Horthavan [35] : étude de cas immobilier (achat de deux maisons T3)

Je confirme les propos de marvolo, 12 ans est court, vous pouvez porter la durée à 20 ans, surtout vu la contexte des taux actuels…

J’ai fais aussi la mauvaise expérience de placer le prêt locatif sur un temps court et dans ce cas, il faut prendre conscience que chaque imprévu devra être assuré sur sa trésorerie personnelle… Idem pour les impôts afférents à cette nouvelle source de revenu qui deviendront mécaniquement grandissants.

De plus vous pourrez être gêné par le taux d’endettement si vous vous lancer dans un autre projet ultérieurement.

20 ans c’est bien. Il ne fut surtout pas que vous ayez à faire un effort d’épargne.

Bryan

Je ne suis pas un investisseur intelligent et vous préconiserait de considérer ce qui vous est dit si dessus mais de ne pas négliger ce qui m’a réussi et me réussit encore*. N’hésitez pas à faire un effort d’épargne si vous en avez les moyens pour faire mieux et surtout si ça vous rassure.

Je préfère un endettement court (7 à 15 ans grand maximum, le plus souvent 10, selon le prix du bien) quitte à y consacrer un peu de ma capacité d’épargne même si un tableau excel dit que ce n’est pas optimal.
Pourquoi ? Parce que 20 ans c’est désespérément long, il y a toujours des travaux surprises ou programmés au delà de quelques années, une évolution de la fisca in-maîtrisable, on peut aussi subir une mutation du quartier voire de la ville défavorable, la vie peut vous éprouver d’une manière ou d’une autre… alors qu’il reste encore des années de remboursement avec un capital restant dû très élevé.

Je persiste donc à ne pas considérer comme hérétique ma pratique même si on vous soutiendra (notamment des investisseurs qui ont 4 à 5 ans d’expérience réelle) que 20 à 25 ans c’est top.

* Je dois être une quiche en investissement financiers : mon épargne réinvestie en immobilier et incommensurablement plus productive que celle laissée sur des contrats d’assurance vie et qui, ces 20 dernières années, a essentiellement fait le yoyo au point qu’elle soit intouchable lorsque j’en avais besoin. Je préfère donc répartir ma capacité d’épargne entre PEA, Assurance vie, et immobilier avec une prépondérance vers ce dernier, au point d’acheter parfois cash

Bonjour Bernard,
Je ne suis pas un vieillard J’investis toujours dans l’immobilier, une opération tous les deux ou trois ans maxi. Une dernière en cours vient d’être annulée mais les fonds sont dispos (autofinancement). ça ne saurait tarder.

L’avantage objectif d’un emprunt court sur un long est réel ne se limite pas à ce que dit un tableur.
Je crois intéressant de regarder le montant de capital amorti à tel ou tel terme avant de s’engager, c’est un élément objectif de mesure du risque.

Il y a des avantages aussi à limiter la durée (attention, je n’en fais pas une religion, à adapter au cas de chacun)
- on redevient notamment plus vite un bon interlocuteur pour un banquier (critère qui ne me concerne plus)
- on gagne en flexibilité (c’est plus facile de vendre quelque chose de payé)
- on gagne en sérénité (on en reparlera dans 20 ans) surtout si on a plus de 40 ans
- on est plus facilement en mesure de faire face aux aléas de la vie
- bien d’autres éventuellement qui varient de l’un à l’autre en fonction de la structure du foyer, des goûts des uns et des autres, de l’aversion ou non au risque et des compétences concrètes, une fois sur le terrain, de la capacité d’épargne.


Je considère donc comme pertinent, selon le profil de l’investisseur, de considérer que l’on n’est pas obligé d’entrer dans une autre rats race en s’en collant ras la gueule pendant 20 ou 25 ans.

Hortavan, vous souhaitez que l’investissement s’autofinance. Je préfèrerais faire des travaux moi même plutôt qu’augmenter la durée.

Vous avez sans doute raison pour les artisans. J’en fais travailler quelques uns épisodiquement pour entretenir une relation favorable si interventions en urgence.

Quels travaux prévoyez vous ?

Au sujet des sols, jetez un oeil sur les lames PVC Gerflor : dureté exceptionnelle*, pas de bruit d’impacts en marchant, pas de poinçonnement, résultat visuel top. Je viens d’acheter un appartement dont le sol avait été refait avec ce produit il y a quelques années, ça me paraît vraiment bien.

*Lorsque je peignais, la bâche avait un accroc et un peu de peinture a traversé. Je l’ai enlevé en grattant le support alors qu’elle avait pénétré le relief, il ne reste pas la moindre trace ni de peinture, ni de grattage.

Bonjour,

Suite du projet, le compromis à été signé et l’offre de prêt en cours d’édition. La signature est prévue fin mai début juin. Au final nous avons un prêt sur 18 ans avec 6 mois de différé pour un taux de 1.60% (hors assurance). La mensualité avec assurance sera de 492€, les récentes mise en location du quartier ont révélé une hausse des loyers (malgré une qualité médiocre), nous visons donc des loyers brut entre 850€ et 900€ induisant un cash-flow positif de 240€.

Pour le sol, je pars sur du parquet stratifié (dont je maitrise la mise en œuvre), j’ai posé des lames PVC dans deux chambres de la RP mais je ne suis pas fan du rendu et mon épouse ne veut pas entendre parler de rouleau PVC (sans plus d’argument que ça) et on ne contrarie pas une femme enceinte…

Il me reste encore des artisans à rencontrer, pour faire jouer la concurrence notamment en menuiserie.

A ce propos une entreprise m’a proposé le seul remplacement des ouvrants des fenêtres, il seront sur-mesure et posé sur les dormants existants, quelqu’un a-t-il déjà expérimenter ce système?

Pour le moment la meilleure offre de PNO est à 126€/an/maison, suis-je dans la tendance?
Pour rappel :1 T3-62m² + 1 T3 -55m²

Cordialement,

Marvolo a écrit :

- Avantage fiscal : déficit foncier ? (incertitude prélèvement à la source)

Bonjour Marvolo,
Comme personne ne vous a encore répondu sur ce point là, voilà quelques calculs sans séparer les deux biens (avec des hypothèses, vous pourrez rectifier en fonction de points non éclaircis dans vos messages précédents.

Première partie : année blanche, 2018
En supposant une location sur les trois derniers mois de l’année, ce qui correspond à votre date de signature en juillet (1/2 année) plus durée des travaux (les artisans sont peu souvent disponibles au mois d’août)
Loyers bruts : 900x3= 2700
Charges (selon la 2044)
Pour frais divers : 2x20€
Assurance PNO : 252/2€
Foncier : 0 (vous n’êtes pas le payeur en 2018)
GLI : 306/2€
Interêts emprunts et assurance emprunteur évalués à 500€ en 2018
Parts déductible frais notariés de l’ordre de 500€
Travaux 30 000€
Total loyers bruts-charges = -28 619€
Calcul année blanche
-28 619€ vont s’imputer à hauteur de 10 700€ sur le revenu (qui seront perdus en supposant que vous n’ayez que des revenus ordinaires comme le salariat)
Il reste 17 919€ à ranger pour plus tard (dans la colonne des déficits non consommés)

Deuxième partie : 2019
revenus bruts 900x12= 10 800€
Charges en bloc (assurances, foncier, intérêts emprunt et assurance évalués à 1500€)= 2558€
Travaux de 2018 pris en compte à hauteur de 50%= 15 000€
Total loyers bruts-charges = - 6758€
Qui s’imputeront sur votre revenu (pas le choix…).

Conclusion :
Si vous êtes toujours non imposable en 2019, vous aurez juste un déficit de 17 919€ datant de 2018 qui vous permettra de ne pas être imposable sur vos revenus fonciers en 2020 et 2021 ( en reprenant les calculs de 2019).
Si vous êtes imposable en 2019, vous y ajouterez la non fiscalisation de 6758€.

Je laisse à d’autres si ils en ont envie le calcul fiscal en LMNP, ce que je ne maîtrise pas du tout !

Et je rejoins largement Range19 qui a préconisė des lames PVC Gerflor.
La même expérience avec les travaux ! Aucune trace de peinture restante.
Plus quatre ans de location (maison de bord de mer avec beaucoup de sable à l’intérieur et un dégat des eaux dans la cuisine) : sol dans le même état aujourd’hui que le jour de la pose.
Dureté et durabilité exceptionnelle

"Un ami fiscaliste(d’entreprise mais bon…) a évoqué la possibilité qu’en cas d’achat locatif en 2018 et donc de premier revenu foncier ce dernier serait considéré comme revenus exceptionnel car non récurrent. De ce fait on ne perd pas les premiers 10700€. Ce système servirait à ne pas pénaliser les projets de premier investissement. Cela reste une hypothèse,  bien plus favorable que celle de l’année blanche."

Quel sac de noeud ! Cela en devient incompréhensible.

Les revenus fonciers de l’année 2018 seront effacés par le CIMR dans la mesure où ils sont issus de l’exécution normale du contrat (la somme mentionnée sur le bail). Pourquoi votre ami voudrait-il qu’ils soient non récurrents ? Et pourquoi voudriez-vous les fiscaliser pour ne "pas perdre les 10700€".
Visiblement, vous connaissez mal le principe du déficit foncier. Ces premiers 10 700€ déductible du revenu sont les moins intéressants. Alors perdus pour perdus pour cause de CIMR, autant en récupérer un maximum dans votre enveloppe pour plus tard

Quant à ne pas pénaliser les investissements, je suppose que vous confondez avec la disposition suivante : les travaux réalisés en 2019 dans des biens acquis la même année seront retenus à hauteur de 100% (et non à hauteur de 50% comme ce sera le cas pour des travaux dans des biens acquis antérieurement).

Et comme vous allez investir en 2018, vous n’avez aucune possibilité de trouver des hypothèses plus favorables ! Cela vous fait tout de même gagner une année de non-imposition, même si vous n’optimisez pas au maximum (il aurait fallu pour cela être imposable).