Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements)

Bonjour.

135000 euros fait environs 145 000 +avec FDN + 70k de travaux fait 215 000 euros.

Loyer : 3300 × 12 =  39600 euros

Diviser par 215 000 euros X 100 = 18.41% brut et pas 26.5%.

Donc pourquoi emprunter 230 000 euros ?
Pourquoi sur 25 ans ? ( ne regarder pas que le CF mais le coût total in fine )

Je rajouterai que vous avez calculer 1 mois de vacance locative, donc pour la rentabilité est moindre : 3300×11 = 36300 euros ÷ 215000 euros ×100 = 16.88%

Le calcul de la rentabilité est la base , quand je parle au investisseur qui ne la calcul pas correctement , j’ai toujours de sérieux doute pour un achat d’immeuble de rapport. ( faut surtout pas le prendre mal ) commencer plus petit ?

Pour le temps disponible à demi journée par semaine me fait tiquer également, il faut être plus disponible dans l’immobilier.

Pour les travaux attention au simple coup de barbouille ( faire le minimum ) , les appartements doivent être lumineux, sanitaire et cuisine très propre ou remis à neuf et l’isolation thermique et phonique présente pour éviter le turn over.

230 000 euros ? Oui mais avec devis à présenter à la banque.

Le problème c’est que vous aller demander aux artisans de gonfler les devis et vous verrez que comme par hasard ils ont bien fait de les gonflés ( la gestion d’artisan quoi ! ) et comme vous serez coincer pour finir les travaux , ils vont en profiter.

25 ans et le locatif sans être propriétaire de sa RP ? Hum …. en effet creuser bien avec le courtier.

Astuce : dites que vous aller prendre un T2 en RP dans le projet = taux RP et la banque tiquera moins.

Justement , je dis " il n’y aura pas de dépassement possible financièrement pour que les banques puissent continuer à me prêter et qu’on puisse travailler ensemble sur du long terme "

Quand il me rajoute un doublage, une prise ou autre , je vais aider à nettoyer le chantier par exemple … donnant donnant..

Je compte toujours une marge de sécurité mais sur mon cash … mais je ne l’utilise que très rarement car tout est bien optimiser et l’expérience aide par la suite.

Je suis assez surpris que vous trouviez une telle rentabilité pour un bien quasi libre. Pour ce genre de bien apparemment bradé, un agent cherchera plutôt un MDB  qui ne mettra pas de condition suspensive dans son offre et vendra le bien en 48h. Je vous conseille de montrer le bien à une personne qui s’y connait en bâtiment pour vérifier s’il n’y a pas un loup quelque part. Idem pour la demande locative. Pourquoi le bien est-il vide? Face au banquier, c’est tout de même plus facile de présenter un dossier avec des locataires qui paient déjà des loyers.

Je vous conseille aussi d’utiliser la présentation standard pour les études de cas, ce qui vous éviter à d’oublier l’essentiel. Y a-t-il un compteur Elec par appartement? Que disent les diagnostics?…

Pour le financement sur 25 ans, je ne suis pas fan du tout. Idéalement, il faut faire plus court, 15, 18 voire 20 ans. Mais comme vous n’avez pas encore consulté de banquier….

Idem pour les travaux, vous montrez une certaine naïveté. 4h/sem pour de l’administratif, ça ne sert à rien. Vous aurez besoin tout au plus de 2h/mois. Par contre, pour les travaux, vous aurez vos week-ends occupés pour les 12-24 mois qui viennent. Est-ce votre souhait? Est-ce le souhait de votre compagne?

Comme Lachignolecorse, je suis surpris des ratios surtout que vous dites:

- Landes, zone historique et commerciale. La zone est très dynamique mais l’immeuble se situe dans une rue calme.
Les prix augmentent légèrement ces dernières années dans ce secteur même si la plus-value n’est pas mon objectif premier.

Soit c’est une affaire en or, soit il y a un loup…

Bonne enquête!

Bien à vous,

Edit: B2k a été plus rapide que moi et sa réponse est plus détaillée

Gaetanlh a écrit :

Bonsoir,

Je me permets de vous soumette mon projet d’investissement. Je suis le premier à avoir effectué des visites (le jour-même de la publication de l’annonce) selon le mandataire mais il faut toujours se méfier.

DESCRIPTION
Statut, age, TMI, revenus : 25 ans, en union libre avec une TMI 14%, 28 KE nets/ an, minimum, et plus selon les bons mois.
Je compte acheter cet immeuble afin d’autofinancer l’investissement. Etant gestionnaire locatif de métier, cela me permet d’avoir un peu d’expérience dans la gestion.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Bonne
- Fiscales : Bonne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Moyenne, à part peindre et poser un parquet, je ne sais pas faire d’avantage pour le moment.
- Sociales : Très bonne.
- Temps disponible : Une demi-journée par semaine.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type :  Immeuble se situant dans les Landes, à proximité de commerces, d’établissements secondaires et proche de l’Hotel de Ville. L’immeuble possède 8 appartements comme suit :
Au rez-de-chaussée, deux T2 qui doivent être refaits au niveau de la peinture et du sanitaire.
Au premier étage, deux studios (dont un loué) et un T2. Le T2 est à finir de refaire et les studios sont en bon état général.
Au second et dernier étage, un T2 et deux studios avec une salle de bain sur le pallier. Ainsi, il faut refaire le sol et la peinture mais revoir le système sanitaire du pallier.

La toiture est en bon état, tout comme les menuiseries.

Les propriétaires partant en maison de retraite, les enfants ne souhaitent pas s’occuper de cet immeuble et le vendent donc.
J’ai budgété 60.000 euros de travaux donc avec les aléas, je préfère partir sur 70.000 euros. Je possède deux devis dont un est à 58.500 et un second à 61.000.

LOCALISATION DU BIEN
- Landes, zone historique et commerciale. La zone est très dynamique mais l’immeuble se situe dans une rue calme.
Les prix augmentent légèrement ces dernières années dans ce secteur même si la plus-value n’est pas mon objectif premier.

RENTABILITÉ DU BIEN
- Prix affiché : 149.000 euros FAI. J’ai effectué une offre à 135.000 euros et on semble se diriger vers ce prix-là.
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : Pratiqué (2.900 euros pour le tout) mais avec les travaux de rénovation, je pense partir sur du 3.300-3.400 euros mensuel pour le tout.
- Taux de vacance : 1 mois de loyer pour chaque appartement.
- Frais divers : jPas de jardin ni d’ascenseur. Les parties communes seront nettoyées une fois par mois par mes soins.
- Travaux immédiats : Peinture, sanitaire et peut-être un changement de certains radiateurs mais ce dernier point n’est pas urgent.
- Taxe foncière hors TEOM : 3.167 euros/ an
- Rentabilité brute : 26,5%.

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 6.000 euros d’apports,
- Type de crédit : 230.000 euros.
- Taux du crédit avec assurance : 1,8%
- Durée du crédit 25 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION
-Location Nue à l’IR. Je pars sur cela pour le moment à moins qu’il n’y ai un meilleur régime pour ce cas-là.

CASH FLOW
- Les loyers me permettront de rembourser intégralement le crédit.

Je suis donc l’attente de toutes observations concernant cette investissement. Il s’agit d’un "gros" projet pour mon âge mais sur le papier, de ma petite expérience, ça à l’air d’être un très bon placement.

Je vous remercie d’avance de vos réponses

Mise à jour : J’ai tenté un coup de bluff au départ à 125.000 euros mais les propriétaires n’étaient pas chauds. On discutait d’une offre à 135.000 euros avec l’AI. Finalement, les propriétaires acceptent à notre plus grand étonnement à 125.000 euros. Première fois que ça m’arrive.
Au final je souhaite effectuer la disposition du logement comme suit :
- Rez-de-chaussée : 2 T2.
- 1er étage : 2 studios refaits par l’ancien propriétaires qui sont en bon état + 2 studios à refaire, conséquence d’une division du T2.
2ème étage : Je vais fusionner le T2 pour faire une grande pièce et utiliser les 2 studettes comme chambres. Ce qui fera donc un T3 agréable. Les toilettes étaient sur le palier donc je ne voulais pas faire fuir les potentiels locataires.

Les potentiels loyers sont donc évalués à 2.750 euros mensuels.

Voici quelques photos des studettes du dernier étage et deux photos du studio du 1er étage refait par les anciens propriétaires :

Bernard2K a écrit :

Au vu des photos (en tournant mon écran de 90°, ce qui aurait été beaucoup plus difficile à l’époque des cathodiques   ), je dirais :
- studettes hideuses, lino décollé et boursouflé. Quand on laisse dériver comme ça, c’est qu’il y a tout à refaire.
- même le T2 "refait" semble moyen. Le mur à côté de la fenêtre n’est pas plan ; et il semble y avoir des cloques sur la peinture. Dans le coin cuisine, c’est bien une table en formica ?

Bref, il y a du boulot. Je vous encourage à ne pas lésiner sur les travaux (je veux dire en quantité et en qualité, ce qui ne veut pas forcément dire mettre beaucoup plus cher). C’est sans doute un coin où l’offre d’appartements refaits à neufs est rare ; plus vous faites de la qualité, plus vous vous démarquez de l’offre concurrente, plus vous louez facilement.
S’agissant de petites surfaces, studios à T2, je vous encourage aussi à TOUT passer en meublé, quitte à supprimer quelques meubles ensuite si les locataires n’en veulent pas (état des lieux avec mention "repris à la demande du locataire"). Ce qui veut dire prévoir aussi un budget pour l’achat des meubles. C’est quand l’immeuble est vide qu’il faut en profiter pour passer en meublé : ça évite des pro-ratas d’apothicaire pour répartir entre la partie louée nue et la partie louée meublée. Ca évite des tractations avec les locataires en nu pour les convaincre de passer en meublé.

C’est tellement intéressant au niveau de la fiscalité. Je ne vais pas m’échiner à vous convaincre, mais faites les calculs : en gros, vous économisez IR +PS pendant au moins 10-15 ans. A la louche, en comptant que vous serez prochainement à TMI 30 %, ça fait de l’ordre de 150 ou 200 k€ sur 15 ans.

Au total, c’est une opération "à la cricri". Lisez ou relisez ses études de cas, vous apprendrez plein de choses utiles.

Je vous remercie de votre réponse.
Tous les logements seront remis à neuf, je vais aussi rafraîchir les deux studios refais. Concernant les studettes, je vais les utilisais comme chambres et ça sera refait du sol au plafond. De plus, c’est bel et bien une table en formica.

J’ai de côté une petite enveloppe pour meubler chaque appartement, en priorité les studios. Le T
Concernant , je préfère le laisser nu. Et les T2, je vais remonter des annonces, l’une en nu et l’une en meublé pour définir ce qui est le mieux à faire.

C’est effectivement un investissement à la cricri. Chacun de ses investissements sont des onglets sur mon ordinateur. Son parcours est incroyable et sa réussite est évidente.
Votre parcours n’est pas des moindres Bernard

MAJ : Le propriétaire n’a pas accepté ma première offre. Il souhaitait donc augmenter les enchères avec un autre potentiel acquéreur, d’après l’AI. J’ai refusé de faire ces pseudos enchères et est donc arrêté cette affaire.
Après deux semaines sans sons de cloche, l’AI revient vers moi pour m’annoncer que ça n’a pas pû se conclure avec l’autre acquéreur. Ainsi, je lui ai énoncé que j’étais sur un autre dossier (vrai) et que je ne pourrais faire qu’une offre inférieure à ma précédente, soit 120.000 euros. Je suis en attente de son retour

Une fois que je dispose de leur réponse à l’annonce, je leur demande de m’envoyer un dossier de candidats locataires complet (bulletins de salaires, quittances ou TF, contrat de travail, etc…). Ensuite je prends en compte seulement les dossiers solvables. Je préfère étudier leurs dossiers avant d’effectuer les visites, ça me permet de sélectionner les candidats.

N’étant pas encore le propriétaire de l’immeuble, je leur annonce seulement que le bien n’est plus à louer en les remerciant et je les recontacte dès qu’un appartement est disponible.

La suite, c’est revendre à 15 ans, sachant qu’il y a, de la part des impôts, présomption que ce n’est pas une opération de marchand de biens quand le bien a été détenu au moins 15 ans, donc c’est mieux d’attendre 15 ans révolus.

Sur un immeuble tel que présenté dans ce cas, l’idéal est de revendre à la découpe. C’est un peu de boulot et de dépenses, mais la somme des ventes individuelles d’appartements devrait faire une jolie plus-value.

1) Forcément, le cashflow va baisser au fur et à mesure que les amortissements se consomment. Après, être en cashflow négatif n’est pas forcément un drame. Rentable et cashflow positif sont deux choses différentes.
2) Effectivement, imposition sur la PV plus élevée. Mais aussi le risque potentiel d’être requalifié en marchand de biens, surtout si revente à la découpe. Au bout de 10 ans, c’est très peu probable, mais au bout de 15, c’est encore plus sécurisé.
3) Oui, il suffit, et je mettrais plutôt le coût à 5 k€. A noter aussi que si vous aviez fait des "approximations", comme de ne pas avoir un compteur électrique par appartement,ça va être le moment de rattraper votre retard, et ça peut douiller. Enfin, après 15 ans d’utilisation, il peut être nécessaire de faire quelques travaux pour rendre la mariée plus belle.