Gaetanlh [33] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour,

Je suis en train de faire une offre sur un immeuble dans le centre ville d’Agen. Je peux m’y rendre chaque week-end donc cela faciliterait la gestion, je vous remercie d’avance de tous les bons conseils que vous pourrez m’apporter !

VOTRE PROFIL

- En couple mais célibataire fiscalement, employé, TMI 14%, 25 ans. Revenu mensuel, environ 2000 euros après impôt.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables / Moyenne
- Fiscales / Moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) / Pas bon mais j’y travaille
- Sociales / Bonne
- Temps disponible / Quelques heures par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport
- Année de construction : Immeuble en pierre, fin 19ème-début 20ème siècle
- Étage : 2 étages, bonne exposition, 85 m2 /  3 studios : RDC : 23m², 1er étage : 25m², 2ème étage 27m².
- Baux : RDC : Septembre 2019, 1er étage : Juin 2019, 2ème étage; congé en cours mais plusieurs dossiers de locations reçus d’après le propriétaire.
- Pas de syndic.
- Chauffage individuel électrique.
- Volets bois classique
- Espaces verts dans la copropriété : Non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels.
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Agen, Lot-Et-Garonne / 47
- A côté de la Mairie.
- Bassin d’emploi : Plusieurs gosses sociétés sont domiciliés à Agen et Boé (centre industriel). Des petits commerces, une grande rue commerçante et des services publics sont proches de l’immeuble.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Je pense.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 145.000
- Loyer déjà pratiqué : 1.030 euros / mois HC
- Taux de vacance envisagé (1 mois chaque année = 8%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0 euros

- Travaux immédiats : 0 euros.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. 0
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : 0
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) 0

- Taxe foncière hors TEOM : 1.126 euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés 2%

- Rentabilité brute :8,93%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1,85
- Durée du crédit : 20 ans.
- Frais de tenue de compte ?
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) ?
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP au réel

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Le cash-flow serait légèrement positif mais je préfère prendre mes précautions. S’agissant de 3 studios, je ne suis pas à l’abri d’un turn-over. De plus, tous les meubles sont dans un bon état général, chacun des appartement est loué meublé donc le LMNP au réel s’impose.

J’attends donc vos avis sur cet investissement et vos conseils pour pouvoir l’améliorer.

Bien à vous,
Cordialement,

Mots-clés : achat, agen, immobilier, investissement, lmnp (loueur en meublé non professionnel)