Prise en compte des revenus locatifs saisonniers pour l'obtention d'un crédit immobilier ?

tomfab84, le 25/03/2021 a écrit :

J’ai maintenant 6 studios que je loue en LMNP à des étudiants étrangers qui viennent faire des échanges dans des universités en France, sur des périodes courtes de 4 à 6 mois.

Avec quel type de bail ? meublé étudiant (de 9 mois minimum) ? Meublé classique (bail d’un an) ? "bail mobilité" ? Ou encore bail "code civil" au motif que l’étudiant n’y établit pas sa résidence principale ?

Le problème est que toutes les banques nous disent qu’elles considèrent nos revenus locatifs comme des revenus saisonniers et elles ne souhaitent pas les prendre en compte dans nos revenus globaux !

Toutes ? Vous en avez démarché combien ? En direct ou par courtier interposé ?

Par ailleurs : quel est leur argument pour dire qu’il s’agit de revenus "saisonniers" ? A vrai dire, je ne vois pas comment ils sont au courant. Le niveau de vos revenus locatifs apparaît sur votre déclaration d’IR à la ligne des BIC, et il s’agit de revenus annuels. Pouvez-vous me dire exactement comment la banque a vu que c’était "saisonnier" ? Ca m’intéresse.

Job a écrit :

tomfab84, le 25/03/2021 a écrit :

je suis salarié du privé ainsi que ma femme et avons des revenus confortables.

Bonjour
si vous ne parlez que des salaires, quand vous faites des calculs de simulation d’emprunt, vous arrivez à un capital suffisant sur 20 ans par exemple ?

J’ai besoin de mes revenus locatifs et de mes salaires pour arriver à un endettement de 32% sur 25 ans.
Car j’ai un emprunt sur mes investissements locatifs et donc cet emprunt est pris en compte dans mes charges, j’ai donc besoin que mes revenus locatifs soient aussi pris en compte!

Concernant le type de baux: je fais des baux de location en meublé sur des périodes de 4-6 mois. A vrai dire, je ne sais pas trop dans quelle catégorie de baux cela doit rentrer….

Banques contactées: j’ai contacté HSBC, Crédit du Nord, La Banque Postale, un courtier et la réponse est la même: "nous ne savons pas comment prendre en compte vos revenus locatifs, nous n’avons jamais fait cela"

Concernant les éléments transmis à la banque: je leur ai transmis ma déclaration BIC de 2019 sur laquelle la banque ne voit en effet pas le type de bail, mais pour 2020 et 2021 ils m’ont demandé les baux, je leur ai donc transmis 24 baux au total…

tomfab84 a écrit :

Concernant le type de baux: je fais des baux de location en meublé sur des périodes de 4-6 mois. A vrai dire, je ne sais pas trop dans quelle catégorie de baux cela doit rentrer….

Dans votre propre intérêt, il serait utile de comprendre ce que vous faites. Non seulement, pour prévenir les risques de conflit avec un locataire, ou de sanction parce que vous auriez fait des choses illégales… Mais aussi, vu que les banques ont pris peur quand elles ont vu les baux, il y a peut-être un problème avec la nature même des baux.

Je vous détaille donc les principales caractéristiques des différents types de baux :

En gros, la loi de 1989, pour la location d’une habitation par un bailleur personne physique, prévoit les possibilités suivantes :
Titre 1er : location nue. Durée 3 ans. Bail indéfiniment renouvelable par tacite reconduction. Dépôt de garantie 1 mois de loyer max. Il y a un modèle de bail obligatoire.
Titre 1er bis : location meublée dont le locataire fait sa résidence principale. Durée 1 an. Bail indéfiniment renouvelable par tacite reconduction. Dépôt de garantie 2 mois de loyer max. Il y a un modèle de bail obligatoire.
Titre 1er bis, variante lorsque loué à un étudiant. Durée 9 mois minimum. Bail non renouvelable par tacite reconduction. Dépôt de garantie 2 mois de loyer max. Il y a un modèle de bail obligatoire.
Titre 1er ter : bail mobilité. Ne peut être loué qu’à des personnes en "formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique" ainsi que "mutation professionnelle" et "mission professionnelle". Sous-entendu : ils ont une RP ailleurs et ne font donc pas de leur logement leur RP. Durée 1 à 10 mois. Dépôt de garantie interdit. Il n’y a pas un modèle de bail obligatoire mais seulement une liste obligatoires des points qui doivent y figurer.

Bail "code civil" : avant l’introduction du bail mobilité par la loi Elan en 2018, lorsqu’on voulait faire un bail de courte durée à un étudiant, on pouvait argumenter "il n’en fait pas sa résidence principale(qui reste chez ses parents), donc le bail est non concerné par la loi de 1989, donc on fait un bail de rédaction très libre, encadré seulement par les articles 1713 et suivants du code civil". Maintenant qu’il y a le bail mobilité, je pense que le bail code civil est limité à la location touristique, ainsi que pour louer des choses qui ne sont pas des logements (garages, caves, greniers).

Regardez mieux le modèle de bail que vous utilisez, et comprenez dans quelle case vous rentrez. Commencez par regarder dans le titre du bail, ou dans les premiers paragraphe, où il y a généralement une mention du type "Soumis au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989". Ca vous dit quel type de bail c’est.
Regardez ensuite les principales caractéristiques du bail, et notamment :
- si c’est un bail avec dépôt de garantie de 2 mois, c’est à dire un bail meublé classique version étudiant, il est juste interdit de marquer d’emblée que sa durée est de 6 mois. C’est pour ça que je suis étonné que vous disiez louer de 4 à 6 mois. Vous devez faire un bail de 9 mois (minimum) puis, lorsque l’étudiant veut partir, il vous donne son dédit.
- Si c’est un bail mobilité, il est autorisé de mettre d’emblée une durée de 6 mois, mais vous avez interdiction de demander un dépôt de garantie.

Revenez ensuite nous le dire. On pourra vous conseiller plus utilement quand vous aurez compris ce que vous faites.

Dernière modification par Bernard2K (26/03/2021 11h24)

Vous n’avez pas répondu à la question

Regardez mieux le modèle de bail que vous utilisez (…) Revenez ensuite nous le dire

Je n’ai toujours pas de réponse claire à ma question. Vos baux de 4 ou 6 mois pourraient être des baux "mobilité", donc pourraient être légaux.

Par ailleurs, si vous louez à un étudiant 6 mois de l’année, vous en faites quoi le reste de l’année ? Vous avez aussi "oublié" de préciser cela. Location saisonnière touristique ? Déclarée ou au black ? Si déclarée, cela apparaît sur votre feuille d’impôt, donc les locations sont certes saisonnières, mais elles rapportent toute l’année. Si au black, ce qui fait apparaître 6 mois par an sans loyer, ça fait mauvaise impression aux banques, forcément.

Ce qu’il faut bien voir, c’est que plus on remonte vers le haut de ma liste de baux, plus le bailleur est engagé pour longtemps, et plus le locataire est protégé (dans le sens de pouvoir en faire durablement son habitation). Plus on descend dans cette liste de baux, plus on est sur des solutions précaires. L’avantage est de pouvoir récupérer rapidement le logement, si par exemple on hésite à l’habiter soi-même, ou l’utiliser pour loger un membre de la famille, ou encore le revendre. C’est pourquoi les bailleurs ne voient souvent que des avantages aux baux courts et moins protecteurs du locataire.

Toutefois, la réaction des banques, que vous décrivez, interroge. Ainsi, les banques seraient frileuses à prendre en compte des revenus "saisonniers". Pourtant, certains youtubeurs se vantent d’avoir construit un empire immobilier en faisant de la location saisonnière. Alors, les banques refusent-elles de prêter à tous les bailleurs saisonniers ? Est-ce une évolution récente ? Ou bien avez-vous quelque chose, dans votre profil ou dans les baux, qui les a fait réagir particulièrement ?

En tout cas, si on veut louer à des étudiants, mais aller dans le sens de montrer des revenus non "saisonniers", il serait préférable de leur faire un bail meublé classique (12 mois, reconductible tacitement) et non pas "classique étudiant" (9 mois, non renouvelable) ni mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable). Ainsi, si les étudiants sont contents du logement, ils peuvent très bien le louer plusieurs années d’affilée (le temps de finir leurs études). A l’inverse, s’ils doivent partir dès le mois de mars pour cause de stage : pas de problème, ils donnent leur congé en février, avec un mois de préavis. Avantage, du point de vue de rassurer les banques : ces baux classiques apparaissent comme des revenus pérennes.

Rassurer les banques sur la pérennité des revenus : voici un argument inattendu en faveur des baux meublés classiques !

PS : on retrouve d’ailleurs le même raisonnement avec le bail commercial. Certains professionnels du droit peuvent recommander au bailleur de faire un bail "précaire", car cela donne moins de droits au locataire ; le bailleur peut avoir l’impression d’être gagnant. A l’inverse, faire un bail classique "3-6-9", certes c’est plus d’engagement, mais cela sécurise tout le monde : le bailleur, le locataire, la banque… et le futur acheteur, si le bien était vendu occupé.

Dernière modification par Bernard2K (26/03/2021 17h14)

Pour que vous restiez dans les rails vis-à-vis de vos banques lors de vos recherches d’emprunt, je vous encouragerais à rédiger des baux meublés classiques de 12 mois reconductibles, puisque c’est très souvent le locataire qui décide unilatéralement quand il quitte les lieux

Dernière modification par Job (26/03/2021 16h31)

Merci à tous pour vos conseils.
Réponse de la banque postale ce matin :
-----
Je reviens vers vous concernant la question sur la prise en compte des revenus locatifs.
Malheureusement, nos conditions d’octroi considèrent ce type de revenus comme des revenus saisonniers. De ce fait, nous ne pourrons pas les prendre en compte dans votre dossier et donc dans votre calcul de solvabilité.
Nous sommes donc sur des ratios de solvabilité trop élevés et La Banque Postale ne pourra donc pas vous suivre dans ce projet.
Je suis sincèrement navrée pour cette mauvaise nouvelle.

-----------------

En insistant un peu auprès de la conseillère, en lui indiquant que ce n’était pas des revenus saisonniers car les baux sont de durées supérieures à 3 mois, elle me dit qu’elle aurait besoin de plus d’historiques (je ne peux fournir que des BICs 2019-2020..)

Je continue à essayer auprès d’autres banques

Oui c’est bien cela, j’ai 44-48k€ de revenus fonciers bruts en moyenne sur 2019-2020, pour une mensualité sur les bien loués de 1600€/mois et un capital restant dû de 300k€ sur 17ans

Même si les revenus locatifs sont pris en compte, ces investissements risquent de grever votre capacité d’emprunt.

44 000 de revenus locatif.
20 000 d’annuité
peu d’apport
Et vos revenus salariaux ?

Vos revenus salariés sont nettement supérieurs à la moyenne et devraient rassurer les banquiers,mais c’est certainement le montant préalable de vos investissements qui doit les freiner.

En plus,beaucoup ont pas mal de difficultés à appréhender l’investissement locatif ( à part le Pinel qu’ils essayent de placer),donc a fortiori avec un type d’investissement un peu inhabituel comme le vôtre.

Présentez un dossier avec vos revenus en revenus locatifs type LMNP (cela inclue les baux étudiants et mobilités).Cela cadrera mieux avec leur schéma classique.
Ils vous demanderont probablement les baux,mais je doute qu’ils fassent la distinction entre un bail étudiant normal de 9 mois,et votre bail étudiant de 6 mois (non conforme),du moment que les studios sont loués.

Tentez avec d’autres banques comme BNP,Crédit Agricole,Caisse d’Epargne si vous avez un livret chez eux.

Si vous avez trouvé votre résidence principale par une agence immobilière,demandez éventuellement s’ils ont une piste de courtier ou de banque avec laquelle entrer en relation.
Les conditions seront peut-être un peu moins bonnes que si vous n’aviez pas d’autre prêt,mais cela peut permettre de débloquer la situation.

Bonne recherche