Gaetanlh [24] : étude de cas immobilier (studios, local commercial, bureaux)

Quelques remarques :
- qu’est-ce qui est loué ? Rien, tout est vide ?
- attention à la location d’un local commercial atypique (45 m² en RDC, 3 bureaux à l’étage). Difficile de trouver quelqu’un qui a besoin spécifiquement de ça. Dès que les gens ont des marchandises à déplacer, l’étage, ça les fait suer, donc c’est beaucoup moins attractif que la même surface de plain pied.
Le loyer est d’ailleurs très bas (6 €/m²/mois), ce qui montre que vous avez intégré la difficulté de louer.
C’est vraiment typiquement le genre de truc qui peut rester vide pendant plusieurs années. Le loyer ne fait pas tout. Même à 300 €/mois, ça pourrait rester vide pendant plusieurs années.
Quand vous trouverez enfin un commerçant, attention à "certaines catégories de commerçants" qui sont connus pour ne pas être férus du paiement du loyer.
- le local et les bureaux sont dans quel état ? On dit que le preneur fait ses travaux de réno, c’est bien beau, mais dans un emplacement de second choix, si vous n’avez pas un local en bon état et avec des points attractifs (exemple : clim réversible), ça devient encore plus difficile de louer. Le bailleur est alors tenté de faire des travaux pour attirer le futur locataire, mais quoi faire comme travaux quand on ignore la future activité ? C’est difficile…
- studios loués à 16 et 18 €/m²/mois, ça paraît beaucoup. Vous parlez d’estimations d’agence. Vous avez fait vos propres recherches sur les loyers pratiqués ?
- vos travaux me semblent sous-évalués. Un coup de peinture et des tableaux électriques neufs, ça suffit à louer très cher des studios exigüs dans une petite ville de province ?
- il me semble qu’il manque des charges (CFE, EC…)
- au niveau fiscal, vous ne pourrez pas tout passer en LMNP puisque RDC et 1er étage, à usage commercial ou professionnel, sont imposés en revenus fonciers. Or, le site rendement locatif ne permet pas de faire des fiscalités différentes sur différentes parties d’un bien. Soit vous les analysez comme deux biens indépendants. Soit vous faites vos propres calculs.

Au total, je trouve que vous avez chaussé les lunettes roses, c’est à dire que vous n’avez pas suffisamment étudié le projet, et qu’à chaque fois qu’il y avait un doute ou une omission, vous avez opté pour le truc le plus favorable.

Quand on met tout cela ensemble, il paraît clair que la rentabilité sera moindre que prévu et que le prix est probablement trop haut.

Dernière modification par Bernard2K (03/02/2020 17h34)

Oui, c’est clair, possibilité d’être très largement subventionné pour les travaux par l’Anah (éventuellement de la commune), et en plus défiscalisation Denormandie ou Cosse ancien.

Ce qui nécessite alors, sauf erreur de ma part, d’être entièrement en location nue, donc en revenus fonciers. Et là, studios loués nus, ça marche pas trop. Reste la possibilité de louer semi-meublé : en "oubliant" volontairement une partie des meubles de la liste obligatoire, on ne peut pas louer meublé ; donc bail de location nue et imposition en revenus fonciers, et on est alors éligible à ces différents dispositifs. Du moins pour la partie logement.

Ca ajoute aussi du délai et de la complication. Et du risque, car si par malheur on ne respecte pas les conditions, on peut très bien se retrouver à ne pas pouvoir bénéficier de la subvention ou de la défiscalisation envisagée.

D’où l’intérêt de bien analyser l’ensemble.

Sinon, moi perso, je me poserais sérieusement la question de transformer les bureaux en logements, vu le différentiel de loyer. Mais, qui dit passage en logements de locaux qui n’en étaient pas avant, ça les rend non éligibles à certains dispositifs (à vérifier !). Ca complique encore !

Bernard2K a écrit :

Quelques remarques :
- qu’est-ce qui est loué ? Rien, tout est vide ?
- attention à la location d’un local commercial atypique (45 m² en RDC, 3 bureaux à l’étage). Difficile de trouver quelqu’un qui a besoin spécifiquement de ça. Dès que les gens ont des marchandises à déplacer, l’étage, ça les fait suer, donc c’est beaucoup moins attractif que la même surface de plain pied.
Le loyer est d’ailleurs très bas (6 €/m²/mois), ce qui montre que vous avez intégré la difficulté de louer.
C’est vraiment typiquement le genre de truc qui peut rester vide pendant plusieurs années. Le loyer ne fait pas tout. Même à 300 €/mois, ça pourrait rester vide pendant plusieurs années.
Quand vous trouverez enfin un commerçant, attention à "certaines catégories de commerçants" qui sont connus pour ne pas être férus du paiement du loyer.
- le local et les bureaux sont dans quel état ? On dit que le preneur fait ses travaux de réno, c’est bien beau, mais dans un emplacement de second choix, si vous n’avez pas un local en bon état et avec des points attractifs (exemple : clim réversible), ça devient encore plus difficile de louer. Le bailleur est alors tenté de faire des travaux pour attirer le futur locataire, mais quoi faire comme travaux quand on ignore la future activité ? C’est difficile…
- studios loués à 16 et 18 €/m²/mois, ça paraît beaucoup. Vous parlez d’estimations d’agence. Vous avez fait vos propres recherches sur les loyers pratiqués ?
- vos travaux me semblent sous-évalués. Un coup de peinture et des tableaux électriques neufs, ça suffit à louer très cher des studios exigüs dans une petite ville de province ?
- il me semble qu’il manque des charges (CFE, EC…)
- au niveau fiscal, vous ne pourrez pas tout passer en LMNP puisque RDC et 1er étage, à usage commercial ou professionnel, sont imposés en revenus fonciers. Or, le site rendement locatif ne permet pas de faire des fiscalités différentes sur différentes parties d’un bien. Soit vous les analysez comme deux biens indépendants. Soit vous faites vos propres calculs.

Au total, je trouve que vous avez chaussé les lunettes roses, c’est à dire que vous n’avez pas suffisamment étudié le projet, et qu’à chaque fois qu’il y avait un doute ou une omission, vous avez opté pour le truc le plus favorable.

Quand on met tout cela ensemble, il paraît clair que la rentabilité sera moindre que prévu et que le prix est probablement trop haut.

A l’heure actuelle, l’ensemble des lots sont vides.
Pour le local et les bureaux, ces derniers sont dans un bon état général. Plusieurs personnes ont répondu à mon annonce sur LBC dont un qui souhaite le visiter ce vendredi et louer aussi un studio. Il a sa boite d’audio-visuel et vend ses créations à Canal+. Ces informations sont bien entendu à vérifier…
A propos des studios, l’estimation des agences et les recherches effectuées concordent. Il s’agit du loyer moyen pratiqué dans le secteur.

Iqce a écrit :

Bonjour,

En 2 clics sur le net : Immobilier Périgueux 24 Logement statistiques et marché
La vacance est très importante ; il existe pire, on est d’accord.

Ca c’est le mauvais point.

Au 3éme clic sur le net, je découvre que Périgueux est retenue "Action Cœur de Ville" : votre projet est il dans le périmètre ? Vous ne dites rien à ce sujet.
=> renseignez vous, vous auriez droit à des aides allant jusqu’à 100% de vos investissements avec l’intervention conjuguée de l’ANAH et d’Action Logement (hors foncier, qui ne doit pas être bien élevé !). Sans parler du dispositif Denormandie…
Programme Action c?ur de ville  | Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales

Oui, c’est Noël wink , mais cela n’enlève rien à la pertinence des propos de B2K ci dessus : formez vous, le risque demeure malgré tout bien que j’ai envie de dire que si tout est au vert, ça mérite largement d’investir 5 mn de réflexion (en tout cas plus, cela est bien plus justifié que dans d’autres villes ACV).

Justement, je me suis entretenu avec les services de la Mairie.
A propos du programme Action Coeur de Ville, une aide pour les loyers à hauteur de 3.000 euros maximum et une aide pour les travaux jusqu’à 15.000 euros peut être accordée uniquement au preneur. A propos des logements, il existe un programme Amélia 2 existe.
Amélia.2 : programme d?amélioration de l?habitat - Ville de Périgueux
Or, ce programme ne me concernera que partiellement, lorsque j’effectuerais un ravalement de façades. Les appartements étant en bon état et la location s’effectuera en location meublée, aucune aide ne sera octroyée. En revanche, j’ai pris rendez-vous pour la passoire énergétique (classe E actuellement), bâtiment ancien, chauffage au gaz, etc…

Je contacte demain la préfecture afin de vérifier si les réponses sont similaires a propos de ce programme de réhabilitation de certaines villes au niveau national. 
Les différentes aides de l’agglomération vis-à-vis du local pourrait néanmoins faciliter l’installation du preneur avec l’octroi de primes.