Galinus : étude de cas immobilier (achat de deux maisons)

A combien chiffrez-vous les travaux nécessaires ?

A quel loyer hors charges pensez-vous pouvoir louer après travaux ?

Bonjour Bernard2K

Bernard2K a écrit :

A combien chiffrez-vous les travaux nécessaires ?

A quel loyer hors charges pensez-vous pouvoir louer après travaux ?

J’estime les travaux à +/- 2500€ par maison et partir sur un montant de location idem à 450€ l’une

Galinus a écrit :

Donc je leur ai proposé un achat au fur et à mesure de leur bien qu’il vendrait. Conclusion 102000€ pour les 2.

Selon vous est ce intéressant. La location de ce type de maison sur Abbeville y en a pas trop, voir pas du tout. Proximité du centre-ville, cinéma,boulangerie, la poste,parking pour se garer à 20m etc….

Si j’en crois ce site Prix immobilier Abbeville (80100) c’est plus cher que le prix moyen dans cette ville alors qu’il n’y a pas de jardin.

Vu la situation locative (actuelle ou passée ?)

Galinus a écrit :

Ces personnes me disaient qu’ils louaient à une association de la ville pour les personnes en difficultés financières

il y a fort à parier que l’état des ces biens est bien inférieur à la moyenne…
Cependant nous n’avons que bien peu d’éléments pour en juger d’ici. Je note toujours d’après le même site que le nombre d’acheteurs potentiels est très faible (0.4 pour 1 vendeur) ce qui est le signe d’une potentielle marge de négociation.
Connaissez-vous Historique et Suivi d’annonces immobilières : Castorus   ?

Pour parler de négociation, vous êtes a priori bien timide ! Des biens qui intéressent des locataires en difficultés financières doivent apeurer nombre d’investisseurs, il faut savoir en faire un argument (et en mesurer les risques)…

Pour les travaux, ça dépend à quel niveau de qualité vous voulez positionner vos biens.

Faire davantage de travaux n’est pas forcément "rentable" au strict point de vue économique, mais peut aider à attirer des locataires plus sérieux, plus fortunés, et donc souvent aussi plus solvables. Mais est-ce que ces gens viendront sur de petites maisons avec de petites pièces ? Ne recherchent-ils pas des biens plus spacieux ?
A l’inverse, on peut choisir délibérément de viser le "très social", en se disant que les loyers seront payés par la CAF. Dans ce cas, attention au fait que le loyer est encadré, donc qu’on risque de ne pas pouvoir répercuter du tout le montant des travaux sur le loyer.

Sur d’aussi petites maisons, les capacités de rangement et de parking sont importantes dans les critères de recherche du locataire. Une maison sans jardin, ni cave, ni grenier, ni garage, c’est un appartement. Les gens qui recherchent une maison recherchent souvent un peu de verdure et/ou de la capacité de rangement. Regardez ce que vous pouvez faire (dans la mesure du possible) pour fournir l’un et/ou l’autre.

Les remarques de DDtee sont très pertinentes. En face, le couple vendeur sont des propriétaires avisés et expérimentés, vous êtes débutant. Ils ont beau jeu de donner l’impression de vous faire une fleur à 102 000 €, alors que ce prix reste, peut-être, au-dessus du marché local.

Pour ma part, j’insiste bien sur 2 choses :
- vérifier le marché local locatif (la fausse annonce LBC est un moyen efficace) et quels types de bien sont recherchés.
- clarifier le mode de location et l’imposition qui va avec. Si les locataires sont de toute façon "sociaux", un Borloo ancien "très social" peut vous assurer de ne pas payer d’impôts pendant des années. Je ne dis pas que c’est la solution, je dis qu’il faut bien approfondir les différentes solutions, car ce choix fait une grosse différence sur la rentabilité nette que l’on tire du bien.

500€ en PNO pour 2 maisons de 30m², je pense que vous visez un peu large.
Je paye 250 pour une grande maison (au moins 3 grandes chambres, pas de métrage car trop fatiguant pour l’AI) avec un bon terrain, et 80 pour un appartement de 30m².
Donc vous devriez trouver entre les 2!

Pour les travaux, je suis de l’avis de Bernard2K : quelle est la clientèle cible ?
Si difficile, avec niveau de dégradation élevé, tout refaire ne sera pas forcément rentable.
Par contre, regardez si vous avez des travaux rapides, peu cher, mais qui amène un plus.
Genre la création de rangement qui est bien vu et peu couteuse généralement.

J’ajouterai à la liste de Bernard2K : vérifier les prix des logements locaux.
Sur Castorus, je vois maison : moins de 1500€/m². Soit autour de 45k€ chacun.
En cherchant sur lbc, je vois une à 40k€ de 40m², et une 2nde pas au centre ville de 45k€ pour 52m².
Et une 3ème, 57m² à 58k€ proche gare.
Les prix annoncés semblent plutôt au alentour de 1.000€/m².
Donc niveau prix, vous semblez élevé. A vérifier quand même selon l’emplacement réel, l’état, ….

Avez vous eu les diagnostics ?
C’est déjà un bon point d’entrée pour voir l’état (électrique, gaz, plomb, …) et savoir le niveau d’isolation du bien.

gunday a écrit :

500€ en PNO pour 2 maisons de 30m², je pense que vous visez un peu large.
Je paye 250 pour une grande maison (au moins 3 grandes chambres, pas de métrage car trop fatiguant pour l’AI) avec un bon terrain, et 80 pour un appartement de 30m².
Donc vous devriez trouver entre les 2!

Bonjour gunday,

Pour le PNO c’est une estimation que j’ai lu sur un site … à mon avis c’est erroné  :-/

gunday a écrit :

Sur Castorus, je vois maison : moins de 1500€/m². Soit autour de 45k€ chacun.
En cherchant sur lbc, je vois une à 40k€ de 40m², et une 2nde pas au centre ville de 45k€ pour 52m².
Et une 3ème, 57m² à 58k€ proche gare.

Oui ces maisons là je les connait, enfin je sais où elles sont situées, mais je n’ai pas visité.

Bernard2K et gunday, je vais suivre vos conseils et je vais organisé une visite pour ces maisons

L’intérieur a l’air propre.
L’extérieur plutôt sale (ou alors la photo rend mal).
Vérifier aussi la toiture, sur la photo, j’ai l’impression qu’elle penche sur l’intérieur, ce qui peux être symptôme d’une charpente fatiguée.

Dernier point, c’est vraiment petit!
En surface les studios/appart font 11/20/28/28, ce qui me parait plutôt petit.
Donc vous aurez beaucoup de vacances, et ne viserez qu’une faible franche de population (très jeune couple, célibataire, étudiant, …)

Ensuite, 11m², c’est encore légal pour un logement ?
Y a t’il possibilité de fusionner les 2 studios ?

Les loyers me semblent élevé, à vérifier selon le contexte local.
(je loue à 1h30 de Paris, un studio de 30m² à 290 et un 41m² à 450)

Ensuite, la taxe foncière me semble franchement élevé.
C’est quoi la partie de la TEOM ? (partie récupérable sur les locataires)

Y a un compteur edf pour les communs ?

Dernier point, annonce connue depuis 145j.
Donc y doit y avoir moyen de négocier le prix.

Bonsoir,

gunday a écrit :

L’intérieur a l’air propre.
L’extérieur plutôt sale (ou alors la photo rend mal).
Vérifier aussi la toiture, sur la photo, j’ai l’impression qu’elle penche sur l’intérieur, ce qui peux être symptôme d’une charpente fatiguée.

Effectivement l’extérieur ne fait pas terrible, y à un peu de passage à cet endroit. Après question toiture, honnêtement j’en saurais plus si je visite.

gunday a écrit :

Les loyers me semblent élevé, à vérifier selon le contexte local.
(je loue à 1h30 de Paris, un studio de 30m² à 290 et un 41m² à 450)

Ensuite, la taxe foncière me semble franchement élevé.
C’est quoi la partie de la TEOM ? (partie récupérable sur les locataires)

Y a un compteur edf pour les communs ?

A Abbeville, oui les loyers sont un peu cher pour la ville, en fait tout est cher içi…. Pour ce qui est des parties récupérables je vais lui poser la question.

Pour les compteurs, oui ils ont chacun le leur.

Bernard2K a écrit :

Sur ce type de vieil immeuble, vérifier aussi, outre tout ce qui a été listé par gunday, le fait que chaque logement soit identifié par un lot sur la matrice cadastrale.

Sinon, l’annonce est peu précise. Il n’y a pas le classement énergétique (ce qui est illégal). Les loyers, ce n’est pas précisé si c’est HC ou CC.

Merci Bernard2K pour ces précisions. Je vais demandé tous ça au propriétaire et dès que j’ai les réponses je reviens vers vous.

Merci à vous

Pour la PNO, je suppose que c’est 100€/appartements (ce qui est à peu près ce que je paye).

La taxe foncière me parait élevé, mais correspond finalement à environ 1 mois de loyer, donc c’est cohérent.

Ce qui me vient sur le bien :
L’eau commune, gérable (bien que galère) avec 3 appartements, ce sera une usine à gaz avec 8.
Chauffage électrique obsolète, ça signifie quoi ?
Que c’est des simples convecteurs ?
Au pire, c’est à changer, mais pas forcément dans la minute.
Par contre la classe énergie est basse. Le logement date de 1900. Y a t’il une isolation, ou faut il reprendre tout le bâtiment ?
Autre point lourd : la toiture, quel est sont état ?
Pareil, les huisseries, souvent regardés par les futurs locataires. (qui s’inquiète plus de savoir si c’est du double vitrage, que de savoir si les murs sont isolés.)
Question, pour le bord de mer, ne faut il pas compter d’avantage de travaux d’entretien ?
L’air marin étant réputé pour tout grignoter.
Dernier point, 8 logements d’un coup, de profil assez proche (5 studios, 3 F2), y a t’il suffisamment de demande local ?

En positif, tout le monde a déjà un compteur électrique.
Les logements sont quand même de taille plus raisonnable (avec le plus petit à 21m²).
Faire du meublé est possible (studio et T2 facile à meubler).
Du touristique est il adapté ?
Les travaux permettent de baisser la note fiscale, et de faire à son idée.
Le rendement final semble bon (à voir en fonction des travaux)

Galinus a écrit :

Oui 100€ par appart et par mois selon une simulation que j’ai faite .

Je pensais plutôt en annuel.

Galinus a écrit :

D’après l’agence il faut même pas en tenir compte du chauffage, eux pour eux ils considèrent qu’il y en a pas, donc chauffage à refaire entièrement.

Bizarre.
Point à bien analyser, au cas où ce serait pas toutes l’electricité à refaire!

Pour le reste des travaux, vous semblez déjà avoir les contacts, donc rien à rajouter.
Le prix de la réno varie beaucoup, car la réno varie beaucoup d’un bien à l’autre, en fonction des artisans, du reste à faire soi-même…

L’intérieur a l’air défraichi, un peu vieillot, difficile d’en dire plus d’après photo.
(lavabo sur pied, papier peint avec des fleurs, …)

Galinus a écrit :

Ci joint le lien de l’annonce. Pour ma part, sur Castorus je ne parviens pas à trouver ce bien

Il faut utiliser le lien seloger, dés fois en supprimant ce qu’il y a après le htm.
En vente depuis 175j: annonce

En résumé, un bien qui se visite.
Par contre, un point à analyser, mais l’agence à l’air de ce prendre près de 20% de commission!

Bonjour,

voilà ce que je pense de ce bien :
- la première question est : est-ce que ça se loue ? 8 appartements d’un coup, dans une commune de 1500 habitants, en décroissance démographique ! Entre 1999 et 2013, la commune a perdu un quart de ses habitants : comment, pourquoi ? Pour de la location à l’année, ça donnerait quoi, 50 % de vacance locative en moyenne ? Voire 70 % ?
Quant à la location saisonnière, dans une station balnéaire qui n’est sans doute pas dans le top 10 des destinations les plus prisées de France, ça risque d’être très très saisonnier. Et chaque arrivée et départ est très consommateur de temps, si vous avez déjà de la peine à vous décider de vous déplacer pour visiter, imaginez quand vous aurez un couple qui arrive le vendredi à 18h00, un autre à 20h00, et le troisième le lendemain à 11h00… Sans compter ceux qui veulent absolument arriver le mardi à 10h00, en plein pendant vos horaires de travail.
- la deuxième est : ça se loue combien ? Faites vos recherches au lieu de croire les boniments de l’agence. J’ai fait comme vous, je passe 30 secondes sur le bon coin, je vois 2 F2 à louer sur la commune, un à 315 € CC, l’autre à 287 €. On est loin des 400 à 450 € annoncés par l’agence ! Recherchez aussi dans des communes voisines et similaires.
Il ne s’agit pas d’acheter de l’immobilier pour acheter de l’immobilier, mais pour en tirer un revenu. Or, là, ce premier point ne semble pas être acquis !
- vous devez absolument visiter. Tant qu’on n’a pas vu le bien, on peut poser toutes les questions qu’on veut et regarder autant de photos qu’on veut, on est dans le flou. Vous avez besoin de vous faire une expérience, les agences sont là pour ça, allez-y !
- le chiffrage des travaux est essentiel dans un cas comme ça. Ce n’est d’ailleurs pas le même en location nue et en location saisonnière, où la clientèle apprécie un certain "standing" au niveau des équipements, de la décoration etc. D’où l’intérêt de savoir ce qu’on veut en faire.
- le prix dépend des travaux, mais aussi de la capacité de location, du risque de vacances locatives etc. Plus la commune est petite et peu recherchée, plus la rentabilité doit être forte car elle rémunère un risque. C’est à vous de de déterminer le prix correct pour un bien compte tenu des travaux à réaliser, de sa possibilité de le louer, et du risque de vacance locative. Certains biens peuvent valoir 50000 €, d’autres 700 000 €, d’autres ont une valeur négative (c’est à dire qu’ils sont invendables).

Faites vos propres recherches autour d’un bien potentiel. La démographie de la commune, son évolution, les locations similaires, le prix des biens en vente… Quand vous allez visiter, soyez quasiment comme un détective privé. Prévoyez du temps avant ou après la visite du bien, pour visiter la commune, discuter avec les voisins, regarder le style architectural du coin, l’état des immeubles alentours, est-ce qu’il semble y avoir beaucoup de logements vacants ou d’immeubles en décrépitude, y a-t-il beaucoup de panneaux à vendre/à louer, s’il y a beaucoup de commerces fermés, l’état des vitrines (récentes ou anciennes, ce qui indique alors des commerçants qui tirent la langue et n’arrivent plus à investir dans leur commerce), où est situé le supermarché du coin et sa taille, y a -t-il des programmes neufs en périphérie, l’état apparent de l’industrie touristique (restaurants, hotels, casino : sont-ils ouverts ? Sont-ils florissants ?), etc.

Dernière modification par Bernard2K (14/04/2016 11h49)

Bonjour Bernard2K et gunday,

Bernard2K a écrit :

- la première question est : est-ce que ça se loue ? 8 appartements d’un coup, dans une commune de 1500 habitants, en décroissance démographique ! Entre 1999 et 2013, la commune a perdu un quart de ses habitants : comment, pourquoi ? Pour de la location à l’année, ça donnerait quoi, 50 % de vacance locative en moyenne ? Voire 70 % ?

C’est la question que je me pose…. Beaucoup de vente de maisons et d’appart et très peu de location. A tout cassé une 20aine!
Effectivement une démographie en baisse car pendant plusieurs années Ault était très cher. Situé très proche de la Baie De Somme (connue et réputée mondialement)
En faisant le tour des sites type Abritel, Cléavacances ou autres, il y à plus de locations saisonnières.

Quant à la location saisonnière, dans une station balnéaire qui n’est sans doute pas dans le top 10 des destinations les plus prisées de France, ça risque d’être très très saisonnier. Et chaque arrivée et départ est très consommateur de temps, si vous avez déjà de la peine à vous décider de vous déplacer pour visiter, imaginez quand vous aurez un couple qui arrive le vendredi à 18h00, un autre à 20h00, et le troisième le lendemain à 11h00… Sans compter ceux qui veulent absolument arriver le mardi à 10h00, en plein pendant vos horaires de travail.

Ah non du tout, ce n’est pas le fait de me déplacer pour aller visiter, c’est juste que je souhaite recueillir le maximum d’information, le maximum d’avis avant toute chose. J’aime partir convaincu que ça peut-être quelque chose de bon pour la suite. C’est mon 1er investissement locatif, je n’ai pas envie de me casser les dents et donc de subir un échec dès le départ.

- la deuxième est : ça se loue combien ? Faites vos recherches au lieu de croire les boniments de l’agence. J’ai fait comme vous, je passe 30 secondes sur le bon coin, je vois 2 F2 à louer sur la commune, un à 315 € CC, l’autre à 287 €. On est loin des 400 à 450 € annoncés par l’agence ! Recherchez aussi dans des communes voisines et similaires.
Il ne s’agit pas d’acheter de l’immobilier pour acheter de l’immobilier, mais pour en tirer un revenu. Or, là, ce premier point ne semble pas être acquis !

Oui je suis passé sur LBC et autres sites. J’ai relevé les mêmes prix de location. Bien loin de ceux annoncé par l’agence…
Et bien entendu, si j’achète quelque chose c’est pour en tirer quelque chose au bout du compte. Comme je disais, j’ai pas envie de me casser une dent dessus

Faites vos propres recherches autour d’un bien potentiel. La démographie de la commune, son évolution, les locations similaires, le prix des biens en vente… Quand vous allez visiter, soyez quasiment comme un détective privé. Prévoyez du temps avant ou après la visite du bien, pour visiter la commune, discuter avec les voisins, regarder le style architectural du coin, l’état des immeubles alentours, est-ce qu’il semble y avoir beaucoup de logements vacants ou d’immeubles en décrépitude, y a-t-il beaucoup de panneaux à vendre/à louer, s’il y a beaucoup de commerces fermés, l’état des vitrines (récentes ou anciennes, ce qui indique alors des commerçants qui tirent la langue et n’arrivent plus à investir dans leur commerce), où est situé le supermarché du coin et sa taille, y a -t-il des programmes neufs en périphérie, l’état apparent de l’industrie touristique (restaurants, hotels, casino : sont-ils ouverts ? Sont-ils florissants ?), etc.

Sur place il y à tout ce qu’il faut. Aux alentours +/- 15kms y à un grand centre commercial avec sa zone commerciale, 2 casinos, plusieurs restaurants, bowling etc

Tout a fait d’accord avec Bernard2K.

Je me permet juste d’ajouter :
Bernard2K a écrit :

- vous devez absolument visiter. Tant qu’on n’a pas vu le bien, on peut poser toutes les questions qu’on veut et regarder autant de photos qu’on veut, on est dans le flou. Vous avez besoin de vous faire une expérience, les agences sont là pour ça, allez-y !
Visitez aussi les autres biens à vendre ou à louer dans la commune.
La différence de prix peux s’expliquer.
Typiquement, pour ma ville, je loue cher (à surface équivalente on trouve des annonce à 30 ou 50% moins cher que moi), mais je n’ai jamais de problème pour trouver des locataires.
Déjà, je suis en hypercentre (en face de la mairie à 50m de la place du marché), et je propose des biens propres.
Ca parait bizarre, mais finalement, ça fait la différence.

D’ailleurs à tel point que la locataire qui souhaitait partir me demande si elle peux annuler son départ et rester dans le logement…

Je suis d’accord avec vous 2 sur ce point. Logement de qualité, locataire de qualité (je suppose)