nouvelle valorisation entre le 8 et le 15 septembre.

Mathématiquement donc, il parait difficile d’arriver à -9% d’une semaine à l’autre.
A noter toutefois que les 2 SCPI Primonial dont le prix de part a baissé semble effectif aussi au 15/09, soit la même date que la VL litigieuse. Cela peut expliquer un peu de la baisse: mais même si les 15% d’actifs de SCPI sont justement uniquement constitués de ces 2 SCPI (scenario au pire), alors 10% de baisse de ces SCPI compteront pour 1,5% sur le prix de part de la SCI. Restent 7,5% à trouver…

Actualisation :

ISIN FR0014004GX5
Société Civile investie en Immobilier, éligible à l’assurance vie.
Encours, qui baisse : 5 222 M€ au 25/10/2024.

Valeur liquidative :
Elle baisse, car elle intègre notamment les provisions pour illiquidité enregistrées en septembre 2023 puis en février 2024.
Valeur liquidative : 229,85€ par part au 25/10/2024.

Taux d’endettement : 28,36%.

Seulement 6,1% de liquidités, alors que le minimum est à 10% selon le ratio réglementaire.

Performance :
Mauvaise performance en 2023 : -11,55%.
Mauvaise performance en 2024 : -11,45% depuis le 31/12/2023.
Capitalisation, pas de distribution de revenus.
Il faut y ajouter les frais de gestion annuels du contrat d’assurance vie, entre 0,50% et 0,90% par an.

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