Julagrez [31] : étude de cas immobilier (studio 22 m2)

Julagrez · #1

Bonjour,

Après être passé par la case présentation, j’ai besoin de votre aide pour mon 1er investissement locatif.
Pour débuter et apprendre, je pense que démarrer par un studio étudiant est un bon départ. Ensuite, j’imagine qu’il faudra travailler sur un plus gros projet avec déficit.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : néants mais je me soigne
- Fiscales : pareil
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Moyen sur le gros œuvre, Ok pour montage de cloisons, finitions, petite plomberie + élec, etc.
- Sociales : très bon
- Temps disponible : j’ai pas mal de temps libre et l’envie d’apprendre

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Studio dans ancienne résidence étudiante + Parking en sous-sol
- Année de construction : 1991
- Étage 2/3, luminosité : très bien, 22m², ascenseur : oui
- Libre
- Syndic Foncia (70 lots)
- Chauffage électrique.
- Volets isolants ou persiennes ? Pas de volets
- Espaces verts dans la copropriété : oui, plein
- Compteurs d’eau et d’électricité commun, tout est inclus dans les charges de copro (90€/mois).
- Études de la copropriété : clean
- Concierge : agent d’entretien
- Décoration : appart étudiant standard / mur blanc crépi

LOCALISATION DU BIEN

- Toulouse, quartier saint Michel, excentré à 10min à pied du métro
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique. Merci Airbus
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien. Disons que oui dans la logique globale de l’attractivité Toulousaine mais pas hyper bien placé.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 90 000€ FAI + notaire 7650€
- Loyer envisagé : 485€ CC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0

- Travaux immédiats : 0
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. RAS
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Ravalement de façade évoqué lors de la dernière AG… sera certainement voté dans les 5 ans

- Taxe foncière hors TEOM : 576€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100€ (à confirmer)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 0

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 5,96%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 5,62%

FINANCEMENT DU BIEN

Crédit à 110% sur 25 ans.
J’attends une simulation de ma banque pour confirmer mais d’après ce que j’ai pu voir :
Taux + assurance = 1,6% (mensualité aux alentours de 400€)

RÉGIME D’EXPLOITATION

LMNP au réel

CASH FLOW

TMI de 30%

Cash flow : en prenant en compte les amortissements divers (toiture, électricité, etc) + les charges déductibles j’arrive à un cashflow négatif de 130€/mois

J’ai l’impression que les charges de copro de 90€/mois (eau + EDF inclus) plombent le cashflow. Est-ce normal ou je me trompe quelques parts ?

Outre le fait que le cashflow soit négatif, c’est l’emplacement qui m’inquiète un peu à cause d’une résidence étudiante PINEL en cours de construction à 2 pas… Elle est hyper bien placée. Je ne sais pas quels seront les loyers mais le fait que ce soit en PINEL veut certainement dire qu’ils ne seront pas très élevé ?

J’aimerai ne pas rater la rentrée donc j’ai déjà échangé avec le vendeur qui serait OK pour que j’installe des meubles en Août et qu’il engrange des loyers jusqu’au jour de la vente.

Pour un 1er achat ? Qu’en pensez-vous ?

Merci pour vos conseils.

Mots-clés : immobilier, location, studio

anneso · #2

La rentabilité brute me semble malheureusement trop basse. Beaucoup d’investisseurs ici ne regardent pas en dessous de 8%, voire 10%.
Donc à 5,96%, c’est trop bas, et cela ne permet pas de dégager du cashflow positif comme vous l’avez remarqué (sachant qu’en plus de votre calcul, il faut prendre en compte les frais de comptable et d’entretien régulier de l’appartement, ce qui va encore diminuer votre cashflow).

Peycey · #3

Bonjour,

Les charges de copropriété sont effectivement élevées mais ce qui me paraît très élevé est le prix du studio ; s’il est assez mal desservi et qu’une résidence concurrente sera construite dans les années à venir, peut-être est-il possible de renégocier le prix à la baisse ?
Effectivement, les propriétaires d’un logement PINEL sont limités dans le montant du loyer qu’ils peuvent fixer. Après recherche rapide, il semblerait que Toulouse soit en zone B1 avec un loyer maximum à 10,28€/m2… C’est bien inférieur au loyer sur lequel vous tablez.
Sauf erreur de ma part, l’exploitation en PINEL ne peut se faire qu’en location nue, votre studio joliment meublé aura donc un atout que vos concurrents en PINEL n’auront pas

Dans vos calculs, il me semble comprendre que vous dégagerez un bénéfice assez rapidement, est-ce correct? Si oui, avez-vous pensé à inclure dans le calcul de votre cash-flow l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux ? Il me semble que vous avez également oublié de compter la CFE.

Ce que j’en pense… Chacun fait comme il veut en fonction de ses objectifs et projets personnels. Je comprends de votre présentation que vous êtes augmenté régulièrement, ces 130€ de frais par mois seront donc peut-être indolores. En revanche, si votre but est d’acheter plusieurs biens et donc de conserver au maximum votre capacité d’emprunt, je limiterais ce genre d’opérations à cash-flow très négatif, afin d’éviter de vous bloquer tout seul à l’avenir.

Julagrez · #4

Le prix affiché est de 92 500€, à 90 000€ ça passe mais pas en-dessous.

Je me suis trompé, il ne s’agit pas d’un PINEL mais d’un LMNP Censi-Bouvard détail

D’après mes calculs je reste en cashflow négatif sur toute la durée du prêt.
Je dégage un bénéfice au bout de 12 ans mais le cumul de déficit foncier couvre l’impôt jusqu’à la fin du prêt.

Effectivement, on peut tout à fait considérer que m’on augmentation de l’année prochaine couvrira le cashflow négatif mais est-ce une raison suffisante ?

Pierrot31 · #5

Pour Toulouse st Michel, les chiffres sont dans les clous… Ça sera dur de faire beaucoup mieux dans ce secteur, sur ce type de produit et hors LCD …

C’est un placement de "bon père de famille"…

SamyInvest · #6

Proposez un prix qui vous donne au pire pas de cash flow (ni positif ni négatif) en tenant compte de toutes les charges décaissées et non décaissées.

Si votre vendeur refuse, zappez.

Il tombera peut être sur un autre investisseur moins généreux que vous qui proposera un prix générant un Cash flow positif.

Zapper n’est jamais évident car cela signifie accepter d’avoir passé du temps pour rien sur ce projet.

Julagrez a écrit :
…..d’un LMNP Censi-Bouvard

….

mais le cumul de déficit foncier

Fiscalement vous mélangez deux régimes

C’est soit BIC en meuble soit le régime des revenus fonciers

milytoulouse · #7

Bonjour, ayant acheté plusieurs biens dans ce secteur au cours des 24 derniers mois, je suis d’accord avec Pierre31, les chiffres ne me choquent pas. Les prix ont littéralement flambés sur Toulouse en quelques mois et en ce moment trouver des studios ou T1 au centre pour moins de 100K relèvent du défi. C’est possible mais difficile. Pour preuve les dernières semaines j’ai tenté de visiter plusieurs biens autour de 80-90K€ et même en étant complètement flexible je n’ ai pas pu les visiter car ils ont été vendu dans la journée. La question subsidiaire est de savoir si les prix vont continuer à monter
Bon courage dans votre décision .
Emilie

Pierrot31 · #8

Sur l’histoire de l’emplacement, il y a, comme dans tout quartier, un côté moins sympa que l’autre… Saint Michel côté Busca c’est pas la même que saint Michel côté feretra…

Sur l’histoire du timing, c’est un faux problème. La demande à Toulouse est soutenue tout au long de l’année…

@milytoulouse: je suis d’accord avec votre analyse : le marché s’emballe et rien que visiter un bon produit devient "compliqué"… A 90k, il y a quelques semaines, il y en a un place Wilson qui est passé et j’aurai aimé avoir eu la chance de le visiter… Bref, un produit qui reste 48h sur le marché devient louche 😀

Henrikaya · #9

SamyInvest a écrit :
Julagrez a écrit :
…..d’un LMNP Censi-Bouvard

….

mais le cumul de déficit foncier
Fiscalement vous mélangez deux régimes

C’est soit BIC en meuble soit le régime des revenus fonciers

Je crois que le Censi-Bouvard dont parle Julagrez concerne la résidence neuve à côté du bien qui l’intéresse (le déficit foncier concerne le bien qui l’intéresse, il ne s’agit pas du même bien)

Bernard2K · #10

Vos calculs sont globalement bien conçus, mais vous oubliez pas mal de trucs :
- côté investissement initial : vraiment aucun travaux à prévoir ? Pas d’achat de meubles non plus (pour louer meublé, c’est pourtant pratique) ? Pas de frais de dossier bancaire ?
- côté charges : expert-comptable, CFE, entretien…
- sur les rentrées d’argent : 4 % de vacance, pour un studio dont le public probable est des étudiants, ce n’est vraiment pas beaucoup. Il n’y a qu’avec les jeunes actifs qu’on peut louer toute l’année, les étudiants partent en stage et en vacances ; mais les jeunes actifs ont la fâcheuse habitude de changer assez vite de logement (mobilité professionnelle, mise en couple, etc.)
- compter le loyer CC est cohérent avec la fiscalité du LMNP, mais conduit à surestimer la rentabilité. En effet, les charges ne font que transiter par vous. Il vaut donc mieux raisonner en loyer hors charges.

Au total, vos calculs sont bien trop optimistes.

Personnellement, je ne trouve pas beaucoup d’intérêt à un tel investissement, même si j’entends bien qu’il est difficile de faire mieux à Toulouse.

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Julagrez a écrit :

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