Viagénérations : vos avis sur cette SCI (Turgot AM)

Relevé de situation au 15.08.24 :
https://www.viagenerations.fr/documents … APICIL.pdf

* VL 140.88 E
* 93.6% part Immobilier

* Actif net en légère hausse : 926 129 663.12 E

* Nombre de parts stable 6 574 174

* Performance positive +2.88% sur 1 an glissant, en légère baisse - pas folichon, mais régulier et pas trop impacté du marché immo en baisse

Le rapport de gestion du 2T24 n’est toujours pas en ligne.
Quelqu’un a une autre source que ce site ?

Je garde mes parts.

Faisant pour ma part du démembrement en direct, je considère que la stratégie de cette SCI est saine, investissant dans des biens résidentiels de qualité: ils achètent avec 5%/an de décote annuelle par rapport à l’espérance de vie, cela donne une garantie de progression de la VL
- pas de risques d’impayés de loyers ou de vacance locative
- 5%/an de performance embarquée (décote fonction de l’âge)

La SCI Silver Avenir d’ARKEA ISIN FR0013526100 est sur le même créneau, avec un profil similaire, mais un encours plus faible …
Note: je ne vois pas trop la différence en termes de performances/rentabilité. La décote moyenne est plus faible, mais avec une espérance de vie plus courte…. (un avis ?)

Mais cela reste de l’immobilier:
- sensible aux taux, qui impacte la valeur des immeubles (comme tous les actifs), même si à terme l’immo reste une poche solide (les biens ne vont pas s’envoler)
- 1,6% de frais de gestion pour la SCI (à comparer aux fonds ETF)
-  les frais d’enveloppe de l’AV (la SCI appartient aux assureurs)
- impôts de PV payée par la SCI (peu pour le moment car ils n’ont pas pas beaucoup de libérations)
- fiscalisation à l’IFI: 100€ de valeur d’IFI pour 140€ de VL !

C’est un bon moyen de faire du démembrement en diversifiant les risques, avec un bon rapport performance / volatilité/ risques, même s’il faut faire attention aux frais d’enveloppe de l’AV.  Pour ma part, cette SCI est bien mieux que nombre de SCPI, et notamment les SCPI avec de l’immobilier commercial

Note: je n’ai pas souscris pour le moment même si j’y réfléchis en terme d’optimisation d’allocation car je préfère du viager/nue propriété en direct, pour anticiper une prochaine RP, afin de n’avoir pas tous ces frais, notamment les frais de PV, de SCI, d’AV, de PS, et d’IFI grâce la décote pour RP.

Cela permet de faire du 5%/an en AV sans risques, moins les frais de gestion de l’AV (0.6% ), et moins les frais de PS (17.2%) en cas de rachat du contrat: la performance est tout de même "mangée" par bcp de frais. Sur 10 ans, c’est du 4.5%/an net net

La différence de rentabilité pour 1 M€ sur 10 ans entre du 7%/an et du 4.5%/an, c’est 441 K€E (1.97 M€ - 1.55 M€), ce qui est considérable (d’où le choix d’éviter tous les frais et d’investir en direct).

Et on va suivre avec l’évolution de la fiscalité sur le patrimoine IFI/ISF/Flat tax

Dernière modification par lio198 (26/08/2024 14h40)