Neo : vos avis sur cette SCPI (Novaxia Investissement)

Surin a écrit :

Cette sur-commission de gestion permet de rémunérer le réseau vendeur, qui perçoit des revenus réguliers au lieu d’un seul plus gros lors de la vente de parts.

Arf…

Si c’est exact, on retombe finalement dans l’ancien schéma.

La SCPI n’a certes pas un intérêt direct à la collecte, mais elle conserve un intérêt indirect, puisque plus il y a de collecte, plus il y a de loyers et donc plus il y a de commissions pour elle.

Ce que je trouvais intéressant, c’était que la collecte était a priori limitée au bouche-à-oreille (et donc obligeait à une bonne performance), mais si les CGP ont un intérêt dans l’affaire, ce sera exactement comme d’habitude.

Bonjour,

J’ai cherché les clés de demembrement sans succès, l’un d’entre vous aurait t’il l’amabilité de les communiquer de 3 à 15 ans et plus si possible ?

Bien à vous,

Malo

Bonjour,

Voici quelques info concernant neo :

https://www.novaxia-invest.fr/wp-conten … 4_2019.pdf

distribution trimestrielle
jouissance 4 mois
53% France et 47% Allemagne

Je vois que la SCPI a investit a Nantes dans des bureaux d’après un site, mais je ne retrouve pas ce bien dans le patrimoine indiqué sur le site de Novaxia.

Juste à titre d’information, dans le doute, pour avoir posé la question à un Nantais, il semble que ce soit un quartier à problème ( drogue, délinquance etc ).

Je ne sais pas dans quelle mesure cela impacte le potentiel de location des bureaux en question cependant, mais cela émet une question sur la stratégie de la SCPI, chercher du rendement c’est bien, mais il ne faudrait pas que cela se fasse au détriment des emplacements

Dernière modification par Passion (01/02/2020 16h09)

Certes, mais entre un emplacement prime et un Guetto y a un juste milieu…

Je les ai contacté ce week end également pour avoir confirmation de cet investissement que je ne vois pas apparaitre sur leur site.

Si vous avez une réponse avant moi, c’est avec plaisir que je vous serez gré de nous la partager, je ne manquerai pas de faire de même.

je leur ai demandé notamment la stratégie sur ce bien par rapport aux éventuels projets de la ville qui m’auraient échappés..

Bingo, c’est exactement ça ! Bravo pour votre sagacité. 

Et s’il est confirmé que, comme je l’ai lu ici, ce quartier de Nantes n’est pas d’excellente qualité, ce serait plutôt Corum Origin qu’il faudrait féliciter, donc…

Tout ça me rappelle quand Corum Convictions (son nom de l’époque) avait acheté un actif à Tarragone en Espagne en 2013. J’avais entendu énormément de critiques lors de cet investissement, sur le mode « Ils achètent en Espagne ?! C’est bien la preuve qu’ils font n’importe quoi ! ». Je n’ai pas souvenir en revanche d’avoir entendu beaucoup de sarcasmes à l’endroit de LFP Europimmo quand la SCPI avait racheté le même actif à Corum en 2016… sensiblement plus cher. Mais je referme vite la parenthèse, nous sommes ici sur le fil de discussion de Néo.

Immeuble vendu plus cher par le vendeur (9,1M€) qu’acheté par l’acquéreur (9,05M€).
Quid des frais d’acquisition ? Normalement c’est l’acheteur qui paie plus cher que ce que perçoit le vendeur, compter 350k€ de frais (en 2013 Corum a acheté cet immeuble 8,111M€ + 346k€ de frais).

Cet immeuble faisait 3634 m² dans le RA 2018 de Corum Origin, 3532 m² lors du communiqué de vente de Corum mais ne fait plus que 3395 m² dans le bulletin Neo.
Il fond comme neige au soleil !

PS : Il faisait même 4339 m² à l’acsuisition par Corum :

Source RA2013

Dernière modification par Surin (04/02/2020 08h07)

La souscription en ligne de parts de NEO sera possible à compter d’avril 2020 [back office Novaxia Invest].

Je ne distribue pas la SCPI

Dernière modification par Aldeberic (23/02/2020 08h12)

La société de gestion n’a pas supprimé entièrement les frais de souscription, en ce sens que les 10% de frais de souscription usuels, couvrant la part commerciale (CGP) et de la SDG, et supportés uniquement par les nouveaux entrants, se sont transformés de la manière suivante:
- 6% de frais de sortie si retrait avant 5 ans pour les nouveaux entrants,
- 3,6% de frais d’acquisition ou de cession acquis à la SDG. 

Les nouvelles souscriptions se matérialisent un jour ou l’autre par des acquisitions. Indirectement, la SDG touchera sa part, non directement à la souscription mais plutôt lorsque les souscriptions seront suffisantes pour faire une acquisition et lorsque cette acquisition sera effective.

Je ne suis pas sûr que cela aligne mieux les intérêts de SDG à ceux des souscripteurs. En effet, la SDG aura plutôt intérêt à faire des acquisitions le plus rapidement possible (donc pas forcément à prendre le temps de rechercher la meilleure affaire) pour pouvoir toucher ses frais. La conséquence peut aussi être une propension de la SDG à acquérir des "petits" biens pour ne pas attendre trop longtemps pour toucher les frais d’acquisition.

Mais c’est surtout les anciens associés qui assument en grande partie les frais d’acquisitions pour les immeubles achetés avec l’argent apporté par les nouveaux associés. Il s’agit d’un changement de paradigme important par rapport à l’ensemble des autres SCPI.

La question subsidiaire est: Comment sont rémunérés les CGP qui commercialisent cette SCPI ? Car dans cette affaire, il semble que ce soit leur part du gâteau qui ait été supprimée. Certaienement une rétrocession sur les frais de gestion ?

Il serait intéressant qu’un CGPI vienne nous en parler ?

PS: J’en étais resté à la page 1 lorsque j’ai écris cette réponse ! Mais elle me semble toujours d’actualité 

Dernière modification par WhiteTiger (24/02/2020 10h42)

Bonjour

Déjà concernant les frais de retrait avant 5 ans



Donc c’est déjà à court terme un réel avantage et une énorme protection pour les souscripteurs durant  5 premières années.

18 % TTC - COMMISSION DE GESTION ANNUELLE
15 % HT * des produits locatifs hors taxes
encaissés directement ou indirectement et des
autres produits encaissés par la SCPI.

Ces frais vont donc directement impacter les revenus des souscripteurs et non le montant investi.
Etant donné la fiscalité des revenus des SCPI, les calculs pour comparer les frais entre une SCPI classique et la SCPI NEO sont donc à prendre avec (beaucoup) de pincettes.

l’Intérêt de choisir cette SCPI dépendra de ce fait aussi de la fiscalité du souscripteur ou du mode de détention (en direct ou via assurance-vie, en démembrement ou en PP, au comptant ou à crédit … )
Perdre X% des loyers pour une personne à 11% n’est pas pareil que pour une personne à 45%

à OxxiGen " La vraie disruption, ce sera quand les frais baisseront vraiment. Pour l’heure, il ne s’agit que transformer du « one shot » en récurrent. Du coup, le souscripteur qui ambitionne de conserver longtemps voire très longtemps (ce qui est vivement conseillé s’agissant d’un investissement en immobilier), se retrouve perdant avec ce type de solution"

Les frais baissent vraiment à court terme. et moins à moyen terme voir pas du tout à long terme.
Quoiqu’il en soit il peut être intéressant comme dit précédemment d’avoir une partie de son patrimoine allouée à la SCPI NEO, en cas de nécessité non prévue de revente dans les 10 premières années, voir les 5 premières si on rentre dans les critères. (décès, incapacité …)

Bref de toute façon mieux vaut se tourner sur la qualité de la SCPI, la diversification qu’elle pourrait proposer etc …