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Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 16% - 2 | |||||
Je ne sais pas (avis neutre) | 0% - 0 | |||||
Non, probablement pas (avis assez négatif) | 0% - 0 | |||||
Non, certainement pas (avis négatif) | 16% - 2 | |||||
Nombre de recommandations : 12 Recommandation moyenne : 3,2/4 ![]() |
#176 06/07/2024 16h12
- Ovni
- Membre (2018)
- Réputation : 12
Ovni, le 15/05/2024 a écrit :
Le rapport de gestion trimestriel 1T24 est maintenant disponible et très intéressant, notamment la décomposition des facteurs de performance et l’analyse du stock :
https://media.viagenerations.fr/a01b988 … T12024.pdf
Quelques éléments ici.
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#177 06/07/2024 16h21
- Milkovich
- Membre (2021)
- Réputation : 0
Je remarque que depuis le mois de Mai le nombre de parts n’a strictement pas bougé (=6 574 174). Le rapport du 1er juillet confirme. Les retraits ont ils été bloqués?
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#178 07/07/2024 18h15
Les associés de cette SCI sont des assureurs. Donc si un assuré vend des parts sur son contrat mais que l’assureur porte ces parts (il ne demande pas à la société de gestion de les liquider) alors le nombre de parts ne baisse pas.
Je pense que c’est ça l’explication: les assureurs assument la liquidité.
Parrain Corum: 9LCZUO - Parrain Fortuneo: 12405145
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#179 31/07/2024 20h49
- Ovni
- Membre (2018)
- Réputation : 12
Relevé de situation au 15.06.24 :
www.viagenerations.fr/documents/2/Relev … APICIL.pdf
* 91.46% part Immobilier
* Actif net en légère hausse : 922 553 837,42 E
* Nombre de parts 6 574 174
* Performance positive +3.09% sur 1 an glissant - pas folichon, mais régulier et pas trop impacté du marché immo en baisse
Par ailleurs, quelques articles (mais de 2023) de presse sur le même site.
Je garde mes parts.
Dernière modification par Ovni (31/07/2024 20h54)
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#180 31/07/2024 23h35
- FCP
- Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI - Réputation : 104
J’ai bien fait de liquider ce truc.
Mon code parrain Corum : X2BNTB
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#181 01/08/2024 17h23
- NicolasV
- Membre (2013)
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 SCPI/OPCI - Réputation : 126
CsylvainC, le 06/07/2024 a écrit :
FCP a écrit :
C’est normal vu la situation de l’immobilier.
C’est même étonnant que ça ne baisse pas.Ils augmentent le prix des parts mécaniquement avec l’âge des personnes sous viager qui augmente …
Presque aucune baisse possible avec des formules de ce type !
Evidemment que les SCI viagères peuvent baisser, et de manière tout aussi violente que les autres SCI. Elles sont mêmes exposées à davantage de facteurs de risque que les SCI "classiques", cf documents ou encore les précédentes réponses de ce sujet.
Dernière modification par NicolasV (01/08/2024 17h24)
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[+1] #182 05/08/2024 16h50
- CsylvainC
- Membre (2020)
- Réputation : 8
NicolasV a écrit :
Evidemment que les SCI viagères peuvent baisser, et de manière tout aussi violente que les autres SCI. Elles sont mêmes exposées à davantage de facteurs de risque que les SCI "classiques", cf documents ou encore les précédentes réponses de ce sujet.
En effet, cela peut baisser sauf quand on applique une formule de calcul liée à l’âge des occupants qui inexorablement avance et fait donc progresser la VL.
La courbe suivante depuis 2017 illustre parfaitement par elle-même ce que je veux dire (immobilier en dents de scie - Courbe noire - versus VL Viagenerations presque en permanence en progression quinzaines après quinzaines - Courbe bleue - ) :
Source : FR0013305729 - SCI VIAGÉNÉRATIONS
Ce qui interpelle n’est pas la performance en elle même, c’est la progression (plus ou moins forte) quasiment systématique et ce, quinzaines après quinzaines, depuis 2017 !
D’où ma question (que je me permets de poser de nouveau) :
Par contre, j’aimerais voir les prix de cession des biens qui sortent du viager versus l’expertise initiale et la dernière expertise en valeur vénale.
Des personnes du forum ont déjà demandé ces informations pour ViaGenerations et/ou pour Silver Avenir ?
Le bulletin trimestriel d’informations du T1 2024 répond partiellement à ma question en stipulant :
2% de PV sur cessions (mais uniquement sur les cessions réalisées)
Source : (p.7) https://media.viagenerations.fr/a01b988 … T12024.pdf
Dernière modification par CsylvainC (05/08/2024 17h09)
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#183 12/08/2024 14h39
- NicolasV
- Membre (2013)
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 SCPI/OPCI - Réputation : 126
La reconstitution de la pleine propriété a bien un effet positif sur la VL mais c’est loin d’être le seul facteur susceptible d’influencer la VL. Si on extrapole les chiffres de viagénérations du BT1 2024, la reconstitution procure un rendement d’environ 2,7% sur l’année. C’est peu pour contrecarrer une éventuelle réévaluation à la baisse du portefeuille qui dépend du prix des biens mais aussi des prix des loyers (et oui !) ou encore de l’impact qu’aurait une révision de la table de mortalité désuète utilisée pour valoriser les biens. Je pense aussi qu’un problème de liquidité aurait un impact plus important sur une SC en viager qu’une autre en PP.
Donc votre affirmation "presque aucune baisse possible" me semble fausse et dangereuse.
Le secteur résidentiel est par contre réputé plus défensif et le positionnement luxe semble moins souffrir actuellement (en particulier en bord de mer où les prix ne baissent pas).
Hors ligne
#184 12/08/2024 20h21
- CsylvainC
- Membre (2020)
- Réputation : 8
Merci de ne pas tronquer ma phrase ou de la sortir complètement du contexte !…
Ma phrase exacte est :
Presque aucune baisse possible avec des formules de ce type !
Selon le BT1 2024, la reconstitution de la pleine propriété est le facteur majeur de l’évolution de la performance de l’UC (50% pour être précis), loin devant le second facteur des "gains techniques" pour 25%.
Les gains techniques correspondent très probablement à la "libération prématurée" par décès ou départ des occupants.
L’effet loyer me parait ne pas être en faveur des viagers qui justement fixent dès le départ la valeur de l’occupation et peut-être l’indexation qui va avec, mais je peux me tromper !
Dernière modification par CsylvainC (12/08/2024 22h40)
Hors ligne
[+1] #185 20/08/2024 12h25
- Ovni
- Membre (2018)
- Réputation : 12
Relevé de situation au 15.08.24 :
https://www.viagenerations.fr/documents … APICIL.pdf
* VL 140.88 E
* 93.6% part Immobilier
* Actif net en légère hausse : 926 129 663.12 E
* Nombre de parts stable 6 574 174
* Performance positive +2.88% sur 1 an glissant, en légère baisse - pas folichon, mais régulier et pas trop impacté du marché immo en baisse
Le rapport de gestion du 2T24 n’est toujours pas en ligne.
Quelqu’un a une autre source que ce site ?
Je garde mes parts.
Hors ligne
#186 26/08/2024 07h37
- Fanscpi
- Membre (2022)
Top 50 SCPI/OPCI - Réputation : 35
Performance depuis 1 an : 3,41%.
Valeur liquidative et encours les plus récents
Dernière modification par Fanscpi (26/08/2024 07h38)
Hors ligne
[+1] #187 26/08/2024 08h31
Faisant pour ma part du démembrement en direct, je considère que la stratégie de cette SCI est saine, investissant dans des biens résidentiels de qualité: ils achètent avec 5%/an de décote annuelle par rapport à l’espérance de vie, cela donne une garantie de progression de la VL
- pas de risques d’impayés de loyers ou de vacance locative
- 5%/an de performance embarquée (décote fonction de l’âge)
La SCI Silver Avenir d’ARKEA ISIN FR0013526100 est sur le même créneau, avec un profil similaire, mais un encours plus faible …
Note: je ne vois pas trop la différence en termes de performances/rentabilité. La décote moyenne est plus faible, mais avec une espérance de vie plus courte…. (un avis ?)
Mais cela reste de l’immobilier:
- sensible aux taux, qui impacte la valeur des immeubles (comme tous les actifs), même si à terme l’immo reste une poche solide (les biens ne vont pas s’envoler)
- 1,6% de frais de gestion pour la SCI (à comparer aux fonds ETF)
- les frais d’enveloppe de l’AV (la SCI appartient aux assureurs)
- impôts de PV payée par la SCI (peu pour le moment car ils n’ont pas pas beaucoup de libérations)
- fiscalisation à l’IFI: 100€ de valeur d’IFI pour 140€ de VL !
C’est un bon moyen de faire du démembrement en diversifiant les risques, avec un bon rapport performance / volatilité/ risques, même s’il faut faire attention aux frais d’enveloppe de l’AV. Pour ma part, cette SCI est bien mieux que nombre de SCPI, et notamment les SCPI avec de l’immobilier commercial
Note: je n’ai pas souscris pour le moment même si j’y réfléchis en terme d’optimisation d’allocation car je préfère du viager/nue propriété en direct, pour anticiper une prochaine RP, afin de n’avoir pas tous ces frais, notamment les frais de PV, de SCI, d’AV, de PS, et d’IFI grâce la décote pour RP.
Cela permet de faire du 5%/an en AV sans risques, moins les frais de gestion de l’AV (0.6% ), et moins les frais de PS (17.2%) en cas de rachat du contrat: la performance est tout de même "mangée" par bcp de frais. Sur 10 ans, c’est du 4.5%/an net net
La différence de rentabilité pour 1 M€ sur 10 ans entre du 7%/an et du 4.5%/an, c’est 441 K€E (1.97 M€ - 1.55 M€), ce qui est considérable (d’où le choix d’éviter tous les frais et d’investir en direct).
Et on va suivre avec l’évolution de la fiscalité sur le patrimoine IFI/ISF/Flat tax
Dernière modification par lio198 (26/08/2024 14h40)
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